目前在中國有眾多的購物中心,當然有更多的百貨公司,那么購物中心和百貨公司,最根本的區別在哪里?絕大多數朋友都知道,根本區別在于購物中心是統一管理和獨立經營的。就是說,購物中心的管理者,他會對購物中心有一個統一的管理,但是購物中心里邊的零售商是獨立經營的。
首先,我們做一個簡單的定義,"統一管理"什么叫"統一管理"呢,首先有一個管理者,管理者定義為購物中心的業主,或者幫助購物中心業主做經營管理的管理者,統一管理也就是說,管理者對于購物中心有一個統一的商業規劃、招商、推廣、營運、以及物業管理和相關的服務這就是統一管理。什么叫"獨立經營"呢?首先經營者,是指商場里面租戶和零售商,獨立經營就是經營者在購物中心里面,在遵守購物中心統一感覺規定的前提下自主獨立的經營。當然管理者對經營者會提供必要的意見和建議,以及相關的服務。
我們先看一下"統一管理"的大概幾個內容。基本上"統一管理"分成五個內容。首先統一規劃:在商場開張之前做的工作。然后統一招商、統一推廣、統一經營、統一物管。稍微展開一下:
第一、統一規劃:
實際上是商場開業之前,管理商場的業主和經營者做的工作。這里面包括了統一的市場研究和定位,首先要了解清楚這個商場和購物中心所處的市場環境,要非常清楚地明確,目標的購物群,這樣才能做到準確的商業定位。另外要了解競爭對手還有潛在的租戶的動向。特別在中國目前這樣一個的市場環境里面,購物中心,百貨中心也好,同質化比較嚴重。做市場研究和定位的時候,非常有必要創造一些差異化。
第二、統一項目規劃設計:
這是非常重要的,做購物中心最重要兩條線,其中一條規劃設計到建筑施工到將來的物業管理;另外是商業規劃方面。項目的規劃設計呢,就是在硬件的設計整個建筑設計方面要做到非常的適合未來的零售商的經營。包括合理的規劃動線,如何安排人流、物流、車流、www.dewk.cn包括做好垂直交通,包括特殊行業的特殊要求。這里面比如說垂直交通的安排,眾所周知的,一個購物中心一樓的價值是最高的,二樓平均來講人流就會減少20%,三樓就再減少20%,四樓剩40%,五樓剩20%,每樓有遞減的效應,這樣有必要做垂直交通,把人流拉到人流比較少的樓層。還有特殊行業的特殊要求,比如餐飲,餐飲的要求跟做服裝要求不一樣,所有這些都要在項目做規劃設計的時候,做充分的考慮。
第三、要制定一個統一的業態組合規劃:
首先、在商場定位的時候要明確商場功能的定位;然后、合理分配不同業種的比例。這里面比如說百貨占多少?餐飲娛樂占多少?超市占多少?兒童用品占多少?珠寶占多少?這要反復測算,不同的業態組合方案,不同的業主比例都會影響到商場的發展。
第四、統一的品牌組合規劃:
做好了業態業種組合方案,要做一個品牌組合的規劃。首先、每一個業種里面盡量選取這個行業里面有領導地位的品牌。然后、完善租戶的組合方案,制定相對品牌的平面圖。
統一管理的第二個內容,統一招商,這里面主要三個小的內容。
1、統一的招商策略的規劃;
首先要制定一個招商的策略,招商要有序的進行,循序漸進。這里邊的秩序,從大到小,還有從難至易的。
從大到小,你比如店面里面有主力店,次主力店,和小店鋪,招商的時候應該從主力店,半主力店和小店鋪。
從難至易呢,商場里面做比較高端的定位,國際比較知名的大品牌,這個難度比較大,要提前招商,國際品牌準備時間比較長的,招商的秩序就是從大到小,從難至易。
統一招商第二個內容,統一的租約管理。這里面包括幾個內容,首先要制定雙贏的租金策略。這個鋪子租要多少錢,其實取決于租戶在你這里面做多少生意,能做多少生意就知道能交多少租金,所以商場里面制定租金的時候,要制定雙贏的租金策略,首先讓您的租戶有盈利,在他盈利的同時商場得到相應的分享,這很重要的。
現在深圳萬象城我們的做法,大概90%以上的租戶,我們制定了個保底加抽成的策略我們制定保底的租金和營業額的抽成。 除了極個別的銀行租戶沒辦法抽成就制定合理的固定資金。大多數企業我們都用保底抽成的原則,效果非常好。
租約管理的第二個內容。就是約定一個完備的租約的條款,還有加強續約的管理;
在招商過程當中,租約即將到期的時候,我們對位所有租戶從各個方面進行評估,然后視租戶營業的表現來決定是否續租,統一招商的第三個內容,統一的一個品牌調整,其實品牌調整,對于一個購物中心來講,是一個永恒的主題,購物中心開一天,可能這個調整就存在一天,因為不同的品牌,都有他不同生命的周期,維持購物中心整體的非常有活力的話,那么他每一個細胞也要有活力,每一個細胞就是每一個品牌,或者每一個租戶。然后要在動態的一個不斷的持續的這么一個品牌的調整,已經保證整個商場的購物中心的可持續的增長。
統一管理內容,就是統一推廣,這個很必要的。作為一個商場對于整個購物中心必須要有一個整體的,對于購物中心本身的推廣,不斷提升購物中心的知名度,當然購物中心知名度提高,吸引更多顧客,每一家租戶同時也會受益,另外整合不同租戶的資源,整合推廣,營造不同的氣氛這里面搞一些分門別類的,娛樂類的,傳統節日類的,兒童類的,對這些不同主題進行一些有針對性的推廣。另外開發購物中心網站,做好VIP客戶管理系統,特別VIP客戶管理系統對購物中心很重要的,做好購物中心管理系統以后,可以跟每一個租戶共享,做一個良好的互動,這個實際上使購物中心和租戶都得到最大的利益。形成供應。
2、第二個內容,統一的租戶推廣管理。這個時候要做好廣告位的管理,還有一個租戶自己的推廣管理,甚至包括一個租戶的特賣的一個推廣管理。
3、統一的對外口徑,特別有一個對外媒體發言人,有一個有效的推廣,還有一個對緊急事件突發事件的管理。
4、統一的一個收銀系統。,我覺得這個是百貨和購物中心很大的不同地方,百貨公司是統一收銀或者中央樓收銀,但是購物中心我們做法就是獨立收營,每個租戶自己收營,收銀的時候,我們要有營業額的抽成,怎么樣知道營業額做了多少?我們做了一個嘗試,我們幫所有的租戶安裝一個收銀系統,錢是由租戶自己來收,但是我們知道他營業額是多少,這個事實證明非常有效。這個也對租戶的業績表現有一些評估,也提供了一個非常好的依據,為調整提供非常好的依據。
5統一的溝通協調。
在統一經營管理里面,還有日常的溝通,租戶消費者業主之間的溝通,還有投訴處理和申請。還有一個統一的監督。
作為購物也要有一個營運度,看租戶的表現是否遵守規章制度。
6、統一的接受監督。接受政府部門的監督。
另外一條,統一的商戶維護。比如公共區域日常保潔,工程消防維修。
統一的停車場管理。
統一的意外事故的處理,工程保修緊急安全,包括日常的一些消防演習這些都要做一些安排。
關于獨立經營,我主張每一個租戶在商場里面,最好不要受到任何的干擾,完全由他自己發揮他的特長和特點來做最多的生意,獨立經營里面歸為四個內容。
一、獨立的店鋪裝修。
只要他不違反整個商場的規定,不影響統一的形象。我們可以讓他做一個很有特色的店鋪裝修。
二、獨立證照的公司。
他有獨立的公司,用他自己的執照經營。
三、獨立的日常經營。
四、獨立的主題推廣。
獨立的店鋪裝修,可以突出品牌特點,營造氛圍,這是非常有好處的事情。
獨立的的證照申請,必要的時候商場的管理者提供一些協助,協助他申請證照。
獨立的日常經營,比如他自己的員工由他自己來獨立的去聘請,包括他的店面管理,貨品的陳列,最好能體現他品牌的風格,獨立收營自負盈虧,這
獨立的主題推廣。這樣的話,可以集中最優勢的資源,字形進行一些推廣,展現品牌的風采。
這里特別提到一點,百貨公司經常出現一些,需要全場打多少多少折,或者做一些什么店慶的推廣,在購物中心里面其實不應該的。絕不能硬性的要求零售商打折,做某一些推廣,我覺得是不合理的。
總得來講,我覺得作為一個專業的購物中心管理,實際上需要一個統一管理,需要一個良好的服務,塑造一個優秀的服務。獨立經營就是這些租戶和零售商,讓他們充分法戶自己的品牌和優勢,從而在這個購物中心里面形成一個現在良性的互補和競爭,依托購物中心的品平臺,達成一個多贏的局面。
篇2：寧夏回族自治區建筑工程勞動保險基金統一管理辦法
寧夏回族自治區人民政府
【頒布日期】1999.04.15
【實施日期】1999.01.01
寧夏回族自治區建筑工程勞動保險基金統一管理試行辦法
一、總則
(一)為切實解決建筑施工企業勞動保險基金來源,加強對勞動保險基金的管理,促進社會保障體制的完善,根據國家有關規定,結合我區實際,制定本試行辦法。
(二)凡在自治區行政區域內承擔施工任務的建筑施工企業不分資質等級、隸屬關系和經濟類別,進行建設的工程項目也不分資金來源、隸屬關系,均按照本辦法實行勞動保險基金統一管理。
(三)本辦法所稱建筑工程勞動保險基金,是指建筑工程預算定額中所列勞動保險基金。
(四)根據各類所有制建筑施工企業并存的現狀和建筑工程計價實行預算制的特點,統一勞動保險基金計取標準,不再按企業資質等級和經濟類別制定費率標準。
(五)建筑施工企業應參加當地勞動和社會保障部門組織的社會保險,并按規定及時、足額繳納社會保險費。
(六)勞動保險基金實行分級收取,分級管理,由建設行政主管部門統一向建設單位從工程投資中收取。
二、收取管理
(一)建筑工程勞動保險基金計取標準實行動態管理。全區建筑工程勞動保險基金實行統一管理后,計取標準本著“以支定收”的原則,統一核定,暫按建筑工程總造價的3%計算。如有調整,須報請自治區人民政府批準。
(二)勞動保險基金應在工程預算,招標標底,投標報價中單獨列項計算,不作為競爭性費用。
(三)建設單位在辦理工程報建時必須先向建設行政主管部門繳納勞動保險基金。勞動保險基金按建筑工程總造價中所含勞動保險基金總額的100%一次性預交。工程竣工結算后,按審定的結算金額進行結算,多退少補。
對沒有預交勞動保險基金的工程項目,各地、市、縣建設管理部門不予辦理工程報建及開工手續,建筑施工企業也不得施工。(來自:www.dewk.cn)建設單位不按規定繳納勞動保險基金或工程竣工后不進行清算,拖欠勞動保險基金的,房屋產權管理部門不予辦理產權、產籍登記。
(四)建設行政主管部門按下列分工,收取勞動保險基
篇3：購物中心統一管理獨立經營深化
目前在中國有眾多的購物中心,當然有更多的百貨公司,那么購物中心和百貨公司,最根本的區別在哪里?絕大多數朋友都知道,根本區別在于購物中心是統一管理和獨立經營的。就是說,購物中心的管理者,他會對購物中心有一個統一的管理,但是購物中心里邊的零售商是獨立經營的。
首先,我們做一個簡單的定義,"統一管理"什么叫"統一管理"呢,首先有一個管理者,管理者定義為購物中心的業主,或者幫助購物中心業主做經營管理的管理者,統一管理也就是說,管理者對于購物中心有一個統一的商業規劃、招商、推廣、營運、以及物業管理和相關的服務這就是統一管理。什么叫"獨立經營"呢?首先經營者,是指商場里面租戶和零售商,獨立經營就是經營者在購物中心里面,在遵守購物中心統一感覺規定的前提下自主獨立的經營。當然管理者對經營者會提供必要的意見和建議,以及相關的服務。
我們先看一下"統一管理"的大概幾個內容。基本上"統一管理"分成五個內容。首先統一規劃:在商場開張之前做的工作。然后統一招商、統一推廣、統一經營、統一物管。稍微展開一下:
第一、統一規劃:
實際上是商場開業之前,管理商場的業主和經營者做的工作。這里面包括了統一的市場研究和定位,首先要了解清楚這個商場和購物中心所處的市場環境,要非常清楚地明確,目標的購物群,這樣才能做到準確的商業定位。另外要了解競爭對手還有潛在的租戶的動向。特別在中國目前這樣一個的市場環境里面,購物中心,百貨中心也好,同質化比較嚴重。做市場研究和定位的時候,非常有必要創造一些差異化。
第二、統一項目規劃設計:
這是非常重要的,做購物中心最重要兩條線,其中一條規劃設計到建筑施工到將來的物業管理;另外是商業規劃方面。項目的規劃設計呢,就是在硬件的設計整個建筑設計方面要做到非常的適合未來的零售商的經營。包括合理的規劃動線,如何安排人流、物流、車流、www.dewk.cn包括做好垂直交通,包括特殊行業的特殊要求。這里面比如說垂直交通的安排,眾所周知的,一個購物中心一樓的價值是最高的,二樓平均來講人流就會減少20%,三樓就再減少20%,四樓剩40%,五樓剩20%,每樓有遞減的效應,這樣有必要做垂直交通,把人流拉到人流比較少的樓層。還有特殊行業的特殊要求,比如餐飲,餐飲的要求跟做服裝要求不一樣,所有這些都要在項目做規劃設計的時候,做充分的考慮。
第三、要制定一個統一的業態組合規劃:
首先、在商場定位的時候要明確商場功能的定位;然后、合理分配不同業種的比例。這里面比如說百貨占多少?餐飲娛樂占多少?超市占多少?兒童用品占多少?珠寶占多少?這要反復測算,不同的業態組合方案,不同的業主比例都會影響到商場的發展。
第四、統一的品牌組合規劃:
做好了業態業種組合方案,要做一個品牌組合的規劃。首先、每一個業種里面盡量選取這個行業里面有領導地位的品牌。然后、完善租戶的組合方案,制定相對品牌的平面圖。
統一管理的第二個內容,統一招商,這里面主要三個小的內容。
1、統一的招商策略的規劃;
首先要制定一個招商的策略,招商要有序的進行,循序漸進。這里邊的秩序,從大到小,還有從難至易的。
從大到小,你比如店面里面有主力店,次主力店,和小店鋪,招商的時候應該從主力店,半主力店和小店鋪。
從難至易呢,商場里面做比較高端的定位,國際比較知名的大品牌,這個難度比較大,要提前招商,國際品牌準備時間比較長的,招商的秩序就是從大到小,從難至易。
統一招商第二個內容,統一的租約管理。這里面包括幾個內容,首先要制定雙贏的租金策略。這個鋪子租要多少錢,其實取決于租戶在你這里面做多少生意,能做多少生意就知道能交多少租金,所以商場里面制定租金的時候,要制定雙贏的租金策略,首先讓您的租戶有盈利,在他盈利的同時商場得到相應的分享,這很重要的。
現在深圳萬象城我們的做法,大概90%以上的租戶,我們制定了個保底加抽成的策略我們制定保底的租金和營業額的抽成。 除了極個別的銀行租戶沒辦法抽成就制定合理的固定資金。大多數企業我們都用保底抽成的原則,效果非常好。
租約管理的第二個內容。就是約定一個完備的租約的條款,還有加強續約的管理;
在招商過程當中,租約即將到期的時候,我們對位所有租戶從各個方面進行評估,然后視租戶營業的表現來決定是否續租,統一招商的第三個內容,統一的一個品牌調整,其實品牌調整,對于一個購物中心來講,是一個永恒的主題,購物中心開一天,可能這個調整就存在一天,因為不同的品牌,都有他不同生命的周期,維持購物中心整體的非常有活力的話,那么他每一個細胞也要有活力,每一個細胞就是每一個品牌,或者每一個租戶。然后要在動態的一個不斷的持續的這么一個品牌的調整,已經保證整個商場的購物中心的可持續的增長。
統一管理內容,就是統一推廣,這個很必要的。作為一個商場對于整個購物中心必須要有一個整體的,對于購物中心本身的推廣,不斷提升購物中心的知名度,當然購物中心知名度提高,吸引更多顧客,每一家租戶同時也會受益,另外整合不同租戶的資源,整合推廣,營造不同的氣氛這里面搞一些分門別類的,娛樂類的,傳統節日類的,兒童類的,對這些不同主題進行一些有針對性的推廣。另外開發購物中心網站,做好VIP客戶管理系統,特別VIP客戶管理系統對購物中心很重要的,做好購物中心管理系統以后,可以跟每一個租戶共享,做一個良好的互動,這個實際上使購物中心和租戶都得到最大的利益。形成供應。
2、第二個內容,統一的租戶推廣管理。這個時候要做好廣告位的管理,還有一個租戶自己的推廣管理,甚至包括一個租戶的特賣的一個推廣管理。
3、統一的對外口徑,特別有一個對外媒體發言人,有一個有效的推廣,還有一個對緊急事件突發事件的管理。
4、統一的一個收銀系統。,我覺得這個是百貨和購物中心很大的不同地方,百貨公司是統一收銀或者中央樓收銀,但是購物中心我們做法就是獨立收營,每個租戶自己收營,收銀的時候,我們要有營業額的抽成,怎么樣知道營業額做了多少?我們做了一個嘗試,我們幫所有的租戶安裝一個收銀系統,錢是由租戶自己來收,但是我們知道他營業額是多少,這個事實證明非常有效。這個也對租戶的業績表現有一些評估,也提供了一個非常好的依據,為調整提供非常好的依據。
5統一的溝通協調。
在統一經營管理里面,還有日常的溝通,租戶消費者業主之間的溝通,還有投訴處理和申請。還有一個統一的監督。
作為購物也要有一個營運度,看租戶的表現是否遵守規章制度。
6、統一的接受監督。接受政府部門的監督。
另外一條,統一的商戶維護。比如公共區域日常保潔,工程消防維修。
統一的停車場管理。
統一的意外事故的處理,工程保修緊急安全,包括日常的一些消防演習這些都要做一些安排。
關于獨立經營,我主張每一個租戶在商場里面,最好不要受到任何的干擾,完全由他自己發揮他的特長和特點來做最多的生意,獨立經營里面歸為四個內容。
一、獨立的店鋪裝修。
只要他不違反整個商場的規定,不影響統一的形象。我們可以讓他做一個很有特色的店鋪裝修。
二、獨立證照的公司。
他有獨立的公司,用他自己的執照經營。
三、獨立的日常經營。
四、獨立的主題推廣。
獨立的店鋪裝修,可以突出品牌特點,營造氛圍,這是非常有好處的事情。
獨立的的證照申請,必要的時候商場的管理者提供一些協助,協助他申請證照。
獨立的日常經營,比如他自己的員工由他自己來獨立的去聘請,包括他的店面管理,貨品的陳列,最好能體現他品牌的風格,獨立收營自負盈虧,這
獨立的主題推廣。這樣的話,可以集中最優勢的資源,字形進行一些推廣,展現品牌的風采。
這里特別提到一點,百貨公司經常出現一些,需要全場打多少多少折,或者做一些什么店慶的推廣,在購物中心里面其實不應該的。絕不能硬性的要求零售商打折,做某一些推廣,我覺得是不合理的。
總得來講,我覺得作為一個專業的購物中心管理,實際上需要一個統一管理,需要一個良好的服務,塑造一個優秀的服務。獨立經營就是這些租戶和零售商,讓他們充分法戶自己的品牌和優勢,從而在這個購物中心里面形成一個現在良性的互補和競爭,依托購物中心的品平臺,達成一個多贏的局面。