工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理工作。
3.2工程運行領(lǐng)班具體負責小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實；
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部日常巡查規(guī)程
為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部運行班必須對所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進行日常巡查。
4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施
4.1.2運行人員外出巡查時，必須隨身攜帶對講通訊工具，隨時與運行領(lǐng)班保持聯(lián)系。
4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。
4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依次簽名。
4.1.5運行值班人員應根據(jù)當班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常隱患、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。
4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀況
指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應及時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障，必須立即報告運行領(lǐng)班，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。
4.1.7運行領(lǐng)班每周對巡查情況和記錄結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，屬人為原因追究當班人員的責任，納入月度考核。
4.2值班制度
4.2.1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。
4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定作好有關(guān)記錄。
4.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備正常運行。
4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關(guān)人員。
4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案，遇突發(fā)性事件應保持冷靜，果斷處理。
4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。
4.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時，應及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。
4.3交接班制度
4.3.1值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無固缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時，雙方班組長在值班日志上簽字。
4.3.2在下列情況下不得交接班：
a）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時
b）交接班準備工作未完成時
c）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時
d）班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時
e）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》
6.2《工程部運行班日志》
篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運行管理
談物業(yè)管理設(shè)備運行管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴重影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和原因就在于：
其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標準越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運行的依賴性就越強；
其二，設(shè)備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運行管理。設(shè)備運行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；
其三，用戶(業(yè)主、租戶)滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運行的優(yōu)劣有關(guān)。
因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。
那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢?本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：
一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點
支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：
1、各類管、線結(jié)構(gòu)。
包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風、排風管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運行的首要一點，就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。
2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。
如發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風機等。由于物業(yè)機電設(shè)備封閉運行的特點，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運時間，是運行管理的要點；當備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴格控制設(shè)備負荷，是設(shè)備運行管理的重點。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應根據(jù)物業(yè)運作需求負載的變化，了解各類設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。
3、終端設(shè)備。
終端設(shè)備是指直接作用于服務對象的各類器具。如空調(diào)風機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。
4、環(huán)境。
環(huán)境是設(shè)備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。
上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認識它，掌握它。
物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應當把熟悉認識過程當作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運行管理的全體員工，對管理對象的認識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運行管理工作建立在扎實的基礎(chǔ)上。
二、要有明確的運行目標
物業(yè)設(shè)備運行目標從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟性四個方面。
1、安全性
安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：
1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹慎。
2) 嚴格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
3) 定期檢測、試驗，進行預防性檢修、維護。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應當納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應安排進行檢驗或試驗。
2、可靠性
物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務需求的保障能力；二是應付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件：
第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。 在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴"：嚴格的管理制度；嚴密的運行計劃(包括突發(fā)事件應對計劃)；嚴肅的工作作風。
3、舒適性
從物業(yè)管理行業(yè)服務性的特點看，舒適性目標是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細膩嚴實的工作作風方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務對象的共性之外，還要考慮服務對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務。
4、經(jīng)濟性
物業(yè)管理企業(yè)在提供服務的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟性目標必然是設(shè)備運行管理的目標之一。經(jīng)濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：
5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目標；
6、省能是實現(xiàn)經(jīng)濟性目標的主要途徑。
能源費用是物業(yè)設(shè)備運行費用的主要部分，節(jié)省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運行方式和運行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失?？傊?，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費的主要方式。
7、易損零配件和耗材的耐用性。
樓宇設(shè)備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經(jīng)濟性角度考慮，應對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采用，減少運行消耗。
8、維保方便。
新建、改造設(shè)備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。
三、搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法
1、建立和完善標準體系。
由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準的設(shè)備運行標準。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點和服務對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應的運行標準，是搞好物業(yè)設(shè)備運行的首要工作。 標準的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運行管理的全過程。因此，設(shè)備運行管理標準的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標準修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標準，貫徹的執(zhí)行標準，實現(xiàn)設(shè)備運行管理的目標，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。
2、預防性措施。
由于物業(yè)管理設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種預防性措施在物業(yè)設(shè)備運行管理中處于特別重要的地位，包括：
1) 預防性試驗；
2) 預防性檢修；
3) 突發(fā)事件應變方案；
4) 巡檢、點檢、定檢。
實現(xiàn)預防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應按單臺設(shè)備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應定期進行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運行參數(shù)，應建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進行維護檢修，避免因故障突發(fā)造成停機事故。
對于管、線等系統(tǒng)，預防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障的節(jié)點，可逐步建立完善的節(jié)點臺帳，實行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
1) 逐件建立臺帳，一一對應，有據(jù)可查，防止疏漏；
2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；
3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
4) 采用保養(yǎng)合格及期限標貼方法，便于檢查。
預防性試驗制度是設(shè)備可靠運行的保障線。預防性試驗的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應提前進行試運行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機組、送排風機、消防水泵、報警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機。
在突發(fā)事件應變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運行后，用于突發(fā)事情應變的設(shè)備一般來說變動不大，其應對能力受設(shè)計限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通訊、組織及時是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓練有素和毫無準備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應變是員工考核中最基本的一個項目。
3、技改。
由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運行條件限制，技改在物業(yè)運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進步的作用。
4、保險。
物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風險責任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產(chǎn)險、機損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟壓力，確實保障設(shè)備正常運行。
5、組織措施。
所有類型的設(shè)備運行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進，沒有人會使用，先進的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強員工培訓。在現(xiàn)代管理方法中，培訓和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓的過程，培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。
培訓的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑 ，是實現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目標產(chǎn)生影響的種種因素而變。
四、結(jié)束語
隨著現(xiàn)代社會科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻微薄之力。
篇3：物業(yè)知識教材：供暖設(shè)備運行管理
物業(yè)知訓教材：供暖設(shè)備運行管理
一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責
供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運行組共同制定，或由物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司負責制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當值的值班人員負責，嚴格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運行組組長負責和監(jiān)督操作規(guī)程的實施。
2.供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查
鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門是否均已打開，保證所有閥門處于開啟狀態(tài)，并由工程部管理組負責通知公共事務部，通知各住戶家內(nèi)留人。檢查鍋爐房內(nèi)各有關(guān)信號燈是否正常，如有不正常應及時進行維修。手動供水泵轉(zhuǎn)3圈，應轉(zhuǎn)動靈活無阻滯。
3.供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作
在鍋爐運行前，應首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動按鈕啟動水泵，然后對于燃油鍋爐合上燃燒機的電源開關(guān)，將開關(guān)置于“燃燒”位置，這時燃燒機的電動機立即啟動，點火電機產(chǎn)生電火花，約過7s的預吹風時間后，電磁閥會自動打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點燃后形成火焰，點火電機再延伸15s后停止點火，燃燒機開始進入正常工作，若點火沒有成功，25s后燃燒機上會亮起故障紅燈，此時再經(jīng)過3min后可以再次按恢復按鈕，重新啟動燃燒機，最多啟動3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動。對于燃煤鍋爐，水泵啟動后，啟動燃燒系統(tǒng)的運煤裝煤的行車，保證及時把煤加入煤斗。同時電機帶動爐排運轉(zhuǎn)，后啟動送風機，點火燃燒，鍋爐開始運行。
鍋爐開始運行后，派運行組人員或維修人員對室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進行巡查，出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應查找原因，及時整修。鍋爐房值班員在啟動成功后，應繼續(xù)觀察10min，查看有無異常聲響或振動，有無漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味，若有問題及時修整，若一切正常啟動成功。
4.供暖設(shè)備鍋爐的停機操作
當采暖期已過，停爐時，應先將燃燒機轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關(guān)，檢查鍋爐及附件有無不正常情況，如有應及時整改。
二、供暖設(shè)備設(shè)施的運行管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施運行管理職責
供暖設(shè)備設(shè)施運行管理的標準作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運行組、維修組按照ISO9002操作標準制定。工程部管理組負責運行管理作業(yè)標準規(guī)程的實施情況，工程部供暖設(shè)備運行組組長負責運行管理的組織實施，供暖設(shè)備運行組當值值班員負責運行操作的具體實施。
2.運行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容
當供暖系統(tǒng)開始運行后，當值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房內(nèi)要對鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進行巡視，巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響和振動，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機組的電機溫度是否太高，風葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無松弛的螺栓、螺母?？刂葡鋬?nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過程中，出現(xiàn)不正常的情況值班員應及時處理，處理不了的問題，詳細匯報給組長和管理組，請求維修組支援。并且值班員應根據(jù)用戶或用熱部門的要求，適當調(diào)整鍋爐熱水溫度。
3.運行中異常情況處理
(1)鍋爐房發(fā)生水浸時的處置
當這種情況發(fā)生時，視進水情況關(guān)掉運行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴重，盡力阻滯進水，并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后，應立即對漏水設(shè)備進行除濕處理，確認水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。
(2)供熱管網(wǎng)突然損壞
當供熱管網(wǎng)大量漏水，應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前，應對外網(wǎng)進行嚴格的維修保養(yǎng)，以使運行中避免異常情況的出現(xiàn)。
(3)散熱設(shè)備漏水
若散熱設(shè)備漏水，應查找原因，是因為散熱片本身質(zhì)量問題，還是安裝時不嚴密，然后關(guān)閉暖氣進水閥，拆下散熱設(shè)備，進行整修，整修完畢，重新裝上。
(4)鍋爐運行中常見故障的處理
?、馘仩t的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中，鍋爐壓力表長時間達不到應有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時修補。
?、阱仩t溫度急劇上升。鍋爐點火后，溫度表在短時間內(nèi)急驟上升，這種情況應立即停止運行，出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒有啟動，管路里沒有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。
③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應及時排除。
?、芡ｋ姇r的緊急處理。停電時，應立即停火，關(guān)閉風門，關(guān)閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應關(guān)閉鍋爐出水閥，打開緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補水降溫。然后按照柴油發(fā)電機操作規(guī)程要求，啟動柴油發(fā)電機，重新啟動鍋爐。
?、轃崴仩t的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時，要打開排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣，點火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時間，以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。
(5)暖氣不熱的原因及處理
①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運行存在問題。
?、谀┒擞脩襞瘹獠粺?。距離鍋爐房最遠的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計不合理或沒有認真進行運行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進設(shè)計或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。
?、凼覂?nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應調(diào)整閥門開啟度及排出氣體。
?、軅€別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。
(6)火災
鍋爐房發(fā)生火災時，按《火警、火災應急處理標準作出規(guī)范》處理。
4.鍋爐運行中的供熱操作管理
鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。
(1)鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制
鍋爐的工作過程是一個系列化的連續(xù)過程，包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運煤除渣、送風引風等過程。任何部分出了問題，都會影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責任制。供暖是連續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時要建立輪班責任制。
(2)供暖的時間過程控制
無論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動都有一定的規(guī)律性，為了既能達到采暖效果，又能節(jié)約能源，因此應制定科學的供熱時間過程曲線，進行供暖時間過程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時間過程控制計劃為:
每日6~8點是供暖高峰。因為此時室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動需要較高的溫度。
8~17點是供熱低谷。最低點約午后2點，即14點鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內(nèi)外溫差縮小，熱量耗散減少。
18~22點又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動不受氣溫干擾，必須加大供熱量。
23點~次日凌晨5點，供熱達到次低谷。因為居民絕大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。
寫字樓、學校、工廠等其他類型的物業(yè)的控制計劃與住宅小區(qū)正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計劃要針對不同物業(yè)類型和用途具體制定。
5.鍋爐房內(nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。
(1)鍋爐房管理規(guī)定
鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:
①非值班人員不準進入鍋爐房，若需要進入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進入。
?、阱仩t房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險物品，嚴禁吸煙。
?、坼仩t房內(nèi)消防器材應備齊，并放置在方便，顯眼處。
?、苊堪嘀蛋嗳藛T打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對設(shè)備設(shè)施進行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。
⑤保證鍋爐房內(nèi)門窗開啟靈活，通風良好，光線足夠。
⑥鍋爐房應隨時上鎖，鑰匙由當值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。
(2)交接班要求
為了保證交接班準時進行，職責明確，應建立嚴格的交接班制度。接班人員應準時接班，交班人應認真交代設(shè)備的運行情況。并仔細填寫好《鍋爐房運行日記》，如果出現(xiàn)記錄不規(guī)范，不清晰，或發(fā)生異常事故，不準交接班。