從城市景觀發(fā)展淺談房產(chǎn)景觀發(fā)展

　　湘江、石峰山公園、神龍公園、河西湘江風(fēng)光帶、文化園，早已是株洲市民認(rèn)同的固化城市風(fēng)景。但在居住環(huán)境品質(zhì)不斷提高的今天，市民對城市風(fēng)景功能以及審美也在不斷提升，如何使城市自然景觀更具藝術(shù)性、更具舒適感和愉悅感，是我們需要努力的方向。

　　一、株洲的城市景觀

　　1、城市歷史景觀

　　城市景觀，是城市物質(zhì)空間環(huán)境的外在表現(xiàn)形態(tài)，也是城市的氣質(zhì)和性格，反映城市社會生活及市民的精神面貌。一個富有特色、充滿生機的城市能夠使市民感到舒適與愉悅，喚起他們對城市的自豪感，從而增強社會凝聚力。

　　同理，株洲的風(fēng)貌不僅是城市管理者、建設(shè)者所創(chuàng)造的物質(zhì)成果，更是歷史文化沉淀的結(jié)果。徐家橋、建寧港，是株洲的重要文脈。然而，如今徐家橋的改造，并沒有給這個城市留下歷史文化的瑰麗，而是流失的傷痛！

　　如何保護(hù)好舊城城市景觀，是我們立新過程中的一門科學(xué)，也是我們尊重歷史，發(fā)揚城市文明的一個嚴(yán)肅思考。

　　作為一種文化資源，傳統(tǒng)城市景觀不僅屬于現(xiàn)在，也屬于后代。因此，對傳統(tǒng)城市景觀的保護(hù)，不僅要珍重各種歷史元素，更應(yīng)該輔以科學(xué)的發(fā)展態(tài)度。在研究世界不同城市的發(fā)展史之后，我們發(fā)現(xiàn)：多數(shù)傳統(tǒng)城市的景觀是可持續(xù)發(fā)展的，而保護(hù)傳統(tǒng)景觀，則是實現(xiàn)城市景觀可持續(xù)發(fā)展重要的一環(huán)。

　　或許，許多人會有株洲無法抓住本土文化環(huán)境的疑問。實際上，大家從湘江風(fēng)光帶的“橋頭堡”設(shè)計理念里，已得到一個印證——它塑造和喚醒了這個城市的工業(yè)文明，同時保留了從民國政府到如今的人文景觀。這證明，在城市景觀在傳統(tǒng)中發(fā)展，株洲也可以！

　　2、株洲山水洲城自然地理景觀

　　株洲的城市景觀也是是通過地域的自然、人文等景觀要素整合，來體現(xiàn)城市的整體形象的。山林、水體、地貌、植被生態(tài)等要素，都構(gòu)成其景觀的特異性。同時，景觀所帶來的生態(tài)效應(yīng)成為了巨大的城市特有資源。此外，株洲還巧妙地利用山地、河流、橋梁、城市公園以及新、舊建筑等，勾勒出風(fēng)格多變、豐富多姿的城市空間和城市輪廓線。

　　3.株洲城市的建筑形態(tài)

　　在城市景觀設(shè)計中，建筑作為重要的組成部分，通過對空間形態(tài)的藝術(shù)化塑造，來滿足公眾對空間的藝術(shù)化生活的精神層面的需求，承載著公眾對休憩審美等功能的渴望。從20**年起，株洲開始對新房產(chǎn)項目建筑形態(tài)進(jìn)行控制，讓其具備較為統(tǒng)一的規(guī)劃，協(xié)調(diào)了城市整體風(fēng)貌，也因此逐步成就株洲獨特的城市景觀。

　　二、株洲房地產(chǎn)景觀誤區(qū)

　　1、房地產(chǎn)景觀設(shè)計誤區(qū)

　　誤區(qū)一：景觀不是園林，但園林一定是景觀，而今卻把景觀和園林混為一談。

　　誤區(qū)二：景觀是“可引起良好視覺感受的某種景象”。而園林是“在一定地域內(nèi)運用工程技術(shù)和藝術(shù)手段，通過因地制宜地改造地形、整治水系、栽種植物、營造建筑和布置園路等方法創(chuàng)作而成的優(yōu)美的游憩景域”。所以，不能簡單地把園林歸結(jié)為景觀；所以景觀設(shè)計師只要會畫美術(shù)圖畫或者電腦軟件繪制，就可以搞園林設(shè)計。

　　誤區(qū)三：項目設(shè)計主題、思想不是設(shè)計師所為之，而是出資建造者、建造方項目主“官”人員根據(jù)主觀意識要求設(shè)計，甚至具體材質(zhì)、樹木、構(gòu)筑物等都有明確規(guī)定。

　　誤區(qū)四：設(shè)計圖紙大多是效果圖、意向圖、分析圖等，更有甚者只是直接從網(wǎng)上下載。沒有設(shè)計思想，沒有景的描述，出圖大多是不成比例的縮小文本。

　　誤區(qū)五：設(shè)計師缺乏獨立設(shè)計機會，只是建造方、或是境外設(shè)計師的畫圖匠。

　　誤區(qū)六：很多設(shè)計師對園林植物的生長特性、林木姿態(tài)、色、花、形、葉園林用途和環(huán)境配置缺乏認(rèn)知，一味搞花俏、洋、大、高、密。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)景觀理念的誤區(qū)

　　現(xiàn)在流行所謂的歐式、簡歐、日本枯山水、東南亞風(fēng)情、地中海風(fēng)情等風(fēng)格，并美其名為：東方夏威夷、綠洲千島、金色海岸等。在這市場風(fēng)氣之下，于是設(shè)計者開始大肆從網(wǎng)上下載圖片，甭管三七二十一，只要是與中國傳統(tǒng)園林不同的就是歐美了、東南亞了！

　　這種做法可行嗎？風(fēng)格是每個地區(qū)、每個國家、每個民族、長期積累形成的獨特形式。異地民族可以引為已用，但引入不等于照搬。

　　如今的建筑、園林建筑小品泥沙俱下。好像歐美風(fēng)格，就只是建幾根羅馬柱、拱門窗、放幾個藝術(shù)人像雕塑，獅頭噴水之類；好像日本枯山水，就是隨便弄點白砂粒，放幾塊石頭、放個石燈籠之流；更有甚者，小到不足幾百平方米的水面，擺幾塊鵝卵石，種幾株加拿利海棗，布迪椰子就是熱帶風(fēng)光、東方夏威夷了！

　　說句不客氣的，我真不知是設(shè)計師不懂，還是忽悠開發(fā)商從而滿足他們的需求？這實在令人費解。

　　三、株洲的房地產(chǎn)景觀我的發(fā)展觀

　　1、應(yīng)創(chuàng)造與研究符合本土特色和個性的景觀產(chǎn)品線

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，景觀設(shè)計和建筑設(shè)計是一個完整的體系，也就是說，兩者應(yīng)該齊頭并進(jìn)。另外，不能因過分追求視覺效果而忽視功能性，否則，開發(fā)商最終將為此買單。比方說，大面積的草坪、水面可成亮點，但也將引起養(yǎng)護(hù)成本的大幅度增加。因此，在項目開發(fā)前期，就要充分研究項目地塊、周邊自然環(huán)境、居住人群定位、生活習(xí)慣、行為規(guī)律、環(huán)境心理等因素，才能保障景觀的功能與審美高度統(tǒng)一，并嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

　　大概從20**年開始，在株洲房地產(chǎn)開發(fā)中，景觀設(shè)計才從建筑、規(guī)劃設(shè)計中慢慢分離出來，成為一個專門的獨立學(xué)科。它研究景觀生態(tài)和建筑相互作用組成的功能性系統(tǒng)，通過對區(qū)域性的研究，對周圍環(huán)境要素的整體布局(包括自然要素和人工要素)，使得建筑(群)與自然環(huán)境呼應(yīng)，使其使用更方便，更舒適，提高其整體的藝術(shù)價值。

　　地產(chǎn)景觀具有自然化環(huán)境、藝術(shù)性塑造、均好性布局、人性化尺度、立體化空間，其回歸自然、符合環(huán)保、綠色經(jīng)濟、滿足人性化需要和功能性需求等特點，并且具備可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)項目增值和推進(jìn)品牌影響的力量。因此，創(chuàng)造與研究符合本土特色和個性的景觀產(chǎn)品線，是有眼光地產(chǎn)開發(fā)商的必然選擇。

　　2、再談開發(fā)商景觀設(shè)計的創(chuàng)新

　　在選擇景觀設(shè)計方案時，我們時常會碰到一些現(xiàn)實的問題。譬如，新項目景觀沒有特色，難有新意，于是，便將景觀設(shè)計的創(chuàng)新問題直接拋給景觀設(shè)計單位，結(jié)果可想而知。

　　我認(rèn)為，開發(fā)商缺乏創(chuàng)新的精神是最大的“罪”。我們習(xí)慣于看到某個好的項目，就對景觀設(shè)計師說，照這個抄就OK了。但我們是否真正吃透了項目的特點？就株洲而言，我們深諳當(dāng)?shù)叵M、生活等方方面面。那么，在設(shè)計任務(wù)書里，我們是否可給予建筑設(shè)計與景觀設(shè)計的清晰概念？是否對景觀線產(chǎn)品有了清晰的定位？

　　在這里，我想要說的還是萬科，他們清楚在一個城市需要怎樣的景觀設(shè)計。因此可以不斷地研發(fā)新的建筑產(chǎn)品線，創(chuàng)新建筑風(fēng)格，也由此產(chǎn)生了全新的景觀風(fēng)格。

　　比如說，萬科水晶城、潤園、第五園等項目，不僅風(fēng)格推新出新，也

贏得市場的極大的認(rèn)可和回報。同時，我也欣賞“骨子里的中國”這種傳統(tǒng)的、直抵中國傳統(tǒng)精粹的廣告語，堪稱經(jīng)典。株洲，一座閃耀著中國近60年工業(yè)文明的城市，“骨子里的株洲”又將是何震撼？讓我們對株洲未來的房地產(chǎn)景觀拭目以待！

　　3、賦于景觀設(shè)計師更多全程監(jiān)控職責(zé)權(quán)力

　　景觀設(shè)計師不應(yīng)退出在景觀施工方案之后。開發(fā)商應(yīng)在合同上明確責(zé)任——由景觀設(shè)計師來主導(dǎo)設(shè)計和監(jiān)理施工全過程，從制度上避免“謀斷分離”。而大多數(shù)時候，我們把所有的權(quán)力都緊握在手，定設(shè)計、管施工單位、親選材料等等，常把一個本來不錯的方案，改得面目全非。同時，這樣難以發(fā)現(xiàn)建設(shè)中的問題，也無法追究責(zé)任，憑心而論，這是不合理的。

　　但由于中國復(fù)雜的傳統(tǒng)文化影響，在短期內(nèi)這種情況還是難以改變的。所以，只在此希望在開發(fā)工程中，能夠適當(dāng)?shù)胤艡?quán)，多聽聽景觀設(shè)計師的意見，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，這樣才能把事情干好，做出杰作出來。

　　綜上所述，房地產(chǎn)景觀設(shè)計是一項綜合性的工作，要融合開發(fā)商、設(shè)計公司和施工單位等參與者的智慧。優(yōu)秀的房產(chǎn)景觀，也將為城市景觀的絢麗而煥發(fā)光彩，株洲特色景觀城市的未來，讓我們聯(lián)手而為。

　　作者：株洲駿升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理凌飛

篇2：房產(chǎn)項目景觀成本控制:重籌劃巧選材嚴(yán)施工

　　房產(chǎn)項目景觀成本控制：重籌劃、巧選材、嚴(yán)施工

　　從總造價來講，景觀費用只占項目開發(fā)總成本的2%~3%，但這微乎其微的一部分費用所產(chǎn)生的附屬價值和效應(yīng)可以用“四兩撥千斤”來形容。由此，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，然而任何投入都有邊際效應(yīng)，當(dāng)追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來，如何結(jié)合客戶的現(xiàn)實需求，通過有限的投入實現(xiàn)最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。

　　一、規(guī)劃設(shè)計階段：分層做好籌劃

　　景觀成本控制需要事前策劃，而不是等設(shè)計方案出來后，再考慮成本控制。從項目開發(fā)流程的角度，景觀成本控制要在項目定位階段便開始控制了，在規(guī)劃和設(shè)計階段該如何策劃景觀成本？

　　1.合理籌劃軟、硬、水景整體比例。通常而言，硬質(zhì)景觀單方造價往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質(zhì)景觀節(jié)省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。某房地產(chǎn)企業(yè)旗下各項目景觀工程的軟景成本占總景觀成本的比例平均為60%，軟景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景觀效果顯著，受到客戶一致好評，項目在市場上美譽度較高。

　　2.巧妙搭配植被及密度。明確硬軟景觀一級比例后，針對項目需求，進(jìn)一步將軟景、硬景的內(nèi)容明確細(xì)化，如軟景面積里面草坪、灌木如何分配，密度如何設(shè)置。比如可適當(dāng)控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的最佳視角區(qū)在1-3米，在這個視覺范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪是軟景中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護(hù)的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。

　　3.重點區(qū)域進(jìn)行成本投入的傾斜。一般來說，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)，據(jù)悉，某標(biāo)桿企業(yè)的展示區(qū)人流線至少200米。

　　二、招采階段：合作、自產(chǎn)雙管齊下

　　1. 建立戰(zhàn)略模式，保障材料質(zhì)量，降低采購成本。進(jìn)入一個城市大規(guī)模開發(fā)之初，有意識地尋找戰(zhàn)略合作伙伴。通過集團(tuán)公司規(guī)模效應(yīng)，保證項目開發(fā)時有充足資源供選擇、比較，確定合適的單位進(jìn)行設(shè)計和施工。

　　2. 分項列清單單獨報價。請設(shè)計院按照各個園建分項單獨報價，分別列明各個分區(qū)用材標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量與總成本，便于掌握各分項總價及各分項中各材料的價格，進(jìn)行橫向比較，對價格不合理的園建及材料進(jìn)行調(diào)整及更換，從而綜合控制工程的總造價。

　　3.選用經(jīng)濟合理的材料。選用與小區(qū)檔次相一致的材料，適當(dāng)選擇能提高客戶體驗區(qū)位用材檔次，不過度追求完美與極致，選材要與樓盤定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客戶景觀滿意度，比如小區(qū)中心的水景。與此同時，充分了解市場，通過綜合論證了解材料市場行情，盡量采用價廉物美的鋪裝材料，保證項目施工時所用材料在當(dāng)時當(dāng)?shù)鼐哂凶罴呀?jīng)濟性。

　　（1）石材的價格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國產(chǎn)的貴一倍。

　　（2）軟景成本高低對總景觀成本影響重大， 因而有必要了解影響不同區(qū)域軟景成本的主要因素，包括：可使用的苗木種類數(shù)量、苗木采購成本、苗木運輸距離、苗木土球大小（運輸成本）、適宜栽種期的長短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護(hù)等。

　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在項目開發(fā)地?fù)碛写罅亢献髅缙曰蜃杂忻缙裕_保苗木供應(yīng)的質(zhì)量和數(shù)量。比如，某知名地產(chǎn)集團(tuán)在初期開發(fā)時就使用甲方供苗這種方式來參與項目的景觀施工，取得良好的經(jīng)濟效益和品質(zhì)效益后在各地迅速推廣，在各地拿地的同時就建立自有苗圃或托管苗圃，保證施工進(jìn)度和質(zhì)量。

　　三、施工階段：施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化，嚴(yán)控變更

　　施工階段是設(shè)計實現(xiàn)的過程，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。某標(biāo)桿房企景觀成本目標(biāo)確定后，取其80%為限額設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)留20%在施工階段，作為景觀調(diào)整備用。

　　1.重視施工圖紙交底。施工進(jìn)場前，應(yīng)由建設(shè)單位組織多方圖紙會審，包括：景觀設(shè)計師、成本經(jīng)理、工程經(jīng)理、各專業(yè)現(xiàn)場代表、設(shè)計單位各專業(yè)設(shè)計師、施工單位各專業(yè)負(fù)責(zé)人。目的在于：完善圖紙，防止缺漏項；明確施工邊界，避免產(chǎn)生有爭議的工程量；協(xié)調(diào)各專業(yè)，杜絕相關(guān)專業(yè)溝通上的盲點。施工交底會議記錄將是工程結(jié)算的依據(jù)之一，應(yīng)作好記錄。

　　2.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更審批程序。施工過程中，由于現(xiàn)場條件發(fā)生變化，需要變更設(shè)計。工程建設(shè)涉及多個專業(yè)，互為設(shè)計條件，并且關(guān)系到銷售承諾。因此設(shè)計需要統(tǒng)籌考慮，出現(xiàn)某一專業(yè)的錯漏項都會帶來返工。采用分級審批可以有效縮短審批周期，不耽誤工程進(jìn)度。同時也能有效控制成本。除了正常設(shè)計變更外，還應(yīng)該對惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競標(biāo)成功，做標(biāo)書時刻意降低某些項目的價格，達(dá)到拉低工程總價的目的，這一現(xiàn)象在綠化工程尤為明顯。中標(biāo)后通過各種手段和借口，將利潤低的苗木品種變更為合同中利潤高的品種。應(yīng)嚴(yán)加防范此種變更發(fā)生。

　　3. 工藝節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)化。把成熟的工藝節(jié)點按工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，要求施工方嚴(yán)格參照操作手冊的推薦手法進(jìn)行施

工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　總結(jié)

　　效果和成本是景觀設(shè)計的兩個重要評價指標(biāo)，景觀方案在決策過程中一直是在效果與成本之間找平衡。不能脫離成本談?wù)摼坝^效果、評價設(shè)計方案，也不能撇開景觀效果一味追求低成本。當(dāng)前的市場情況更需要合理有效的成本管理，促使我們完善管理制度，向縱深發(fā)展管理體系，追求更專業(yè)、更卓越的精細(xì)化管理。