摘要:工程設備設施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。為了設備管理現(xiàn)代化的目的,必須明確設備管理在物業(yè)管理中的地位;樹立現(xiàn)代化科學管理的思想,結(jié)合物業(yè)設備的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度;改進設備管理流程和管理技術手段;設計符合技術人員工作特點的的薪酬設計體系,以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
關鍵詞: 經(jīng)濟化 技術責任制 檔案管理 過程改進 激勵措施 價值取向
現(xiàn)代物業(yè)對設備的需求和依賴程度越來越高,對物業(yè)設備的管理要求也日漸水漲船高。現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢,而且在很大程度上還取決于配備設備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。工程設備設施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。作為企業(yè)管理的重要組成部分,設備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化的推進,“3A”“5A”智能化設施迅速進入各類建筑,使物業(yè)的動力設備形成龐大而復雜的系統(tǒng),即使傳統(tǒng)產(chǎn)品也由于結(jié)合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。集成設備精密度高、聯(lián)系緊密、配件更換成本高、維修周期長的特點,使設備設施的運營成本和風險成本加大,所占物業(yè)管理成本的比重也越來越大。如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài),直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮,使物業(yè)的使用價值大大降低。作為物業(yè)管理企業(yè)來說,就無法再取得業(yè)主的承認,也將丟掉市場,喪失生存的根本條件。
傳統(tǒng)的設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理和應對性服務,以設備的正常運轉(zhuǎn)作為工作目標,設備維修保養(yǎng)計劃也緊緊圍繞“保障性”的目標制定。 “維持”意義上的設備管理,不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程發(fā)展要求的問題日益突出;單槍匹馬的項目分散管理模式,使設備維持運行已是相當吃力,出現(xiàn)的能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速等現(xiàn)象在所難免,也就無法實現(xiàn)經(jīng)濟運行目標,致使管理成本無法降低,直接影響到物業(yè)服務的成本和企業(yè)資金的合理利用。
為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設備管理現(xiàn)代化的目的,必須明確設備管理在物業(yè)管理中的地位;樹立現(xiàn)代化科學管理的思想,結(jié)合物業(yè)設備的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度;改進設備管理方法和管理技術手段;提高管理人員的素質(zhì)水平,設計符合技術人員工作特點的的薪酬設計體系,以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
一、樹立現(xiàn)代化科學管理的思想
企業(yè)必須重視工程技術管理,明確設備設施維護不僅是項目部或技術部門的工作,而且是整個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的一部分。設立專門的技術部門,負責新設備的技術攻關、管理方案審定、故障會診及技術人員的繼續(xù)教育,形成有效的技術決策和支持體系,走集中研討、區(qū)域管理的技術責任制管理模式;。
二、完善管理技術手段
設備檔案的管理是設備管理的一部分,擔負著設備技術資料收集,記錄、填寫、積累、整理、鑒定、歸檔、統(tǒng)計、提供利用的價值。因此,做好設備檔案與維修記錄,是設備管理連續(xù)性、經(jīng)濟性運行,減少運行隱患,并為設備維保計劃提供依據(jù),不斷完善工作流程的必備措施,同時也是增強管理者責任心,提高管理效率,降低管理成本。設備檔案主要包括設備安裝、調(diào)試工作記錄,驗收記錄、設備使用說明書、維修養(yǎng)護要點記錄、設備磨合運轉(zhuǎn)參數(shù),以及編制項目設備管理名錄,運行周期、運行負荷測算等。
運行記錄是設備檔案中的重要一部分,包括設備維修保養(yǎng)計劃與維修記錄。其中,維修保養(yǎng)計劃是根本,是設備實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn),承擔物業(yè)功能發(fā)揮乃至設備經(jīng)濟化運行的基礎。傳統(tǒng)的設備管理圍繞設備的正常運行,側(cè)重于
篇2：物業(yè)設備經(jīng)濟化運行思路
摘要:工程設備設施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。為了設備管理現(xiàn)代化的目的,必須明確設備管理在物業(yè)管理中的地位;樹立現(xiàn)代化科學管理的思想,結(jié)合物業(yè)設備的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度;改進設備管理流程和管理技術手段;設計符合技術人員工作特點的的薪酬設計體系,以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
關鍵詞: 經(jīng)濟化 技術責任制 檔案管理 過程改進 激勵措施 價值取向
現(xiàn)代物業(yè)對設備的需求和依賴程度越來越高,對物業(yè)設備的管理要求也日漸水漲船高。現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢,而且在很大程度上還取決于配備設備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。工程設備設施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。作為企業(yè)管理的重要組成部分,設備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化的推進,“3A”“5A”智能化設施迅速進入各類建筑,使物業(yè)的動力設備形成龐大而復雜的系統(tǒng),即使傳統(tǒng)產(chǎn)品也由于結(jié)合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。集成設備精密度高、聯(lián)系緊密、配件更換成本高、維修周期長的特點,使設備設施的運營成本和風險成本加大,所占物業(yè)管理成本的比重也越來越大。如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài),直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮,使物業(yè)的使用價值大大降低。作為物業(yè)管理企業(yè)來說,就無法再取得業(yè)主的承認,也將丟掉市場,喪失生存的根本條件。
傳統(tǒng)的設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理和應對性服務,以設備的正常運轉(zhuǎn)作為工作目標,設備維修保養(yǎng)計劃也緊緊圍繞“保障性”的目標制定。 “維持”意義上的設備管理,不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程發(fā)展要求的問題日益突出;單槍匹馬的項目分散管理模式,使設備維持運行已是相當吃力,出現(xiàn)的能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速等現(xiàn)象在所難免,也就無法實現(xiàn)經(jīng)濟運行目標,致使管理成本無法降低,直接影響到物業(yè)服務的成本和企業(yè)資金的合理利用。
為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設備管理現(xiàn)代化的目的,必須明確設備管理在物業(yè)管理中的地位;樹立現(xiàn)代化科學管理的思想,結(jié)合物業(yè)設備的特征和具體實踐,完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度;改進設備管理方法和管理技術手段;提高管理人員的素質(zhì)水平,設計符合技術人員工作特點的的薪酬設計體系,以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。
一、樹立現(xiàn)代化科學管理的思想
企業(yè)必須重視工程技術管理,明確設備設施維護不僅是項目部或技術部門的工作,而且是整個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的一部分。設立專門的技術部門,負責新設備的技術攻關、管理方案審定、故障會診及技術人員的繼續(xù)教育,形成有效的技術決策和支持體系,走集中研討、區(qū)域管理的技術責任制管理模式;。
二、完善管理技術手段
設備檔案的管理是設備管理的一部分,擔負著設備技術資料收集,記錄、填寫、積累、整理、鑒定、歸檔、統(tǒng)計、提供利用的價值。因此,做好設備檔案與維修記錄,是設備管理連續(xù)性、經(jīng)濟性運行,減少運行隱患,并為設備維保計劃提供依據(jù),不斷完善工作流程的必備措施,同時也是增強管理者責任心,提高管理效率,降低管理成本。設備檔案主要包括設備安裝、調(diào)試工作記錄,驗收記錄、設備使用說明書、維修養(yǎng)護要點記錄、設備磨合運轉(zhuǎn)參數(shù),以及編制項目設備管理名錄,運行周期、運行負荷測算等。
運行記錄是設備檔案中的重要一部分,包括設備維修保養(yǎng)計劃與維修記錄。其中,維修保養(yǎng)計劃是根本,是設備實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn),承擔物業(yè)功能發(fā)揮乃至設備經(jīng)濟化運行的基礎。傳統(tǒng)的設備管理圍繞設備的正常運行,側(cè)重于
篇3：電梯日常運行管理制度
電梯日常運行管理制度
1、常規(guī)檢查制度
1)每月組織有關部門人員進行對有關電梯使用、運行工作狀況的抽查。發(fā)現(xiàn)問題填寫'整改意見書'，制定糾正和預防措施，保證檢查工作的實效性。
2)每月對在進行使用的電梯進行專檢和抽檢，確保電梯正常使用并滿足標準要求。對在次月需要進行年度檢查的電梯進行年度最終檢驗，保證年檢電梯符合檢驗要求規(guī)范。
3)電梯有關維修人員每天必須對自己管轄的電梯進行巡檢，認真填寫'日巡檢質(zhì)量報告'，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理不了的問題及時上報主管人員，由電梯主管人員組織人員解決。
4)電梯主管人員每月對電梯有關部門、人員的工作狀況進行檢查，對質(zhì)量記錄填寫狀況如內(nèi)容、簽字、日期等進行檢查，如有未簽字或漏交質(zhì)量記錄的，按相關制度處理。
5)每周要對電梯司機的'工作狀況、儀表、儀容、運行記錄等進行檢查，協(xié)調(diào)有關人員做好電梯司機的服務工作，主管人員每周至少一次對有關司機進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
6)主管人員每周對相關部門人員的工作進行檢查，布置下周工作，切實做到本周工作本周完成。常規(guī)檢查工作是一項很重要的工作，它需要有關人員積極的協(xié)調(diào)與配合，將電梯運行中的質(zhì)量問題和不安全因素消滅在檢查和整改中，一保證電梯的正常運行。
2、電梯維修保養(yǎng)制度
1)每日對電梯進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并填寫'日常維護保養(yǎng)工作單'。
2)每周對電梯進行周保養(yǎng)，填寫'周保養(yǎng)工作單'，主管人員同應核實情況后，在'周保養(yǎng)工作單'上認可簽字。
3)每月最后一周進行月保養(yǎng)，將電梯的維修狀況、故障及解決情況匯總，與其他質(zhì)量記錄等一并上交主管人員。
4)每季度對電梯進行季度保養(yǎng)，需由主管人員配合，填寫'季度保養(yǎng)工作單'，每部電梯每季度必須保養(yǎng)一次。
5)每年在技術監(jiān)督局檢驗之前，有主管人員及維保單位維修人員進行年度保養(yǎng)，填寫'年度維保工作單'或'自檢記錄報告'。
6)當電梯發(fā)生故障時，需兩人進行操作(電梯司機予以配合)，電梯修復后要先進行試運行，確認無誤后再投入運行，將修復狀況填入'電梯維修工作單'并要求保修人員或配合維修人員確認簽字。