物業(yè)標(biāo)識與設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理方案

　　一、負(fù)責(zé)物業(yè)標(biāo)識的設(shè)置、安裝、維護(hù)

　　我們除維護(hù)開發(fā)商已安裝的標(biāo)識標(biāo)牌外，還將根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場需求，嚴(yán)格按照我司VI系統(tǒng)完善標(biāo)識體系，以支持后續(xù)工作開展。企劃部將統(tǒng)籌此項(xiàng)工作。在“福景鴻城”項(xiàng)目中，標(biāo)識管理遵循以下原則：

　　統(tǒng)一采用VI視覺識別系統(tǒng)規(guī)范制作標(biāo)識標(biāo)牌，確保風(fēng)格一致。

　　指路牌設(shè)計(jì)清晰直觀，幫助業(yè)戶快速準(zhǔn)確到達(dá)目的地。

　　告示牌內(nèi)容醒目簡潔，明確提示信息，如禁行禁停、垃圾分類、商鋪分類、取車流程、鎖車注意事項(xiàng)等。

　　結(jié)合項(xiàng)目特色增設(shè)知識性標(biāo)識，如為花木掛牌標(biāo)注品名、科屬、產(chǎn)地，為藝術(shù)雕塑標(biāo)注創(chuàng)意典故，既傳播知識又美化環(huán)境。

　　標(biāo)識安裝與維護(hù)遵循安全、耐用、便捷原則，根據(jù)材質(zhì)特性專業(yè)施工，細(xì)節(jié)處體現(xiàn)服務(wù)規(guī)范。

　　二、房屋維修管理及日常養(yǎng)護(hù)

　　房屋維修管理是物業(yè)核心工作，直接關(guān)系房屋功能保障、壽命延長及業(yè)主權(quán)益維護(hù)，同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商信譽(yù)與物業(yè)服務(wù)水平。

　　客戶服務(wù)中心將制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案，編制年度計(jì)劃并分解為月度、季度任務(wù)，確保執(zhí)行落地。

　　嚴(yán)格執(zhí)行施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范管理流程，按計(jì)劃組織施工。

　　客服經(jīng)理每日巡查責(zé)任區(qū)域，檢查樓宇主體、門窗裝修、地面工程、油漆粉飾等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并處理。

　　定期檢查天臺防水層、水池、公共通道、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻等，確保結(jié)構(gòu)安全。

　　對擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、管道或違建行為，即時(shí)糾正并勸導(dǎo)恢復(fù)原狀。

　　落實(shí)房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行分項(xiàng)管理并記錄維修情況，定期回訪。

　　雨季、臺風(fēng)后加強(qiáng)房屋設(shè)施抽查，及時(shí)安排維修，保障設(shè)施完好。

　　三、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

　　3.3.1建立設(shè)施設(shè)備管理制度

　　針對“福景鴻城”高層及小高層建筑特點(diǎn)，制定專項(xiàng)管理制度，涵蓋機(jī)電設(shè)施配置、高頻使用需求及故障預(yù)防。開發(fā)商移交設(shè)備時(shí)需明確以下內(nèi)容：

　　設(shè)備功能、功率、規(guī)格及操作規(guī)范。

　　評估設(shè)備安裝及運(yùn)行狀況，優(yōu)化改進(jìn)方案。

　　制定短、中、長期維保計(jì)劃及預(yù)算。

　　核查零配件供應(yīng)渠道及庫存量。

　　執(zhí)行年度安全檢測制度。

　　每三至五年全面評估設(shè)備狀態(tài)。

　　制定操作守則、應(yīng)急預(yù)案及考核機(jī)制。

　　技術(shù)人員需持證上崗，24小時(shí)響應(yīng)，嚴(yán)懲人為失誤。

　　建立設(shè)備檔案，組建專業(yè)小組監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行及人員表現(xiàn)。

　　制度大綱包括：房屋維護(hù)、配電房值班、保潔、巡視檢查、運(yùn)行分析、設(shè)備維修、消防管理、交接班等專項(xiàng)制度。

　　3.3.2做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施

　　通過嚴(yán)格管理確保供水、供電、電梯、消防等系統(tǒng)安全運(yùn)行，延長設(shè)備壽命。主要措施包括：

　　1. 日常運(yùn)行：規(guī)范操作流程，定時(shí)巡查，執(zhí)行安全操作規(guī)程。

　　2. 常規(guī)維護(hù)：制定維保計(jì)劃，消除隱患。

　　3. 緊急處理：建立快速響應(yīng)機(jī)制，聯(lián)動(dòng)處置突發(fā)事件。

　　4. 管理原則：

　　- 制定機(jī)電運(yùn)行及保養(yǎng)計(jì)劃，按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范操作。

　　- 完善設(shè)備檔案、二級保養(yǎng)制度(日常+定期)。

　　- 保障供電供水安全，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。

　　- 巡查設(shè)備房，異常情況及時(shí)上報(bào)處理。

　　- 強(qiáng)化設(shè)備房物品管理及安全防范。

　　- 監(jiān)管外包養(yǎng)護(hù)公司，確保維保質(zhì)量。

　　- 購置相關(guān)保險(xiǎn)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.3.3加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)

　　A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容

　　1. 給排水設(shè)施管理：

　　- 確保設(shè)備技術(shù)狀態(tài)良好，滿足生活及消防用水需求。

　　- 專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)維保，值班人員監(jiān)控操作并記錄異常。

　　- 工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理，客服經(jīng)理監(jiān)督，業(yè)戶通知由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)。

　　- 故障發(fā)生時(shí)快速維修，保障設(shè)備性能。

　　2. 供電設(shè)施管理：

　　- 確保設(shè)備技術(shù)狀態(tài)達(dá)標(biāo)，保障安全用電。

　　- 高壓工程師巡檢變壓器，機(jī)電人員監(jiān)控操作。

　　- 工程主管綜合管理，客服經(jīng)理監(jiān)督，停電通知由客戶服務(wù)中心執(zhí)行。

　　- 故障時(shí)及時(shí)搶修并聯(lián)絡(luò)供電局。

　　3. 高低壓設(shè)備保養(yǎng)程序：

　　- 變壓器：冬季進(jìn)行絕緣測試，清潔緊固部件，按規(guī)程操作停電、接地、送電。

　　- 高壓開關(guān)柜：每年外包供電局檢修分合閘回路。

　　- 低壓開關(guān)柜：冬季清潔緊固螺絲，清除污物。

　　4. 電梯管理：

　　- 機(jī)房僅限授權(quán)人員進(jìn)入，故障時(shí)優(yōu)先救援被困人員。

　　- 控制乘員數(shù)量，禁止幼兒單獨(dú)搭乘，火災(zāi)時(shí)禁用電梯。

　　- 每日檢查機(jī)房通風(fēng)、溫度及門鎖，確保警鈴、風(fēng)扇正常。

　　- 維保停用需提前公告。

　　5. 消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)：

　　- 每月測試消防通道指示牌及設(shè)備，每周檢查機(jī)房設(shè)備。

　　- 消防水泵保持待命狀態(tài)，閥門無誤操作，水位正常。

　　- 留存消防保養(yǎng)證明，每年組織演練。

　　6. 中控室設(shè)備維護(hù)：

　　- 信息室監(jiān)控主機(jī)，弱電人員維保，無關(guān)人員禁觸設(shè)備。

　　- 值班員熟悉監(jiān)控畫面與實(shí)地對應(yīng)關(guān)系。

　　- 每日檢查主機(jī)功能，每月清潔電纜，季度深度保養(yǎng)。

　　- 故障分級處理，及時(shí)聯(lián)絡(luò)專業(yè)維修。

　　B、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)實(shí)施計(jì)劃表

　　(具體表格內(nèi)容)

篇2：房屋養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容

　　房屋養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容

　　一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容

　　(一)房屋養(yǎng)護(hù)的原則

　　房屋養(yǎng)護(hù)的原則是：因地制宜，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查，及時(shí)維護(hù);加強(qiáng)對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

　　房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來源有兩個(gè)方面：一是住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理);二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。

　　二、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題

　　物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對象是開發(fā)商建造的房屋，其實(shí)施服務(wù)的對象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實(shí)施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量，均會(huì)影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當(dāng)或質(zhì)量有問題而引發(fā)的。

　　(一)由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題

　　上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個(gè)住宅工程質(zhì)量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進(jìn)行抽查。

　　這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實(shí)物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題主要有以下幾個(gè)方面：

　　(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。

　　(2)外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重，有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實(shí)，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實(shí)等問題。

　　(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。

篇3：礦區(qū)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)規(guī)范

　　礦區(qū)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)規(guī)范

　　1范圍

　　本規(guī)范規(guī)定了民用及工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)的專有自用部分、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備(不含供水、供電和供暖設(shè)施設(shè)備)的維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)內(nèi)容與要求。

　　本規(guī)范適用于物業(yè)分公司礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部所屬單位物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)行專業(yè)外包維修服務(wù)的單位參照本規(guī)范執(zhí)行。

　　2規(guī)范性引用文件

　　下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。

　　中華人民共和國主席令第6號《中華人民共和國消防法》

　　中華人民共和國國務(wù)院20**年373號令《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》

　　國家標(biāo)準(zhǔn)GB19120-20**《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范》

　　建設(shè)部GB50140-20**《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》

　　建設(shè)部建住房[20**]3號《電梯應(yīng)急指南》

　　國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18775-20**《電梯維修規(guī)范》

　　建設(shè)部建住房[2000]008號《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》

　　中物協(xié)[20**]1號《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》

　　集團(tuán)公司Q/SY1165-20**《礦區(qū)物業(yè)小區(qū)住宅共用部位日常維修規(guī)范》

　　集團(tuán)公司Q/SY1166-20**《礦區(qū)物業(yè)住宅小區(qū)公用設(shè)施日常維修規(guī)范》

　　3術(shù)語和定義

　　3.1專有自用部分維修

　　指對產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的維修。自用部位和自用設(shè)備是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備。

　　3.2共用部分維修

　　指建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、通道、走廊、大堂、屋頂、屋緣、管道、旋轉(zhuǎn)門、自動(dòng)門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、廳、堂、平臺等部分的維修。

　　3.3公共設(shè)施設(shè)備維修

　　指電梯、空調(diào)設(shè)施、弱電設(shè)施、避雷接地設(shè)施、公用娛樂設(shè)施、消防設(shè)備、給排水設(shè)施、供配電設(shè)施、公用衛(wèi)生間和路燈、景觀燈等公共設(shè)施設(shè)備的維修。

　　3.4急修

　　指對嚴(yán)重影響正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時(shí)的處理和修復(fù)。

　　3.5小修

　　指日常的維修維護(hù)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行的局部的零星維修工作，保持原來的等級。

　　3.6中修

　　指少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在維修中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，或進(jìn)行解體修理和更換少量磨損零部件，但保持原規(guī)模和結(jié)構(gòu)，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

　　3.7大修

　　指主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，已不安全，需進(jìn)行全面修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作，或進(jìn)行全部解體和更換主要部件、修理不合格零部件，基本恢復(fù)原有性能。

　　3.8設(shè)施設(shè)備更新和技術(shù)改造

　　設(shè)施設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)施設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

　　4基本要求

　　4.1依規(guī)定由專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)的設(shè)施設(shè)備，必須委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)。

　　4.2維修工具箱由本單位統(tǒng)一配置，應(yīng)完好無損，外觀整潔，標(biāo)識清晰;箱內(nèi)工具齊全、完好、無損，每件工具表面保持清潔，箱內(nèi)供維修的布墊、鞋套等完好無損。

　　4.3維修服務(wù)實(shí)行“五個(gè)一”服務(wù)，即“肩掛一個(gè)工具袋，不給居民添麻煩;自備一副鞋套，愛護(hù)室內(nèi)衛(wèi)生;帶上一塊抹布，保持地面清潔;留下一張便民卡，方便居民聯(lián)系;事后一個(gè)電話，回訪服務(wù)質(zhì)量”。

　　4.4維修人員持有效的安全操作證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)安全操作規(guī)程。

　　4.5對建筑物共用部分和公共設(shè)施設(shè)備(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

　　4.6定期對共用部分和公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄，屬于日常維護(hù)的按規(guī)定時(shí)間給予維護(hù)，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)，屬于大、中修范圍或者需要更新和技術(shù)改造的，及時(shí)編制維修、更新和技術(shù)改造計(jì)劃。

　　4.7對共用部分的維修及設(shè)備設(shè)施的停機(jī)維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響住戶的正常使用時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行，并提前告知住戶。

　　4.8容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

　　4.9建立公共設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，建立健全公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法、運(yùn)行管理制度、安全操作規(guī)程等規(guī)章制度。

　　4.10建立并保管建筑物共用部分和公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)記錄的服務(wù)資料。

　　5專有自用部分維修服務(wù)

　　5.1 維修接待人員接到住戶報(bào)修后，及時(shí)落實(shí)維修人員和上門維修服務(wù)時(shí)間，并填寫好《維修派工單》。

　　5.2 維修接待人員電話告知住戶上門維修時(shí)間及維修人員工牌號。

　　5.3維修人員接到《維修派工單》后，應(yīng)攜帶鞋套、抹布、工具箱及需更換的器材和零部件，按規(guī)定時(shí)間趕赴維修服務(wù)的現(xiàn)場。

　　5.4進(jìn)入住戶家前，自覺穿上隨身攜帶的鞋套，主動(dòng)表明身份，報(bào)上本人工牌號。

　　5.5進(jìn)入住戶居室內(nèi)，維修人員應(yīng)在住戶引導(dǎo)下到達(dá)維修服務(wù)點(diǎn)，不隨意走動(dòng)、東張西望、探問與維修服務(wù)無關(guān)的情況或作出非文明禮貌的舉動(dòng)。

　　5.6維修人員在勘察維修項(xiàng)目現(xiàn)場后，將檢測、判斷、維修服務(wù)方案告知住戶，與住戶共同確認(rèn)維修服務(wù)的項(xiàng)目。

　　5.7根據(jù)住戶確認(rèn)的維修項(xiàng)目，按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向住戶報(bào)價(jià)，經(jīng)住戶同意后，方可實(shí)施維修服務(wù)。

　　5.8維修服務(wù)時(shí)如需移動(dòng)居室的物件時(shí)，應(yīng)先征得住戶同意后方可移動(dòng)，移動(dòng)時(shí)應(yīng)小心謹(jǐn)慎，作業(yè)完畢應(yīng)移至原處;作業(yè)中產(chǎn)生噪聲時(shí)，應(yīng)先向在場住戶和鄰居打好招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。

　　5.9維修完畢，維修人員應(yīng)主動(dòng)清理、清掃現(xiàn)場;將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi);用自備抹布清潔工作現(xiàn)場;將作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的垃圾、污物帶離現(xiàn)場，投入垃圾箱內(nèi)。

　　5.10維修完畢，維修人員對已恢復(fù)功能的維修服務(wù)項(xiàng)目做示范操作，并向住戶講解故障的原因及平時(shí)操作使用時(shí)注意事項(xiàng);在請住戶評估維修效果后，如住戶還合理提出不滿意事項(xiàng)，則應(yīng)及時(shí)整改，直到住戶滿意為止。

　　5.11通過各種形式(包括電話等)及時(shí)回訪維修質(zhì)量，征求住戶意見，并有回訪記錄。

　　5.12服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)有記錄存檔，一般事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)解決和答復(fù)。

　　6共用部分維修服務(wù)

　　6.1根據(jù)建筑物實(shí)際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，適時(shí)做好物業(yè)巡檢工作，及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

　　a)每周巡視1次小區(qū)樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃等其它共用部位的設(shè)施。

　　b)每月檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況，填寫檢查表。

　　c)每季度檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及道路、停車場、廣場等完好情況，填寫檢查表。

　　d)每半年對服務(wù)區(qū)域的建筑物共用部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度做出評價(jià)。

　　e)根據(jù)特殊情況(如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等)需要，臨時(shí)安排對服務(wù)區(qū)重點(diǎn)建筑部位進(jìn)行針對性檢查。

　　f)每年秋季落葉后檢查1次屋面，每年雨季來臨前檢查1次雨水管道，每年至少檢查1次污水管道。

　　6.2建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)到位組織維護(hù)、處理。

　　6.3發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。

　　6.4木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)2年油飾1次。

　　6.5建筑物天面、外墻等設(shè)施每5-8年修繕或粉刷1次;樓梯、公共通道等設(shè)施每3-5年修繕或粉刷1次。

　　6.6建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等有關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)危害公共利益或其他住戶合法權(quán)益等情況時(shí)，應(yīng)采取措施糾正，使用合理手段處理。

　　7公共設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)

　　7.1電梯運(yùn)行與管理

　　7.1.1電梯必須堅(jiān)持按時(shí)年檢，按照GB/T18775-20**《電梯維修規(guī)范》及時(shí)維修保養(yǎng)，確保安全運(yùn)行。

　　7.1.2電梯維修保養(yǎng)需提前2天告知住戶和使用人。

　　7.1.3建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。

　　7.2空調(diào)設(shè)施

　　7.2.1對空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，應(yīng)該按照該設(shè)備的規(guī)定維護(hù)頻次進(jìn)行;定期對空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱等設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。

　　7.2.2日常開機(jī)進(jìn)行檢查、測試運(yùn)行和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行情況。

　　7.2.3定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量、空氣品質(zhì)進(jìn)行測定;定期對空調(diào)冷凍水、冷卻水進(jìn)行水質(zhì)分析。

　　7.2.4對共用空調(diào)系統(tǒng)每季度定期清洗、除塵1次。

　　7.2.5建立共用空調(diào)運(yùn)行檔案，記錄維修養(yǎng)護(hù)及每日的運(yùn)行情況。

　　7.3弱電設(shè)施

　　7.3.1有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃，對相關(guān)設(shè)備設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)。

　　7.3.2每日巡檢，及時(shí)檢修，維修養(yǎng)護(hù)工作有記錄。

　　7.4避雷接地設(shè)施

　　7.4.1每月應(yīng)對服務(wù)區(qū)配電設(shè)備接地檢查1次;每季度重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次。

　　7.4.2每半年應(yīng)對重要機(jī)房的設(shè)備接地、樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地及各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

　　7.4.3每季度應(yīng)對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次。

　　7.4.4高層、超高層建筑物或重要建筑的避雷接地系統(tǒng)，應(yīng)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)每年進(jìn)行檢測1次。

　　7.4.5每年雨季來臨之前，對整個(gè)避雷接地設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)。在雷雨過后也要及時(shí)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　7.4.6所有避雷接地設(shè)施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。

　　7.5消防設(shè)備

　　7.5.1消防設(shè)施管理執(zhí)行《中華人民共和國消防法》的有關(guān)規(guī)定。每年開展消防演練至少1次，確保服務(wù)人員掌握消防知識，熟悉應(yīng)急預(yù)案和消防器材使用常識。

　　7.5.2消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次。

　　7.5.3消防栓每月巡檢一次。

　　7.5.4 每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。

　　7.5.5每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

　　7.5.6探測器按相關(guān)產(chǎn)品規(guī)范和消防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。

　　7.5.7節(jié)假日前應(yīng)對各類消防器材進(jìn)行一次全面的檢查。

　　7.5.8巡查保養(yǎng)和消防演練要有記錄備查。

　　7.6 公用娛樂設(shè)施

　　7.6.1每季度進(jìn)行1次安全性能評估，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。

　　7.6.2對于存在安全隱患、不能及時(shí)修復(fù)的，應(yīng)停用、封存。

　　7.6.3木質(zhì)設(shè)施宜使用戶外油定期保養(yǎng)、金屬設(shè)施應(yīng)定期做防腐處理、塑膠設(shè)施應(yīng)定期作防老化檢查。

　　7.6.4建立健全公用娛樂設(shè)施管理制度，建立臺帳，記錄維修養(yǎng)護(hù)工作。

　　7.7公用衛(wèi)生間

　　7.7.1每周對公用衛(wèi)生間至少巡視2次，發(fā)現(xiàn)問題2日內(nèi)解決。

　　7.7.2拆裝各種衛(wèi)生設(shè)備前，應(yīng)先切斷水源，放盡存水，拆裝時(shí)要耐心細(xì)致，不得用榔頭重?fù)簟?/p>

　　7.7.3疏通坐便器、水斗、地漏時(shí)應(yīng)使用專用疏通工具，作業(yè)前，采取相應(yīng)的保護(hù)措施，并暫停排水。疏通完畢，作進(jìn)水、排水檢驗(yàn)，并作好防滲漏水處理。

　　7.8垃圾設(shè)施

　　垃圾設(shè)施每年刷漆不少于一次。

　　7.9路燈、景觀燈、樓道燈

　　每周對路燈、景觀燈、樓道燈至少巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)更換。

　　7.10燈箱、廣告欄、宣傳牌、標(biāo)識、信報(bào)箱

　　每半月對燈箱、廣告欄、宣傳牌、標(biāo)識、信報(bào)箱巡視1次，發(fā)現(xiàn)問題3日內(nèi)解決。