隨著中國經濟的高速發展,人民生活水平的日益提高,大量國際優秀零售商業的進入及其在中國的飛速發展,推動中國的商業及商業地產進入了一個快速發展的階段,傳統的商業模式在新的市場經濟下自然除“莠”存優,新生及外來的商業模式在不完全規范的商業環境下摸索著快速發展。無論是中心城市還是中小城市,各式各樣的商業中心項目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業地產市場蓬勃發展的背后,我們似乎有一種似曾相識的感覺:那就是在當年中國住宅房地產高速發展的某一個階段,絕大多數地產商都在遵循一個原則:概念即是銷售。現在的商業中心正在復制當年的概念化炒作。
事實上,商業地產不同于住宅地產,其最主要區別在于住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶,而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接(部分通過小商業地產投資商)提供給商鋪,其價值是通過商鋪的長期運營狀態實現的。對于開發商,如何合理開發商業項目特別是商業中心項目,使其在最優化的投資環境下,成功建設并能夠長期良好運營;對于小型商鋪投資商來講,如何鑒別一個商業地產項目的好壞及可運營性,都是業內人士及熱衷于商業地產人士所必須關心的問題。
在蓬勃發展的商業地產市場里,具備商業地產開發的專業經驗及技能,特別是熟悉中國國情的專業技能,對一個項目的成功開發至關重要。隨著商業競爭越來越激烈,不合理的商業項目將面臨著越來越大的市場挑戰。由于缺乏對商業地產的深刻了解,不少商業地產開發商尚未認識到失敗的風險。而歐美四十余年的發展經歷值得我們借鑒,歐洲已有的大型商業中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業開發公司外,絕大部分商業地產項目是通過聘請專業的商業規劃、招商及管理公司來完成的。即使重大的政府商業項目也是請專業公司來規劃執行的。可見商業規劃的重要性是由商業及商業地產行業本身的特點決定的。
一、遵循商業量化原則
商業是一個量化的行業,是需要有量化的購買能力,所以商業地產的開發,特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是一個量化的過程,而量化是通過商業規劃來完成的。
— 首先要進行深入細致的市場調查與研究分析,以數據確定消費區域及消費能力;
研究分析現在及未來競爭環境,以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定,應依照客觀的需求量,“量體裁衣”地規劃設計商業設施。國內大部分開發商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規劃基礎,這樣將增大投資風險,對入住商鋪而言,其運營風險也是顯而易見的。
二、滿足需求而非創造需求
商業地產服務于商業店鋪,商業店鋪服務于消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大范圍內吸引消費者,但隨著商業系統的逐步完善,這種跨越很大區域的吸引力將逐步減弱。目前國內不少開發商過分依靠概念的炒作創造需求,追求轟動效益,這類項目往往開始時轟轟烈烈,運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐,最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發商。目前國內部分城市政府對商業設施的規劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度,因而此類風險將會加大。
三、 體現實施的可行性
合理的商業規劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求,另一方面最大程度地滿足投資開發商的財務目標,具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對項目深刻的調查研究,規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要一個有綜合專業經驗的團隊來完成,首先,他們應該非常了解市場,了解消費者,了解商業,特別是作為主力店的優秀品牌店鋪,尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織,并且通過建議的規劃方案力爭最準確地執行下一步招商、管理工作,最大程度地保證商業及商業中心的持久良好運營,以最大程度地保證投資開發商的財務目標的實現。
四、 奠定高質量招商的基礎
合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外,還應對項目的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費,商業規劃團隊應充分利用其對商業客戶的了解,并通過預招商工作,力爭相對準確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境,最大限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享,只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。無序的規劃將加大招商的難度,特別是對主要商業的招商難度,由此而產生商業中心吸引力不足,難以正常運營。
五、 確保持續穩定經營的實現
綜合商業項目開發后需要運營管理,好的商業規劃在項目開發前期就提供了項目開業后良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。
六、 保證投資回報的安全性
只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎,也只
七、 加大融資的可能性
有了合理的商業規劃才能準確的實施后續的招商、管理工作,才能保證入駐商業及商業中心的長期良好運營及增長,才能對專業投資人及機構產生吸引力。目前國外大量的商業地產投資機構及基金都在準備或開始進入中國市場,由于他們有長期投資商業地產的經驗,對于商業規劃水平、店鋪甄別水平及商業中心管理水平非常敏感,這是保證投資回報安全性、穩定性及增長的基礎。雖然外資投資在項目前期、開發期及運營期三個階段都存在可能性,但是商業中心可長期良好并持續增長運營的狀態及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。
由此可見,商業規劃的水平在其中起著至關重要的作用。雖然中國商業地產剛剛起步,但其發展速度非常之快,具備了在3至5年內完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。這里面有捷徑嗎?有,也沒有。說有,是因為歐美等發達國家的商業中心及相關的城市規劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓。
我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去,學習經驗并了解國際業界最新動態。例如,每年11月在法國南部美麗的海濱城市戛納舉行的國際商業地產展覽會(MAPIC)云集了幾萬家商業地產開發商、投資機構、著名商業品牌、專業策劃咨詢公司及建筑師行,為國際業內人士提供了一個專業的交流平臺。說沒有,是因為商業設施的成功是基于本地市場需求的支持,借助國際商業經驗及技能而開展的本地化商業規劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業規劃的要求,才能為整體商業設施帶來長期穩定的增值效益。我們期盼著中國商業地產的開發早日與國際接軌,進入專業化發展階段。
篇2：商業街規劃設計9大要素
商業街規劃設計的9大要素
商業街以其多樣的商業活動、靈活的空間布局、獨特的消費感受、豐富的文化內涵越來越受到商業地產界的青睞。成功的商業街不但能給自身帶來可觀的經濟效益，而且會成為帶動周邊產業繁榮的催化劑，甚至成為展現當地商業文化活動的城市名片。商業街有綜合型和指向型兩種。指向型商業街往往集中經營某一類商品，如服裝街、文化街、花卉街、汽配街等。綜合型商業街由于商業活動的多元化，空間、文化、環境因素更加復雜，對周邊的產業發展影響也更大。
綜合型商業街類型多樣，其規模大小、空間形態、業態構成、環境營造均各有差異，但在規劃設計商業街時，有幾個要素必不可少。
客戶構成：客戶群定位是決定商業街規模、形態和風格的重要設計依據。對客戶的社會階層、購物心理和行為習慣的分析是商業街設計的基礎。為中低端客戶服務的商業街側重一站式消費體驗，規模較大，入口處往往配置大型購物中心，街道網絡比較復雜，街道尺度較大，利于人流集散；為高端客戶服務的商業街人流較少，街道簡潔，空間靈活、尺度親和；為度假客戶服務的商業街空間更加豐富，景觀、廣場等戶外元素應用較多，餐飲、娛樂的總量較大。
商業業態：商業業態的構成、比例、分布是商業街設計的核心。處理好商業、餐飲、娛樂等業態的檔次和相互關系決定了商業街日后的發展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至會超過50%。餐飲還要盡量靠近景觀最優區域。豎向劃分盡量不用在商業的店鋪劃分上。三里屯Village的商業豎向劃分導致二層以上的商業空間效率不高，價值很低。
商業主題：無論是三里屯Village的動感時尚、Solana的北美格調或是朝外SOHO的胡同情節，都有以文化包裝的商業主題。這種主題有時是直截了當的，甚至是夸張放大的，有時又可以是婉轉含蓄的，甚至是寧靜的。
街道形態：當總體規模較小時，主干形式較多采用，此種布局可獲得較高的建筑密度。當增加到一定規模時，從主街上派生出支街是增加店鋪沿街面的有效手段。但過長的支街會導致商業價值的降低。網狀商業街商業價值的均好性較好，但容易引起導向性的混亂，因此需要增加廣場和標志物加強引導。當商業街的外部交通流向偏于一側時，為了不引起人流的原路折返，采用環形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進行控制，一般300米長的商業街令人愉悅，超過500米就會令人感到疲勞和乏味。
人的尺度：宜人的尺度大多受到來自歐洲傳統商業街的啟發。商業街的尺度應該以客戶的步行活動為參照。客戶所關注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向關注范圍一般在20米之內，超過20米寬的商業街，客戶很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的街道內“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。
造型設計：建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。因此，在商業街外部造型上著重第一、二層面的設計，而在商業街內部要將第二、三層面做為設計重點，如建筑的細部和材質的運用，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等。缺少細部的設計無法滿足客戶對建筑的視覺需求，必然會感到空洞沒有人情味。自然形成的傳統商業街的魅力還在于其不同時期建造，風格不同的鋪面混雜在一起，造成多元化而又相對統一的歷史厚重感。為達到這一意境，設計時應有意識地尋求造型設計的多樣化，將不同風格的建筑單元拼接在一起，即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。此外，成熟的商鋪外觀設計還應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。
軟性面材：商業街越來越多地應用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近室內裝修裝飾設計。這要求設計師不能停留在一般意義的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。
景觀小品：商業街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業街的設計。
標識設計：優秀的標識設計能大大提升商業街的品牌效應和文化內涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。它與商業街所要體現的主題相輔相成。同時，標識還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。
篇3：購物中心規劃設計要素要點
購物中心規劃設計要素要點
地市級購物中心總體布局特征
1、購物中心整體要求較強的展示效果，通常在場地最主要交通節點布置主要展示面或主入口；
2、購物中心的主界面與公共交通、首層主入口落客點的距離不宜超過50米（地鐵系統除外）；
3、購物中心商業背面或結合其他物業的非主要展示面可作為車流與貨運 的交通接入點；
4、購物中心商業平面需要盡量完整和規整，不能有過多的不規則平面或盡可能少的核心筒；
5、購物中心停車位總量和停車區位進入商業設施的便捷性是交通設計的重點；
6、不在核心商圈里，但有街區型購物中心的綜合體項目要控制街鋪規模和街鋪建筑方式，盡量少設計兩層以上建筑，少做內街式、組團式建筑。
單體購物中心的平面布局
直線型：地坑為直線帶狀。直線帶狀的購物中心，其店頭呈現出直線并列，停車場也呈現出線狀排列。
“L”型：其主力店大多位于L形兩端中的一端，此種形狀也最適合建于位于轉角的土地上。
方形：方形購物中心是常見的大摩形式，大型中庭具有超強的聚客能力，通過大氣的室內裝修、中央空調等打造一個舒適的購物環境，有利延長客戶的購物休閑時間。
圍合公園式：逐過塑造露天的主題購物廣場，將其打造成購物公園的形式，對購物中心內部流量起到了很好的聚集疏散作用。
“購物中心+街區”的平面布局
1、街區在前，購物中心在后：購物中心與街區動線緊密結合，互動性較好，購物中心對街區的帶動性較強。
2、購物中心在前，街區在后：采用街區包圍購物中心的模式，購物中心前置，展示面強。
建筑設計
建筑的群體組合：對稱式、自由式、綜合式。
群體組合的統一協調：主從關系包括重點與一般、核心與外圍；秩序構建包括軸線、向心、對位；統一手法包括重復、漸變；對比手法包括形體組合的對比、空間的對比 。
動線設計
水平動線：曲與直的結合、角度的處理、寬窄的發化、長度的適宜、店鋪臨面以及回路設置等。
垂直動線：中庭部分設置自動扶梯，緊靠主力店方向，另設置觀光電梯，增加觀光、趣味性。
廣場設計
沿街廣場：沿街廣場做為聯系外部道路的工作面及項目環境的重要塑造空間，同時也有部分客流和其他人流從此處經過。沿街廣場在建筑外墻至道路邊線距離不小于10米寬，以提高項目的整體形象。
入口廣場：廣場的寬度（D）與周圍建筑物的高度（H）之比大于或等于1，而小于2，即1≤D/H＜2，會讓人有舒適的感覺。
下沉廣場：廣場面積一般為300—800平方米；廣場短邊不小于13米、面積不小于169平方米；地下商店通往下沉式廣場的疏散出口應與商店內寬度不小于3米的通道連接。
中心廣場：主要用于周末及節假日進行大型活動，面積一般是300-500平方米。
通道設計
主動線：根據商業街的長寬比、層高以及空間概念設計來確定，通常主動線寬為600、450厘米。
次動線：輔助主動線解決客流通達性，通常次動線寬為450、300厘米。
開放式統一收銀店面或柜臺通道：2.5米。
獨立經營店面面向中庭的通道：3-4米。
獨立經營店面間通道：主通道6-8米、次通道3.5-4.5米。
停車場設計
“購物中心未來的競爭就是停車場的競爭”，隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，我國汽車擁有量近幾年呈現出爆炸式增長，促使合理、科學進行購物中心的停車系統成為設計者最為關注的問題之一。停車系統設計主要包括停車場的設計、停車出入口的設置、機械停車等方面。
停車數量考慮因素
1、購物中心的建筑面積和基地面積；
2、購物中心的定位與業態組合類型；癿停車位配套；
3、所在區域的汽車擁有率及未來發展情況；
4、項目周邊公共交通發達度，道路最大高峰容量等。