目前在中國(guó)有眾多的購(gòu)物中心,當(dāng)然有更多的百貨公司,那么購(gòu)物中心和百貨公司,最根本的區(qū)別在哪里?絕大多數(shù)朋友都知道,根本區(qū)別在于購(gòu)物中心是統(tǒng)一管理和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的。就是說(shuō),購(gòu)物中心的管理者,他會(huì)對(duì)購(gòu)物中心有一個(gè)統(tǒng)一的管理,但是購(gòu)物中心里邊的零售商是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的。
首先,我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的定義,"統(tǒng)一管理"什么叫"統(tǒng)一管理"呢,首先有一個(gè)管理者,管理者定義為購(gòu)物中心的業(yè)主,或者幫助購(gòu)物中心業(yè)主做經(jīng)營(yíng)管理的管理者,統(tǒng)一管理也就是說(shuō),管理者對(duì)于購(gòu)物中心有一個(gè)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣、營(yíng)運(yùn)、以及物業(yè)管理和相關(guān)的服務(wù)這就是統(tǒng)一管理。什么叫"獨(dú)立經(jīng)營(yíng)"呢?首先經(jīng)營(yíng)者,是指商場(chǎng)里面租戶(hù)和零售商,獨(dú)立經(jīng)營(yíng)就是經(jīng)營(yíng)者在購(gòu)物中心里面,在遵守購(gòu)物中心統(tǒng)一感覺(jué)規(guī)定的前提下自主獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)者會(huì)提供必要的意見(jiàn)和建議,以及相關(guān)的服務(wù)。
我們先看一下"統(tǒng)一管理"的大概幾個(gè)內(nèi)容。基本上"統(tǒng)一管理"分成五個(gè)內(nèi)容。首先統(tǒng)一規(guī)劃:在商場(chǎng)開(kāi)張之前做的工作。然后統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物管。稍微展開(kāi)一下:
第一、統(tǒng)一規(guī)劃:
實(shí)際上是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之前,管理商場(chǎng)的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者做的工作。這里面包括了統(tǒng)一的市場(chǎng)研究和定位,首先要了解清楚這個(gè)商場(chǎng)和購(gòu)物中心所處的市場(chǎng)環(huán)境,要非常清楚地明確,目標(biāo)的購(gòu)物群,這樣才能做到準(zhǔn)確的商業(yè)定位。另外要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有潛在的租戶(hù)的動(dòng)向。特別在中國(guó)目前這樣一個(gè)的市場(chǎng)環(huán)境里面,購(gòu)物中心,百貨中心也好,同質(zhì)化比較嚴(yán)重。做市場(chǎng)研究和定位的時(shí)候,非常有必要?jiǎng)?chuàng)造一些差異化。
第二、統(tǒng)一項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì):
這是非常重要的,做購(gòu)物中心最重要兩條線(xiàn),其中一條規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工到將來(lái)的物業(yè)管理;另外是商業(yè)規(guī)劃方面。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)呢,就是在硬件的設(shè)計(jì)整個(gè)建筑設(shè)計(jì)方面要做到非常的適合未來(lái)的零售商的經(jīng)營(yíng)。包括合理的規(guī)劃動(dòng)線(xiàn),如何安排人流、物流、車(chē)流、www.dewk.cn包括做好垂直交通,包括特殊行業(yè)的特殊要求。這里面比如說(shuō)垂直交通的安排,眾所周知的,一個(gè)購(gòu)物中心一樓的價(jià)值是最高的,二樓平均來(lái)講人流就會(huì)減少20%,三樓就再減少20%,四樓剩40%,五樓剩20%,每樓有遞減的效應(yīng),這樣有必要做垂直交通,把人流拉到人流比較少的樓層。還有特殊行業(yè)的特殊要求,比如餐飲,餐飲的要求跟做服裝要求不一樣,所有這些都要在項(xiàng)目做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候,做充分的考慮。
第三、要制定一個(gè)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃:
首先、在商場(chǎng)定位的時(shí)候要明確商場(chǎng)功能的定位;然后、合理分配不同業(yè)種的比例。這里面比如說(shuō)百貨占多少?餐飲娛樂(lè)占多少?超市占多少?兒童用品占多少?珠寶占多少?這要反復(fù)測(cè)算,不同的業(yè)態(tài)組合方案,不同的業(yè)主比例都會(huì)影響到商場(chǎng)的發(fā)展。
第四、統(tǒng)一的品牌組合規(guī)劃:
做好了業(yè)態(tài)業(yè)種組合方案,要做一個(gè)品牌組合的規(guī)劃。首先、每一個(gè)業(yè)種里面盡量選取這個(gè)行業(yè)里面有領(lǐng)導(dǎo)地位的品牌。然后、完善租戶(hù)的組合方案,制定相對(duì)品牌的平面圖。
統(tǒng)一管理的第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一招商,這里面主要三個(gè)小的內(nèi)容。
1、統(tǒng)一的招商策略的規(guī)劃;
首先要制定一個(gè)招商的策略,招商要有序的進(jìn)行,循序漸進(jìn)。這里邊的秩序,從大到小,還有從難至易的。
從大到小,你比如店面里面有主力店,次主力店,和小店鋪,招商的時(shí)候應(yīng)該從主力店,半主力店和小店鋪。
從難至易呢,商場(chǎng)里面做比較高端的定位,國(guó)際比較知名的大品牌,這個(gè)難度比較大,要提前招商,國(guó)際品牌準(zhǔn)備時(shí)間比較長(zhǎng)的,招商的秩序就是從大到小,從難至易。
統(tǒng)一招商第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的租約管理。這里面包括幾個(gè)內(nèi)容,首先要制定雙贏的租金策略。這個(gè)鋪?zhàn)幼庖嗌馘X(qián),其實(shí)取決于租戶(hù)在你這里面做多少生意,能做多少生意就知道能交多少租金,所以商場(chǎng)里面制定租金的時(shí)候,要制定雙贏的租金策略,首先讓您的租戶(hù)有盈利,在他盈利的同時(shí)商場(chǎng)得到相應(yīng)的分享,這很重要的。
現(xiàn)在深圳萬(wàn)象城我們的做法,大概90%以上的租戶(hù),我們制定了個(gè)保底加抽成的策略我們制定保底的租金和營(yíng)業(yè)額的抽成。 除了極個(gè)別的銀行租戶(hù)沒(méi)辦法抽成就制定合理的固定資金。大多數(shù)企業(yè)我們都用保底抽成的原則,效果非常好。
租約管理的第二個(gè)內(nèi)容。就是約定一個(gè)完備的租約的條款,還有加強(qiáng)續(xù)約的管理;
在招商過(guò)程當(dāng)中,租約即將到期的時(shí)候,我們對(duì)位所有租戶(hù)從各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估,然后視租戶(hù)營(yíng)業(yè)的表現(xiàn)來(lái)決定是否續(xù)租,統(tǒng)一招商的第三個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的一個(gè)品牌調(diào)整,其實(shí)品牌調(diào)整,對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)講,是一個(gè)永恒的主題,購(gòu)物中心開(kāi)一天,可能這個(gè)調(diào)整就存在一天,因?yàn)椴煌钠放?都有他不同生命的周期,維持購(gòu)物中心整體的非常有活力的話(huà),那么他每一個(gè)細(xì)胞也要有活力,每一個(gè)細(xì)胞就是每一個(gè)品牌,或者每一個(gè)租戶(hù)。然后要在動(dòng)態(tài)的一個(gè)不斷的持續(xù)的這么一個(gè)品牌的調(diào)整,已經(jīng)保證整個(gè)商場(chǎng)的購(gòu)物中心的可持續(xù)的增長(zhǎng)。
統(tǒng)一管理內(nèi)容,就是統(tǒng)一推廣,這個(gè)很必要的。作為一個(gè)商場(chǎng)對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心必須要有一個(gè)整體的,對(duì)于購(gòu)物中心本身的推廣,不斷提升購(gòu)物中心的知名度,當(dāng)然購(gòu)物中心知名度提高,吸引更多顧客,每一家租戶(hù)同時(shí)也會(huì)受益,另外整合不同租戶(hù)的資源,整合推廣,營(yíng)造不同的氣氛這里面搞一些分門(mén)別類(lèi)的,娛樂(lè)類(lèi)的,傳統(tǒng)節(jié)日類(lèi)的,兒童類(lèi)的,對(duì)這些不同主題進(jìn)行一些有針對(duì)性的推廣。另外開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心網(wǎng)站,做好VIP客戶(hù)管理系統(tǒng),特別VIP客戶(hù)管理系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心很重要的,做好購(gòu)物中心管理系統(tǒng)以后,可以跟每一個(gè)租戶(hù)共享,做一個(gè)良好的互動(dòng),這個(gè)實(shí)際上使購(gòu)物中心和租戶(hù)都得到最大的利益。形成供應(yīng)。
2、第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的租戶(hù)推廣管理。這個(gè)時(shí)候要做好廣告位的管理,還有一個(gè)租戶(hù)自己的推廣管理,甚至包括一個(gè)租戶(hù)的特賣(mài)的一個(gè)推廣管理。
3、統(tǒng)一的對(duì)外口徑,特別有一個(gè)對(duì)外媒體發(fā)言人,有一個(gè)有效的推廣,還有一個(gè)對(duì)緊急事件突發(fā)事件的管理。
4、統(tǒng)一的一個(gè)收銀系統(tǒng)。,我覺(jué)得這個(gè)是百貨和購(gòu)物中心很大的不同地方,百貨公司是統(tǒng)一收銀或者中央樓收銀,但是購(gòu)物中心我們做法就是獨(dú)立收營(yíng),每個(gè)租戶(hù)自己收營(yíng),收銀的時(shí)候,我們要有營(yíng)業(yè)額的抽成,怎么樣知道營(yíng)業(yè)額做了多少?我們做了一個(gè)嘗試,我們幫所有的租戶(hù)安裝一個(gè)收銀系統(tǒng),錢(qián)是由租戶(hù)自己來(lái)收,但是我們知道他營(yíng)業(yè)額是多少,這個(gè)事實(shí)證明非常有效。這個(gè)也對(duì)租戶(hù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有一些評(píng)估,也提供了一個(gè)非常好的依據(jù),為調(diào)整提供非常好的依據(jù)。
5統(tǒng)一的溝通協(xié)調(diào)。
在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理里面,還有日常的溝通,租戶(hù)消費(fèi)者業(yè)主之間的溝通,還有投訴處理和申請(qǐng)。還有一個(gè)統(tǒng)一的監(jiān)督。
作為購(gòu)物也要有一個(gè)營(yíng)運(yùn)度,看租戶(hù)的表現(xiàn)是否遵守規(guī)章制度。
6、統(tǒng)一的接受監(jiān)督。接受政府部門(mén)的監(jiān)督。
另外一條,統(tǒng)一的商戶(hù)維護(hù)。比如公共區(qū)域日常保潔,工程消防維修。
統(tǒng)一的停車(chē)場(chǎng)管理。
統(tǒng)一的意外事故的處理,工程保修緊急安全,包括日常的一些消防演習(xí)這些都要做一些安排。
關(guān)于獨(dú)立經(jīng)營(yíng),我主張每一個(gè)租戶(hù)在商場(chǎng)里面,最好不要受到任何的干擾,完全由他自己發(fā)揮他的特長(zhǎng)和特點(diǎn)來(lái)做最多的生意,獨(dú)立經(jīng)營(yíng)里面歸為四個(gè)內(nèi)容。
一、獨(dú)立的店鋪裝修。
只要他不違反整個(gè)商場(chǎng)的規(guī)定,不影響統(tǒng)一的形象。我們可以讓他做一個(gè)很有特色的店鋪裝修。
二、獨(dú)立證照的公司。
他有獨(dú)立的公司,用他自己的執(zhí)照經(jīng)營(yíng)。
三、獨(dú)立的日常經(jīng)營(yíng)。
四、獨(dú)立的主題推廣。
獨(dú)立的店鋪裝修,可以突出品牌特點(diǎn),營(yíng)造氛圍,這是非常有好處的事情。
獨(dú)立的的證照申請(qǐng),必要的時(shí)候商場(chǎng)的管理者提供一些協(xié)助,協(xié)助他申請(qǐng)證照。
獨(dú)立的日常經(jīng)營(yíng),比如他自己的員工由他自己來(lái)獨(dú)立的去聘請(qǐng),包括他的店面管理,貨品的陳列,最好能體現(xiàn)他品牌的風(fēng)格,獨(dú)立收營(yíng)自負(fù)盈虧,這
獨(dú)立的主題推廣。這樣的話(huà),可以集中最優(yōu)勢(shì)的資源,字形進(jìn)行一些推廣,展現(xiàn)品牌的風(fēng)采。
這里特別提到一點(diǎn),百貨公司經(jīng)常出現(xiàn)一些,需要全場(chǎng)打多少多少折,或者做一些什么店慶的推廣,在購(gòu)物中心里面其實(shí)不應(yīng)該的。絕不能硬性的要求零售商打折,做某一些推廣,我覺(jué)得是不合理的。
總得來(lái)講,我覺(jué)得作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心管理,實(shí)際上需要一個(gè)統(tǒng)一管理,需要一個(gè)良好的服務(wù),塑造一個(gè)優(yōu)秀的服務(wù)。獨(dú)立經(jīng)營(yíng)就是這些租戶(hù)和零售商,讓他們充分法戶(hù)自己的品牌和優(yōu)勢(shì),從而在這個(gè)購(gòu)物中心里面形成一個(gè)現(xiàn)在良性的互補(bǔ)和競(jìng)爭(zhēng),依托購(gòu)物中心的品平臺(tái),達(dá)成一個(gè)多贏的局面。
篇2：寧夏回族自治區(qū)建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)基金統(tǒng)一管理辦法
寧夏回族自治區(qū)人民政府
【頒布日期】1999.04.15
【實(shí)施日期】1999.01.01
寧夏回族自治區(qū)建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)基金統(tǒng)一管理試行辦法
一、總則
(一)為切實(shí)解決建筑施工企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金來(lái)源,加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金的管理,促進(jìn)社會(huì)保障體制的完善,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,制定本試行辦法。
(二)凡在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)承擔(dān)施工任務(wù)的建筑施工企業(yè)不分資質(zhì)等級(jí)、隸屬關(guān)系和經(jīng)濟(jì)類(lèi)別,進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目也不分資金來(lái)源、隸屬關(guān)系,均按照本辦法實(shí)行勞動(dòng)保險(xiǎn)基金統(tǒng)一管理。
(三)本辦法所稱(chēng)建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)基金,是指建筑工程預(yù)算定額中所列勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。
(四)根據(jù)各類(lèi)所有制建筑施工企業(yè)并存的現(xiàn)狀和建筑工程計(jì)價(jià)實(shí)行預(yù)算制的特點(diǎn),統(tǒng)一勞動(dòng)保險(xiǎn)基金計(jì)取標(biāo)準(zhǔn),不再按企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和經(jīng)濟(jì)類(lèi)別制定費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。
(五)建筑施工企業(yè)應(yīng)參加當(dāng)?shù)貏趧?dòng)和社會(huì)保障部門(mén)組織的社會(huì)保險(xiǎn),并按規(guī)定及時(shí)、足額繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。
(六)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金實(shí)行分級(jí)收取,分級(jí)管理,由建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一向建設(shè)單位從工程投資中收取。
二、收取管理
(一)建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)基金計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。全區(qū)建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)基金實(shí)行統(tǒng)一管理后,計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)本著“以支定收”的原則,統(tǒng)一核定,暫按建筑工程總造價(jià)的3%計(jì)算。如有調(diào)整,須報(bào)請(qǐng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。
(二)勞動(dòng)保險(xiǎn)基金應(yīng)在工程預(yù)算,招標(biāo)標(biāo)底,投標(biāo)報(bào)價(jià)中單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算,不作為競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用。
(三)建設(shè)單位在辦理工程報(bào)建時(shí)必須先向建設(shè)行政主管部門(mén)繳納勞動(dòng)保險(xiǎn)基金。勞動(dòng)保險(xiǎn)基金按建筑工程總造價(jià)中所含勞動(dòng)保險(xiǎn)基金總額的100%一次性預(yù)交。工程竣工結(jié)算后,按審定的結(jié)算金額進(jìn)行結(jié)算,多退少補(bǔ)。
對(duì)沒(méi)有預(yù)交勞動(dòng)保險(xiǎn)基金的工程項(xiàng)目,各地、市、縣建設(shè)管理部門(mén)不予辦理工程報(bào)建及開(kāi)工手續(xù),建筑施工企業(yè)也不得施工。(來(lái)自:www.dewk.cn)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納勞動(dòng)保險(xiǎn)基金或工程竣工后不進(jìn)行清算,拖欠勞動(dòng)保險(xiǎn)基金的,房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍登記。
(四)建設(shè)行政主管部門(mén)按下列分工,收取勞動(dòng)保險(xiǎn)基
篇3：購(gòu)物中心統(tǒng)一管理獨(dú)立經(jīng)營(yíng)深化
目前在中國(guó)有眾多的購(gòu)物中心,當(dāng)然有更多的百貨公司,那么購(gòu)物中心和百貨公司,最根本的區(qū)別在哪里?絕大多數(shù)朋友都知道,根本區(qū)別在于購(gòu)物中心是統(tǒng)一管理和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的。就是說(shuō),購(gòu)物中心的管理者,他會(huì)對(duì)購(gòu)物中心有一個(gè)統(tǒng)一的管理,但是購(gòu)物中心里邊的零售商是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的。
首先,我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的定義,"統(tǒng)一管理"什么叫"統(tǒng)一管理"呢,首先有一個(gè)管理者,管理者定義為購(gòu)物中心的業(yè)主,或者幫助購(gòu)物中心業(yè)主做經(jīng)營(yíng)管理的管理者,統(tǒng)一管理也就是說(shuō),管理者對(duì)于購(gòu)物中心有一個(gè)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣、營(yíng)運(yùn)、以及物業(yè)管理和相關(guān)的服務(wù)這就是統(tǒng)一管理。什么叫"獨(dú)立經(jīng)營(yíng)"呢?首先經(jīng)營(yíng)者,是指商場(chǎng)里面租戶(hù)和零售商,獨(dú)立經(jīng)營(yíng)就是經(jīng)營(yíng)者在購(gòu)物中心里面,在遵守購(gòu)物中心統(tǒng)一感覺(jué)規(guī)定的前提下自主獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)者會(huì)提供必要的意見(jiàn)和建議,以及相關(guān)的服務(wù)。
我們先看一下"統(tǒng)一管理"的大概幾個(gè)內(nèi)容。基本上"統(tǒng)一管理"分成五個(gè)內(nèi)容。首先統(tǒng)一規(guī)劃:在商場(chǎng)開(kāi)張之前做的工作。然后統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物管。稍微展開(kāi)一下:
第一、統(tǒng)一規(guī)劃:
實(shí)際上是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之前,管理商場(chǎng)的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者做的工作。這里面包括了統(tǒng)一的市場(chǎng)研究和定位,首先要了解清楚這個(gè)商場(chǎng)和購(gòu)物中心所處的市場(chǎng)環(huán)境,要非常清楚地明確,目標(biāo)的購(gòu)物群,這樣才能做到準(zhǔn)確的商業(yè)定位。另外要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有潛在的租戶(hù)的動(dòng)向。特別在中國(guó)目前這樣一個(gè)的市場(chǎng)環(huán)境里面,購(gòu)物中心,百貨中心也好,同質(zhì)化比較嚴(yán)重。做市場(chǎng)研究和定位的時(shí)候,非常有必要?jiǎng)?chuàng)造一些差異化。
第二、統(tǒng)一項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì):
這是非常重要的,做購(gòu)物中心最重要兩條線(xiàn),其中一條規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工到將來(lái)的物業(yè)管理;另外是商業(yè)規(guī)劃方面。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)呢,就是在硬件的設(shè)計(jì)整個(gè)建筑設(shè)計(jì)方面要做到非常的適合未來(lái)的零售商的經(jīng)營(yíng)。包括合理的規(guī)劃動(dòng)線(xiàn),如何安排人流、物流、車(chē)流、www.dewk.cn包括做好垂直交通,包括特殊行業(yè)的特殊要求。這里面比如說(shuō)垂直交通的安排,眾所周知的,一個(gè)購(gòu)物中心一樓的價(jià)值是最高的,二樓平均來(lái)講人流就會(huì)減少20%,三樓就再減少20%,四樓剩40%,五樓剩20%,每樓有遞減的效應(yīng),這樣有必要做垂直交通,把人流拉到人流比較少的樓層。還有特殊行業(yè)的特殊要求,比如餐飲,餐飲的要求跟做服裝要求不一樣,所有這些都要在項(xiàng)目做規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候,做充分的考慮。
第三、要制定一個(gè)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃:
首先、在商場(chǎng)定位的時(shí)候要明確商場(chǎng)功能的定位;然后、合理分配不同業(yè)種的比例。這里面比如說(shuō)百貨占多少?餐飲娛樂(lè)占多少?超市占多少?兒童用品占多少?珠寶占多少?這要反復(fù)測(cè)算,不同的業(yè)態(tài)組合方案,不同的業(yè)主比例都會(huì)影響到商場(chǎng)的發(fā)展。
第四、統(tǒng)一的品牌組合規(guī)劃:
做好了業(yè)態(tài)業(yè)種組合方案,要做一個(gè)品牌組合的規(guī)劃。首先、每一個(gè)業(yè)種里面盡量選取這個(gè)行業(yè)里面有領(lǐng)導(dǎo)地位的品牌。然后、完善租戶(hù)的組合方案,制定相對(duì)品牌的平面圖。
統(tǒng)一管理的第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一招商,這里面主要三個(gè)小的內(nèi)容。
1、統(tǒng)一的招商策略的規(guī)劃;
首先要制定一個(gè)招商的策略,招商要有序的進(jìn)行,循序漸進(jìn)。這里邊的秩序,從大到小,還有從難至易的。
從大到小,你比如店面里面有主力店,次主力店,和小店鋪,招商的時(shí)候應(yīng)該從主力店,半主力店和小店鋪。
從難至易呢,商場(chǎng)里面做比較高端的定位,國(guó)際比較知名的大品牌,這個(gè)難度比較大,要提前招商,國(guó)際品牌準(zhǔn)備時(shí)間比較長(zhǎng)的,招商的秩序就是從大到小,從難至易。
統(tǒng)一招商第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的租約管理。這里面包括幾個(gè)內(nèi)容,首先要制定雙贏的租金策略。這個(gè)鋪?zhàn)幼庖嗌馘X(qián),其實(shí)取決于租戶(hù)在你這里面做多少生意,能做多少生意就知道能交多少租金,所以商場(chǎng)里面制定租金的時(shí)候,要制定雙贏的租金策略,首先讓您的租戶(hù)有盈利,在他盈利的同時(shí)商場(chǎng)得到相應(yīng)的分享,這很重要的。
現(xiàn)在深圳萬(wàn)象城我們的做法,大概90%以上的租戶(hù),我們制定了個(gè)保底加抽成的策略我們制定保底的租金和營(yíng)業(yè)額的抽成。 除了極個(gè)別的銀行租戶(hù)沒(méi)辦法抽成就制定合理的固定資金。大多數(shù)企業(yè)我們都用保底抽成的原則,效果非常好。
租約管理的第二個(gè)內(nèi)容。就是約定一個(gè)完備的租約的條款,還有加強(qiáng)續(xù)約的管理;
在招商過(guò)程當(dāng)中,租約即將到期的時(shí)候,我們對(duì)位所有租戶(hù)從各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估,然后視租戶(hù)營(yíng)業(yè)的表現(xiàn)來(lái)決定是否續(xù)租,統(tǒng)一招商的第三個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的一個(gè)品牌調(diào)整,其實(shí)品牌調(diào)整,對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來(lái)講,是一個(gè)永恒的主題,購(gòu)物中心開(kāi)一天,可能這個(gè)調(diào)整就存在一天,因?yàn)椴煌钠放?都有他不同生命的周期,維持購(gòu)物中心整體的非常有活力的話(huà),那么他每一個(gè)細(xì)胞也要有活力,每一個(gè)細(xì)胞就是每一個(gè)品牌,或者每一個(gè)租戶(hù)。然后要在動(dòng)態(tài)的一個(gè)不斷的持續(xù)的這么一個(gè)品牌的調(diào)整,已經(jīng)保證整個(gè)商場(chǎng)的購(gòu)物中心的可持續(xù)的增長(zhǎng)。
統(tǒng)一管理內(nèi)容,就是統(tǒng)一推廣,這個(gè)很必要的。作為一個(gè)商場(chǎng)對(duì)于整個(gè)購(gòu)物中心必須要有一個(gè)整體的,對(duì)于購(gòu)物中心本身的推廣,不斷提升購(gòu)物中心的知名度,當(dāng)然購(gòu)物中心知名度提高,吸引更多顧客,每一家租戶(hù)同時(shí)也會(huì)受益,另外整合不同租戶(hù)的資源,整合推廣,營(yíng)造不同的氣氛這里面搞一些分門(mén)別類(lèi)的,娛樂(lè)類(lèi)的,傳統(tǒng)節(jié)日類(lèi)的,兒童類(lèi)的,對(duì)這些不同主題進(jìn)行一些有針對(duì)性的推廣。另外開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心網(wǎng)站,做好VIP客戶(hù)管理系統(tǒng),特別VIP客戶(hù)管理系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心很重要的,做好購(gòu)物中心管理系統(tǒng)以后,可以跟每一個(gè)租戶(hù)共享,做一個(gè)良好的互動(dòng),這個(gè)實(shí)際上使購(gòu)物中心和租戶(hù)都得到最大的利益。形成供應(yīng)。
2、第二個(gè)內(nèi)容,統(tǒng)一的租戶(hù)推廣管理。這個(gè)時(shí)候要做好廣告位的管理,還有一個(gè)租戶(hù)自己的推廣管理,甚至包括一個(gè)租戶(hù)的特賣(mài)的一個(gè)推廣管理。
3、統(tǒng)一的對(duì)外口徑,特別有一個(gè)對(duì)外媒體發(fā)言人,有一個(gè)有效的推廣,還有一個(gè)對(duì)緊急事件突發(fā)事件的管理。
4、統(tǒng)一的一個(gè)收銀系統(tǒng)。,我覺(jué)得這個(gè)是百貨和購(gòu)物中心很大的不同地方,百貨公司是統(tǒng)一收銀或者中央樓收銀,但是購(gòu)物中心我們做法就是獨(dú)立收營(yíng),每個(gè)租戶(hù)自己收營(yíng),收銀的時(shí)候,我們要有營(yíng)業(yè)額的抽成,怎么樣知道營(yíng)業(yè)額做了多少?我們做了一個(gè)嘗試,我們幫所有的租戶(hù)安裝一個(gè)收銀系統(tǒng),錢(qián)是由租戶(hù)自己來(lái)收,但是我們知道他營(yíng)業(yè)額是多少,這個(gè)事實(shí)證明非常有效。這個(gè)也對(duì)租戶(hù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有一些評(píng)估,也提供了一個(gè)非常好的依據(jù),為調(diào)整提供非常好的依據(jù)。
5統(tǒng)一的溝通協(xié)調(diào)。
在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理里面,還有日常的溝通,租戶(hù)消費(fèi)者業(yè)主之間的溝通,還有投訴處理和申請(qǐng)。還有一個(gè)統(tǒng)一的監(jiān)督。
作為購(gòu)物也要有一個(gè)營(yíng)運(yùn)度,看租戶(hù)的表現(xiàn)是否遵守規(guī)章制度。
6、統(tǒng)一的接受監(jiān)督。接受政府部門(mén)的監(jiān)督。
另外一條,統(tǒng)一的商戶(hù)維護(hù)。比如公共區(qū)域日常保潔,工程消防維修。
統(tǒng)一的停車(chē)場(chǎng)管理。
統(tǒng)一的意外事故的處理,工程保修緊急安全,包括日常的一些消防演習(xí)這些都要做一些安排。
關(guān)于獨(dú)立經(jīng)營(yíng),我主張每一個(gè)租戶(hù)在商場(chǎng)里面,最好不要受到任何的干擾,完全由他自己發(fā)揮他的特長(zhǎng)和特點(diǎn)來(lái)做最多的生意,獨(dú)立經(jīng)營(yíng)里面歸為四個(gè)內(nèi)容。
一、獨(dú)立的店鋪裝修。
只要他不違反整個(gè)商場(chǎng)的規(guī)定,不影響統(tǒng)一的形象。我們可以讓他做一個(gè)很有特色的店鋪裝修。
二、獨(dú)立證照的公司。
他有獨(dú)立的公司,用他自己的執(zhí)照經(jīng)營(yíng)。
三、獨(dú)立的日常經(jīng)營(yíng)。
四、獨(dú)立的主題推廣。
獨(dú)立的店鋪裝修,可以突出品牌特點(diǎn),營(yíng)造氛圍,這是非常有好處的事情。
獨(dú)立的的證照申請(qǐng),必要的時(shí)候商場(chǎng)的管理者提供一些協(xié)助,協(xié)助他申請(qǐng)證照。
獨(dú)立的日常經(jīng)營(yíng),比如他自己的員工由他自己來(lái)獨(dú)立的去聘請(qǐng),包括他的店面管理,貨品的陳列,最好能體現(xiàn)他品牌的風(fēng)格,獨(dú)立收營(yíng)自負(fù)盈虧,這
獨(dú)立的主題推廣。這樣的話(huà),可以集中最優(yōu)勢(shì)的資源,字形進(jìn)行一些推廣,展現(xiàn)品牌的風(fēng)采。
這里特別提到一點(diǎn),百貨公司經(jīng)常出現(xiàn)一些,需要全場(chǎng)打多少多少折,或者做一些什么店慶的推廣,在購(gòu)物中心里面其實(shí)不應(yīng)該的。絕不能硬性的要求零售商打折,做某一些推廣,我覺(jué)得是不合理的。
總得來(lái)講,我覺(jué)得作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心管理,實(shí)際上需要一個(gè)統(tǒng)一管理,需要一個(gè)良好的服務(wù),塑造一個(gè)優(yōu)秀的服務(wù)。獨(dú)立經(jīng)營(yíng)就是這些租戶(hù)和零售商,讓他們充分法戶(hù)自己的品牌和優(yōu)勢(shì),從而在這個(gè)購(gòu)物中心里面形成一個(gè)現(xiàn)在良性的互補(bǔ)和競(jìng)爭(zhēng),依托購(gòu)物中心的品平臺(tái),達(dá)成一個(gè)多贏的局面。