物業財務案例：收維修基金并非亂收費

　　某高層住宅小區建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發的。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規定，該小區物業管理處要求用戶依照規定，按購房款的2%交納物業管理維修基金，引起小區業主們的投訴。業主認為維修費應從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應由開發商出，管理處是在替開發商轉嫁負擔。基于收維修基金在業主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區內的電梯、消防設備已趨于老化，電梯困人現象時有發生，消防設備幾近癱瘓，居民投訴不斷。

　　[案例分析]

　　案例所述現象目前已不僅僅存在于這一個小區，而是幾乎每個物業管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業維修金是維持物業狀況的重要保證，不僅國家建設部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，很多省市也都據此制定了物業維修基金的收取辦法。但現在很多早期入住的業主不肯補交這筆費用；而新建物業的開發商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是業主把維修基金與物業管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業管理費，維修費自然應從物業管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業管理公司的物業管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業主據實分攤。

　　二是物業維修基金管理有待規范。物業維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當地房地產行政主管部門代管；第二種，是由業主委員會代管；第三種，是由物業管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業主委員會或物業管理公司自行代管，兩者會因各自出發點不同和目的不同，引發一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

　　三是個別物業管理公司亂用維修基金。未把維修基金專款專用，有擴大使用范圍現象。如有的物業管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。

　　正如案例所述小區那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設施設備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發商和業主也是不公平的，侵占了他們的權益。

　　[解決方法]

　　該物業管理處認為，維修基金還是應該按規定收取的，但一下子讓用戶繳齊數額勢所難能。在與業主委員會協商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業主每年繳交續籌額的10%，直至達到規定數額為止。為減輕業主負擔，物業管理公司決定從每月物業管理費盈余中提取部分資金作維修基金。

　　因該管理處已按規定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規，使用戶了解維修基金在物業管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規范性，催促用戶繼續交費。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　2．《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

篇2：物業會所收費管理及倉庫管理流程

　　物業會所收費管理及倉庫管理流程

　　一．游泳場收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費人數及消費項目→收銀電腦開單計費（按消費項目分別開單）→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。

　　2.月卡、年卡消費：

　　① 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“游泳場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總次數→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。

　　②客人消費時，客人憑卡到網球場或游泳場入場→ 服務員在卡上按人數劃卡，在“游泳場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、次數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。

　　二. 網球場收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人（帳單上注明當天消費當天有效）→ 客人憑帳單到網球場或游泳場入場消費，服務員在帳單上劃雙線作廢。

　　2.月卡、年卡消費：

　　① 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“網球場月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 →收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。

　　②客人消費時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“網球場月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。

　　三. 棋牌室收費流程

　　客人到棋牌室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。

　　四. 桌球室收費流程

　　客人到桌球室消費→服務員在手工帳單上注明開房（開臺）時間、房號或臺號（客人簽名確認）→報收銀員錄入收費系統作開房、開臺登記→客人需要消費酒水、小食時→服務員用一式兩聯酒水單下單→用財務聯到收銀臺領取水、小食→收銀憑財務聯酒水單錄入收費系統→客人結帳時， 服務員要在手工帳單上注明截止時間→報收銀員錄入收費系統→收銀員結算出該房消費總額→打印暫結單給客人→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→ 收銀錄入結算方式，收費完成。

　　五. 健身室、乒乓球室收費流程

　　1.單次消費：

　　客人到會所前臺收銀處 →報消費小時及消費項目→收銀按消費項目按消費時間電腦開單計費→告知客人金額 →請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印一式兩聯帳單→ 一聯帳單收銀留存，一聯帳單交客人→ 客人憑帳單到健身室或乒乓球室入場消費。

　　2. 月卡、年卡消費：

　　① 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦月卡或年卡→收銀記錄客人姓名、電話，登記在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”及月卡或年卡上→告知客人收費金額及消費總小時數（不滿1小時按1 小時計）→收銀電腦開單計費→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀打印帳單留底→ 交月卡或年卡給客人→ 收銀員將登記表交主管派發相應場館服務員。

　　② 客人消費時，客人憑卡到網球場入場→ 服務員在卡上按小時數劃卡，在“健身、乒乓球月卡或年卡使用登記表”上登記日期、小時數，客人簽名確認→ 服務員簽名確認。

　　六. 會員卡充值消費收費流程

　　1. 辦卡時，客人到會所前臺收銀處 →報開辦會員充值卡→收銀記錄客人姓名、電話，取新會員卡號輸入電腦→ 告知客人可充值金額→請問客人是給現金或刷卡 → 收客人現金或刷卡→收銀將充值金額輸入會員卡內→打印帳單留底→ 交會員卡給客人。

　　2. 客人在棋牌室、桌球室、健身室、乒乓球室消費時，會員充值卡可作現金使用。

　　各項消費流程同上，結算時客人出具會員卡→收銀將卡在ID讀卡器上讀卡→帳單顯示會員消費金額及余額→打印收費帳單→一聯客人存，一聯收銀存。

　　3. 會員卡充值優惠：以百元為單位，會員卡充值除游泳打8折優惠，棋牌室不打折外，其它項目打9折優惠。

　　七、收銀工作程序

　　（一）班前準備工作

　　1. 收銀與前班收銀交接備用金后到出納處換取當天備用零鈔。

　　2. 收銀到會計處領取該班次所需使用的帳單及收據，檢查帳單及收據是否順號，如有缺號、短聯應立即退回。

　　3. 檢查電腦系統的日期、時間是否正確，如有日期不對或時間不準時，應及時進行調整，并檢查色帶、紙帶是否足夠。

　　4. 查閱收銀員交接記事本，了解上班遺留問題，以便及時處理。

　　5. 收銀和領班一起交接、清點吧臺的酒水飲料、必須對照日報表逐一核對，短少的由前一班人員負責賠償，接班時不清點的，后來發現短少的，一律自行負責；

　　（二）營業進行中工作程序

　　1. 當服務員把點菜單交到收銀臺時，收銀員應首先檢查消費項目、臺號是否記錄齊全，如記錄不全則退回服務員。

　　2. 當點菜單記錄齊全后，開始正式輸入菜單，首先將客帳單號碼輸入電腦內， 收銀機將自動編制該帳單號，待客人結帳時使用；然后將客人人數、臺號以及客人所點的食品、飲料內容及數量依照電腦菜單鍵輸入。輸入完畢后即可等待客人結帳。

　　（三）結帳工作流程

　　1. 結帳單一式二聯：第一聯為財務聯、第二聯為客人聯。

　　2. 客人要求結帳時，收銀員根據服務員報結的臺號打印出結帳單，服務員或收 銀員憑結帳單與客人結帳。

　　3. 作廢或修改帳單時應由相關人員說明作廢或調整原因，并簽上姓名，當班管理人員簽名證實后，將修改單和作廢單（兩聯）交收銀員送財務部審核。

　　4. 收銀員在本班次營業結束后應做單班結帳，打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表；在本日營業工作結束后，應做日結帳，除打印當班營業收入報表，當班吧臺酒水小食庫存表外，要打印日營業報表。

　　（四）下班時現金及帳單交接程序

　　1. 早班營業結束后，收銀員將收入現金、刷卡單在現金交接本上登記交給出納，帳單、報表交會計核查。

　　2. 晚班營業結束后，收銀與當班領班一同清點收入現金（現金應與當班報表現金數一致，若長款上繳，短款收銀自賠），在“現金交款登記表”記錄現金總額并同時簽名，然后將現金裝入信封內，并用膠水封口，收銀領班在封口處簽名后再用透明封口，收銀在領班見證下將現金信封放入保險柜保管，第二天早上當班收銀在領班見證下開保險柜取出未開封的現金信封交出納，出納清點后在“現金交款登記表”簽名。若出納清點現金與登記表不符，出納報告財務經理，財務調取監控，根據監控錄像再作處理。帳單、報表交會計核查。

　　八. 酒吧物資的管理

　　1.收貨流程：

　　供應商來貨→公司倉管員根據收貨憑證、發票核對貨物的品名、規格、數量、金額是否一致→ 會所驗收人員檢驗貨物的質量 → 合格后倉管員和驗收人員按要求在送貨單上簽字→物資直撥會所酒吧倉保管→收銀根據收貨單在倉庫管理軟件作物資入庫→打出入庫單→收銀將入庫單、送貨單、發票報財務審核報銷。

　　2. 出貨流程：

　　酒吧根據酒水消費單發出酒水小食→ 每班營業結束后打印酒水銷售報表→根據酒水銷售明細錄入倉庫管理軟件作出庫入帳→ 打印出庫單→ 將出庫單隨同銷售報表附在收銀每天收費報表報會計核查。

　　3. 物資盤點流程：

　　每天收銀每班營業結束打印庫存物資明細表核對酒吧實物，領班監盤，物資要帳實相符。

篇3：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業服務企業的固定資產折舊；

　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制服務并收費的；

　　（五）不按規定實行明碼標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年。《山東省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。