度假公寓住戶手冊(cè)：業(yè)主及用戶的其它責(zé)任

　　1、物業(yè)用途限制

　　各住戶不得將其住宅單位用作非法或與土地批文、政府用途、管理公約等許可條款相抵觸的用途。

　　2、飼養(yǎng)寵物

　　住戶飼養(yǎng)寵物，必須到當(dāng)?shù)毓芾聿块T辦理相關(guān)手續(xù)，不得飼養(yǎng)大型寵物，且必須在物業(yè)管理處設(shè)置的垃圾場(chǎng)處排泄或自行做好寵物排泄物處理。

　　3、噪音、異味

　　為保持園區(qū)內(nèi)環(huán)境的寧靜，住戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或異味（尤其在夜間），滋擾其他住戶。

　　4、公共通道

　　必須保持所有走廊、架空層、通道及樓梯暢通無阻。為保護(hù)各業(yè)主、用戶自身的安全起見，遇有任何公共走廊、通道等阻塞時(shí)，應(yīng)立即報(bào)知物業(yè)管理處。

　　5、景觀物品

　　各住戶不得在任何公共地方進(jìn)行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。

　　6、神位

　　為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生和防火，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設(shè)神位及燃點(diǎn)香燭。

　　7、危險(xiǎn)物

　　各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運(yùn)、儲(chǔ)存和使用危險(xiǎn)、易燃或易爆物品。

　　8、鐵閘、窗花

　　各住戶不得在住宅單位大門外或窗口裝置不符合物業(yè)管理處規(guī)定的或不符合物業(yè)要求的鐵閘或窗花。

　　9、營(yíng)業(yè)經(jīng)商

　　除非得到物業(yè)管理處書面批準(zhǔn)，所有住戶或外來房客不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何私用物品或進(jìn)行各種形式的宣傳、經(jīng)營(yíng)、販賣活動(dòng)，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等。

　　10、法律糾紛

　　業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)外，因自身引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自行承擔(dān)所有法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。物業(yè)管理處若受牽連而須進(jìn)行的額外工作及開銷，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主、用戶承擔(dān)。

篇2：物管案例：業(yè)主家中遇害物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任

　　物管案例：業(yè)主家中遇害物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任

　　事件：20**年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到A小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到B小區(qū)某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬元。

　　[案例提示]

　　樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的業(yè)主和用戶，并對(duì)進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤查登記。

　　[案例分析]

　　現(xiàn)請(qǐng)各位同事針對(duì)上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　法院一審判決物業(yè)管理公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

篇3：小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　近些年來，許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生，且呈上升趨勢(shì)，許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊，到底由誰負(fù)責(zé)，這個(gè)問題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主 。由于我國(guó)還沒有出臺(tái)關(guān)于物業(yè)管理的直接相關(guān)法律，所以各地區(qū)物業(yè)管理的活動(dòng)只能與各地方的法規(guī)為準(zhǔn)則。但是法規(guī)畢竟不是法律，法規(guī)是各地方以其它法律為基礎(chǔ)而定的適合于本地方管理活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，它存在著很強(qiáng)的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統(tǒng)一的解釋，也沒有具體的實(shí)施辦法。因此法規(guī)所涉及到的一些詞語很容易產(chǎn)生歧義。也就是在這種社會(huì)環(huán)境下，物業(yè)管理中發(fā)生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業(yè)公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我卻有自己的一番看法：小區(qū)業(yè)主失盜不能簡(jiǎn)單地說該賠還是不該賠，而是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況決定該不該賠。如果物業(yè)管理公司有根據(jù)物業(yè)合同或經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的管理制度安排保安人員進(jìn)行保安管理的話，那么當(dāng)業(yè)主失盜時(shí)物業(yè)公司就沒有責(zé)任，否則物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

　　但是在現(xiàn)實(shí)生活中，往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜，就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會(huì)產(chǎn)生觀點(diǎn)呢?所以分析這個(gè)問題應(yīng)從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責(zé)、物業(yè)合同的約定、國(guó)家法律文件的規(guī)定及案件的性質(zhì)等方面來分析。而且還應(yīng)因地，因時(shí)，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個(gè)方面來分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠：

　　一、業(yè)主錯(cuò)誤的心理，業(yè)主的麻痹，自防意識(shí)較差是造成失盜的主要原因

　　按照業(yè)主的心理來看，業(yè)主錯(cuò)誤的認(rèn)為：物業(yè)公司收了物業(yè)管理費(fèi)，且其中物業(yè)管理費(fèi)包含了一項(xiàng)“保安費(fèi)”，所以物業(yè)公司就必須承擔(dān)起小區(qū)所有財(cái)產(chǎn)包括業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)。只要交了管理費(fèi)，就可以高枕無憂地將財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識(shí)越來越低，甚至有的業(yè)主連開發(fā)商投資建設(shè)的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區(qū)一業(yè)主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊，且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場(chǎng)，并注意上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會(huì)，結(jié)果導(dǎo)致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司認(rèn)為責(zé)任不在自己而不賠償，結(jié)果雙方告到法院，最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素都來自于業(yè)主對(duì)自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應(yīng)該為自己摩托車的丟失負(fù)主要責(zé)任，而不應(yīng)該去找物業(yè)公司賠償，物業(yè)對(duì)其可以不賠償。

　　二、物業(yè)公司的職責(zé)不是保管，而是保衛(wèi)。

　　物業(yè)公司設(shè)立保安部，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行盤問，對(duì)小區(qū)的樓房進(jìn)行巡視，對(duì)小區(qū)車輛行走、停放進(jìn)行指揮管理，對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進(jìn)行臨時(shí)的處理......。但是設(shè)立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區(qū)有了保安一切就萬無一失了，因?yàn)樵S多犯罪案件是突發(fā)性很強(qiáng)的，有時(shí)保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，他從事服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》和小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過的物業(yè)管理制度。物業(yè)公司沒有政府部門執(zhí)法的權(quán)力，它只能按照約定代表廣大業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的自我防范，保衛(wèi)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯。保管與被保管是一種合同關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業(yè)公司的職責(zé)是保衛(wèi)，而不是保管，在發(fā)生失盜案件后，物業(yè)公司只能依照自己的職責(zé)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)責(zé)任。

　　三、物業(yè)合同及國(guó)家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)里面所包括的“保安費(fèi)”并不是“保管費(fèi)”。

　　三月份，海峽都市報(bào)曾組織業(yè)主代表，物業(yè)公司代表，及律師代表對(duì)物業(yè)管理費(fèi)里的“保安費(fèi)”到底是不是“保管費(fèi)”進(jìn)行了一場(chǎng)很深刻的討論會(huì)。雖然說，通過這次討論會(huì)并不能決定“保安費(fèi)”是不是“保管費(fèi)”，但是討論的結(jié)果卻給大家很多新的認(rèn)識(shí)。

　　(1)，以前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)收了他們的保安費(fèi)就必須保正他們財(cái)產(chǎn)的安全，顯然業(yè)主把保安費(fèi)理解成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管所收的費(fèi)用。其實(shí)地方政府制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)“保安費(fèi)”的規(guī)定并不是這個(gè)意思，物業(yè)管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業(yè)管理的人士都知道“保安費(fèi)”就是“保管費(fèi)”這是不可能的，因?yàn)槿绻沁@樣，那么物業(yè)管理活動(dòng)跟本就無法進(jìn)行。比如業(yè)主一個(gè)月交了40元的物業(yè)費(fèi)，一旦業(yè)主丟了一輛小車，物業(yè)公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產(chǎn)一家物業(yè)公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費(fèi)”不是保管費(fèi)。根據(jù)合同法第十九章，第三百六十七條規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中，業(yè)主沒有向物業(yè)公司交付保管物，而是自己繼續(xù)使用，保存著自己的財(cái)產(chǎn)，并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒有另外的約定。所以說業(yè)主和物業(yè)公司并沒有構(gòu)成保管協(xié)議，這是其一。其二，第三百六十八條規(guī)定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主給付保管憑證，而實(shí)際管理中也沒有存在這回事，所以業(yè)主和物業(yè)公司也構(gòu)不成保管協(xié)議。既然沒有保管協(xié)議，物業(yè)公司就不存在著保管的義務(wù)了。

　　那么《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定的“保安費(fèi)”指得是什么意思呢?保安費(fèi)應(yīng)該是指物業(yè)公司在住宅小區(qū)內(nèi)開展治安管理，維護(hù)和保衛(wèi)小區(qū)家庭安全而設(shè)立的保安人員所需要的費(fèi)用。

　　四、案件的性質(zhì)也是決定物業(yè)公司有沒有責(zé)任的一個(gè)很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經(jīng)光顧過了，上萬元的財(cái)產(chǎn)被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗，結(jié)果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛(wèi)崗報(bào)案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業(yè)管理公司經(jīng)理敘述整個(gè)案件的經(jīng)過，并要求物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。那么這時(shí)候物業(yè)公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業(yè)保安人員脫崗，就已經(jīng)是對(duì)業(yè)主的違約，不管有沒有發(fā)生盜竊案件，業(yè)主都可以要求支付違約金。是我想這時(shí)候應(yīng)該取決于三個(gè)因素：一是，被盜案件是否是事實(shí)，是否經(jīng)過公安部門確認(rèn)，并經(jīng)清查確定了財(cái)產(chǎn)的損失數(shù)量;二是，家中被盜，是內(nèi)盜還是外盜。如果是內(nèi)盜，物業(yè)公司是難以防范， 因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的，還是在門衛(wèi)在崗而通過其他途徑進(jìn)入小區(qū)作案的。如果是內(nèi)盜，或者是通過其他途徑進(jìn)入作案的，物業(yè)公司可以不對(duì)這件事承擔(dān)主要責(zé)任，也不要賠償業(yè)主損失。

　　綜上所述，在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡(jiǎn)單地做結(jié)論。如果在被盜時(shí)，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時(shí)物業(yè)公司就有責(zé)任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果，物業(yè)保安人員堅(jiān)持崗位了，盡責(zé)了，那么物業(yè)就不用賠償損失了，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是保險(xiǎn)公司。值得一提的是：業(yè)主是物業(yè)公司的朋友，當(dāng)業(yè)主家中被盜，對(duì)于物業(yè)公司來說都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜，不管怎么說都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生不信任感。物業(yè)公司的形象就會(huì)受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該時(shí)刻提高警惕，加強(qiáng)巡邏，向業(yè)主宣傳防盜意識(shí)，盡心盡責(zé)保衛(wèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)了很重要的責(zé)任，但業(yè)主對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后，業(yè)主首先應(yīng)該先問自己：我臨走之前是否有把門關(guān)好，是否啟動(dòng)了家庭防盜系統(tǒng)，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它的發(fā)展和完善需要每個(gè)物業(yè)人員的努力，也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強(qiáng)防盜意識(shí)，一起加強(qiáng)小區(qū)防盜硬件設(shè)施的建設(shè)，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責(zé)任，道不如從現(xiàn)在開始進(jìn)行全民防盜。

　　參考資料：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，《物業(yè)管理實(shí)物》(中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版)

　　福州晚報(bào)，《物業(yè)管理一百問》