如何針對物業(yè)無形服務(wù)實施有形標(biāo)準(zhǔn)

　　服務(wù)是無形的產(chǎn)品，如何將無形的產(chǎn)品做出有形產(chǎn)品的感受，這是我一直在思考的問題。

　　有形的產(chǎn)品質(zhì)量和價格是很明顯的對稱關(guān)系，人們常說“一分錢一分貨”。客戶很清楚自己買的是一個什么樣的產(chǎn)品，不會有過度的心理期許，只有當(dāng)貨價不符時才有抱怨與投訴。

　　當(dāng)購買無形的服務(wù)時，我們的心理期許往往差異很大，不同性格、素養(yǎng)、年齡層、性別、曾經(jīng)歷的社會環(huán)境等等都會產(chǎn)生影響，其要求也是千差萬別。物業(yè)服務(wù)正好是這樣一個服務(wù)性行業(yè)，我們面臨的是千差萬別的服務(wù)需求。

　　當(dāng)我看了住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)后，觸動很大，我一直沒有理清的思緒終于有些頭緒了，無形的服務(wù)是可以通過有形的標(biāo)準(zhǔn)去求同存異，最后通過對相同部分進(jìn)行規(guī)范，差異部分進(jìn)行差異化管理，達(dá)到服務(wù)感受整體提升。

　　針對服務(wù)項目的差異(如還建、普通商住、高檔商住、別墅區(qū)等)，制定不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)頻次標(biāo)準(zhǔn)，針對相同的崗位制定相同的崗位標(biāo)準(zhǔn)及禮儀標(biāo)準(zhǔn)，真正實現(xiàn)人員培訓(xùn)統(tǒng)一及差異配合，減少人員培訓(xùn)費用并且能保證人員最低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的落實。標(biāo)準(zhǔn)的制定能保證服務(wù)的落實有據(jù)可依，真正讓員工知道自己該做什么要做到什么程度完成的依據(jù)是什么。同時有效的標(biāo)準(zhǔn)能讓我們無形的服務(wù)變成有形的產(chǎn)品，通過標(biāo)準(zhǔn)能展示出我們的服務(wù)到底是做什么、怎么做的、做到什么狀態(tài)，這個能展示給客戶及監(jiān)管人員，使其了解我們的服務(wù)到底做了什么，我們的服務(wù)是否有在落實。物業(yè)服務(wù)真正能展現(xiàn)在別人眼前的是我們服務(wù)的成果和業(yè)績，能夠讓客戶看到他付出的物業(yè)費，我們?yōu)樗麄兲峁┝丝梢娍梢粤炕暮弦?guī)的服務(wù)，我們?yōu)樗麄兊呢敭a(chǎn)保值乃至升值。我們將要建立一套針對不同客戶需求的標(biāo)準(zhǔn)加差異的菜單，您選擇的菜單可以是基本的家常菜(基本服務(wù))，也可以生猛海鮮(基本服務(wù)+專屬服務(wù))，針對不同的服務(wù)感受和體驗，收取不同的服務(wù)費用，讓業(yè)主能感受到服務(wù)，而且服務(wù)是可以量化、可以評估的，如果對服務(wù)不滿意可以提出要求。一致的服務(wù)相同的感受，這是我們制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理想與追求，只有這樣我們的服務(wù)才回留住客戶，我們的客戶才會變成忠誠的客戶。

　　落實物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理、提倡差異化管理是物業(yè)管理的方向，也是提升業(yè)主感受度的源泉，我們要在不斷落實標(biāo)準(zhǔn)化過程中，不斷修正業(yè)主的真需求，差異化提升業(yè)主感受，做一個業(yè)主忠誠的物業(yè)公司。努力，我們在路上!

篇2：北京市勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理實施辦法(2014修正)

　　北京市勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理實施辦法(20**修正)

　　(1993年8月25日北京市人民政府第11號令發(fā)布 根據(jù)20**年11月23日北京市人民政府第200號令第一次修改 根據(jù)20**年7月9日北京市人民政府第259號令第二次修改)

　　北京市勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理實施辦法(20**修正本)

　　第一條　根據(jù)國務(wù)院《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，全面執(zhí)行《規(guī)定》和本辦法。

　　第三條　市和區(qū)、縣勞動行政部門和各行業(yè)主管部門依照《規(guī)定》規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)對本地區(qū)、本部門的勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

　　第四條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)必須符合下列條件：

　　(一)企業(yè)開辦時，城鎮(zhèn)待業(yè)人員占從業(yè)人員的60%以上(含60%)；

　　(二)企業(yè)存續(xù)期間留存的城鎮(zhèn)待業(yè)人員的比例不低于從業(yè)人員的10%(含10%)。

　　本條前款所稱城鎮(zhèn)待業(yè)人員，是指本市城鎮(zhèn)居民中持有勞動行政部門核發(fā)的《求職證》的人員。

　　第五條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的合并、分立，必須堅持自愿、平等的原則，由有關(guān)各方簽訂協(xié)議，處理好債權(quán)債務(wù)和其他財產(chǎn)關(guān)系，妥善安置企業(yè)人員。

　　第六條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)終止，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定清算企業(yè)財產(chǎn)，清償各種債務(wù)和費用，并依法向工商行政管理部門辦理注銷登記，向同級勞動行政部門繳銷《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)證書》。

　　第七條　本市保護(hù)勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，任何部門、單位和個人不得以任何方式或借口平調(diào)、挪用、侵吞勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的財產(chǎn)，不得非法改變勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和隸屬關(guān)系，不得向勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)收取國家和市政府規(guī)定以外的各種行政性收費，不得無償調(diào)用勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動力，不得干預(yù)勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。

　　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)向勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的管理服務(wù)費不得超過該企業(yè)經(jīng)營收入總額的3%。

　　第八條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受國家給予的各項稅收優(yōu)惠，具體辦法按照國家和市稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)安置主辦單位優(yōu)化勞動組合精減的富余人員，達(dá)到市政府規(guī)定比例的，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，按照市政府有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。

　　第十條　金融機(jī)構(gòu)對勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營所需的固定資產(chǎn)和流動資金貸款，在安排年度信貸計劃時予以統(tǒng)籌安排。勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)貸款執(zhí)行國家規(guī)定的利率。

　　第十一條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的主辦單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行《規(guī)定》第十一條規(guī)定的各項職責(zé)，并負(fù)責(zé)辦理勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營用房和職工住房的基建指標(biāo)以及勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)購買專控商品的控購指標(biāo)。

　　第十二條　主辦單位扶持勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金，可以有償使用收取資金占用費，每年還可以從勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)提取不超過15%的稅后留利；采取投資形式的，可以參與勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤分配，并承擔(dān)虧損責(zé)任，但不得再從勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)提取稅后留利。

　　主辦單位支持勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備、工具和廠房等生產(chǎn)資料，采取租賃形式的，可以收取相當(dāng)于折舊率的租金，每年還可以從勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)提取不超過15%的稅后留利；采取折價投資形式的，可以參與勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤分配，并承擔(dān)虧損責(zé)任，但不得再從勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)提取稅后留利；采取折價轉(zhuǎn)讓形式的，不得參與勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤分配，也不得從勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)提取稅后留利。

　　第十三條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的廠長(經(jīng)理)實行任期制。在廠長(經(jīng)理)任期內(nèi)，無法定理由，主辦單位和勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)均不得擅自對廠長(經(jīng)理)予以罷免或調(diào)動。勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)的廠長(經(jīng)理)離任時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行離任審計。

　　第十四條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實行民主監(jiān)督和民主管理。勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全職工(代表)大會制度。

　　第十五條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)享有用工自主權(quán)，用工形式由企業(yè)自主確定。

　　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)享有工資、獎金分配自主權(quán)。勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和生產(chǎn)經(jīng)營特點，按照按勞分配的原則，自行確定分配形式。勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好的，職工工資水平可以高于主辦單位職工工資水平。

　　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)職工的養(yǎng)老保險，按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十六條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極開展職工崗位培訓(xùn)工作，不斷提高職工的業(yè)務(wù)、文化素質(zhì)和崗位技能水平。

　　第十七條　勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹國家和本市有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)財務(wù)管理，嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律，完善會計、審計、統(tǒng)計制度，接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第十八條　對違反本辦法的，依照《規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十九條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

篇3：柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則(2015修正)

　　柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則(20**修正)

　　柳州市物價局 住建委關(guān)于取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的通知

　　各有關(guān)單位：

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，柳州市物價局和柳州市住建委于20**年聯(lián)合印發(fā)了《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》（柳價格〔20**〕99號，簡稱《實施細(xì)則》，下同）,現(xiàn)根據(jù)區(qū)物價局《關(guān)于柳州市物價局取消住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)備案的批復(fù)》（桂價格〔20**〕921號）等有關(guān)文件精神，通知如下：

　　一、修改《實施細(xì)則》第九條第一款為“實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不再報價格部門核準(zhǔn)備案。

　　二、修改《實施細(xì)則》第十六條第三款為“建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。以招投標(biāo)方式簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，其物業(yè)服務(wù)等級不得低于中標(biāo)等級，物業(yè)服務(wù)收費不得高于中標(biāo)價格”。

　　三、《實施細(xì)則》第十六條增加以下內(nèi)容：“縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立日常及定期核查機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務(wù)等級開展核定及核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平與核定或核查服務(wù)等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平出具《物業(yè)服務(wù)等級核查意見書》，報相關(guān)價格主管部門備查”。

　　四、刪去《實施細(xì)則》第十六條第一款。

　　五、各城區(qū)住建局、陽和規(guī)建局、柳東規(guī)建處作為物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)等級核定及日常核查。

　　六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要落實物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的明碼標(biāo)價公示，價格監(jiān)督部門加強(qiáng)檢查和指導(dǎo)。本通知從20**年2月1日起執(zhí)行。

　　柳州市物價局

　　柳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　20**年1月30日

　　柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則(20**修正本)

　　第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》、《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法（試行）》等規(guī)定，制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用于柳州市市區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并持有房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的收費管理。

　　第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對服務(wù)和管理范圍內(nèi)房屋及配套的公共設(shè)施、設(shè)備和其他相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共綠化、衛(wèi)生、環(huán)境容貌和交通、公共秩序，而向業(yè)主所收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公平、公正、公開的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

　　第五條 市、城區(qū)價格主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。制定物業(yè)服務(wù)收費，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設(shè)施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)包括公共性服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)；對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費為物業(yè)服務(wù)費（公共性服務(wù)費）、專項服務(wù)費和特約服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)費（公共性服務(wù)費）指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護(hù)以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費用。

　　專項服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或使用人提供專項性服務(wù)而向該部分業(yè)主或使用人收取的服務(wù)費用。如車輛停放服務(wù)費、裝修垃圾清運費等。

　　特約服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足部分業(yè)主或者使用人的需要，與業(yè)主或者使用人協(xié)商，為業(yè)主或者使用人提供特約服務(wù)而向委托的業(yè)主或者使用人收取的費用。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主大會之前（前期物業(yè)管理）的住宅物業(yè)服務(wù)費、電梯維護(hù)費、停車收費（包括車輛停放服務(wù)費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）等專項服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價；車輛保管費等特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　依法成立業(yè)主大會之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費（停車收費除外）實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平確定。

　　業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)等級有異議的，可向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請復(fù)核。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主雙方協(xié)商確定。

　　第十條 制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，價格主管部門可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。已評定服務(wù)等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價，前期物業(yè)管理的住宅物業(yè)服務(wù)費實行分類分等定標(biāo)準(zhǔn)定基準(zhǔn)價，浮動幅度上下不超過15%。

　　物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及評定辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門制定并公布。達(dá)不到服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的須進(jìn)行整改，整改不達(dá)標(biāo)的，作降級處理。該行為作為企業(yè)的不良行為，記入企業(yè)誠信檔案。

　　超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)行政主管部門和市價格主管部門另行核準(zhǔn)備案。

　　第十二條 按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家（自治區(qū)、市級）物業(yè)管理示范小區(qū)等榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務(wù)費可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實、價格主管部門核準(zhǔn)，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)上浮。

　　榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過10%；

　　榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過8%；

　　榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度不超過5%。

　　第十三條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費（公共性服務(wù)費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋測繪成果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。

　　第十四條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用（含共用設(shè)施設(shè)備運行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)和年檢費用另行計費收取）；

　　3.物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；

　　4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

　　5.物業(yè)管理區(qū)域消防設(shè)施維護(hù)費用；

　　6.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

　　7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

　　8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　　10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、監(jiān)控設(shè)備、公共照明、綠化用水等公共設(shè)施設(shè)備運行所產(chǎn)生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費不再分?jǐn)?未列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、違約責(zé)任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)行政主管部門核定的服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。以招投標(biāo)方式簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，其物業(yè)服務(wù)等級不得低于中標(biāo)等級，物業(yè)服務(wù)收費不得高于中標(biāo)價格。

　　達(dá)不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)直接扣減，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立日常及定期核查機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾提供的物業(yè)服務(wù)等級開展核定及核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平與核定或核查服務(wù)等級不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，縣級房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平出具《物業(yè)服務(wù)等級核查意見書》，報相關(guān)價格主管部門備查

　　第十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)從物業(yè)交付之日起，根據(jù)價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)），住宅裝修垃圾清運費具體收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格主管部門另行公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取與裝修有關(guān)的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。

　　裝修過程因破壞公共部位及設(shè)施需要修復(fù)的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

　　第二十條　實行小區(qū)出入證管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費用和日常維護(hù)費用的解決途徑及門禁卡配送數(shù)量由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主依法共同協(xié)商決定。

　　第二十一條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十二條 住宅小區(qū)（含住宅小區(qū)的商業(yè)、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導(dǎo)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門另行公布。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮給予小區(qū)業(yè)主辦理車位月票。車輛停放服務(wù)費用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等。

　　業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費、車位租賃費。業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位物業(yè)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務(wù)費、車位租賃費，收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費標(biāo)準(zhǔn)，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費收入單獨設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

　　第二十三條 治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放一小時內(nèi)免費；超過一小時的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)價格主管部門的規(guī)定收費。

　　第二十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費采用包干制。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年初在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告上年度共有部分收益的收支賬目。

　　第二十六條 物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金。

　　第二十七條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)商調(diào)解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)費按月收取。物業(yè)服務(wù)合同中有預(yù)收物業(yè)服務(wù)費約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按業(yè)主自愿的原則預(yù)收不超過一年的物業(yè)服務(wù)費。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。除此之外一律不得擅自設(shè)立收費項目向業(yè)主收取其他任何費用。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　第三十二條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：

　　（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（二）自立收費項目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特約服務(wù)的除外）；

　　（三）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費的；

　　（四）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第三十三條 本細(xì)則實施前已完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、申請備案，或已通過協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并完成前期物業(yè)服務(wù)合同備案，合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)等級及收費標(biāo)準(zhǔn)按招標(biāo)申請備案內(nèi)容（或原合同）約定執(zhí)行。如物業(yè)企業(yè)需調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)備案后方可執(zhí)行。成立業(yè)主大會的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。

　　第三十四條 原未實行服務(wù)等級的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會未成立之前，可參照等級標(biāo)準(zhǔn)選擇五項服務(wù)中的若干項目及服務(wù)等級，經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，并經(jīng)公示，辦理物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)備案后方可執(zhí)行。

　　第三十五條 本細(xì)則由市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。本細(xì)則實施前有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不符的，依照本細(xì)則執(zhí)行。

　　第三十六條 本市六縣可參照本細(xì)則制定相應(yīng)管理措施。

　　第三十七條 本細(xì)則從20**年8月1日起實施。