物業常見糾紛問答

　　Q：物業服務合同終止后，物業服務企業繼續對小區進行物業管理的，物業服務企業是否可以向業主收取物業服務費?

　　A：分兩種情況：①物業服務合同到期后，如業主大會尚未選定新的物業服務企業提供物業服務，原物業服務企業繼續提供服務的，則構成事實上的物業服務合同關系，物業服務企業可參照原物業服務合同的約定向業主主張物業服務費。②如出現《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”所規定的情形，亦即物業服務企業無理拒不退場，則應認定物業服務合同權利義務業已終止，物業服務企業主張合同終止后物業服務費的，不予支持。

　　Q：業主或物業使用人房屋財產被盜，能否成為拒繳物業服務費的抗辯理由?

　　A：原則上只要物業服務企業按物業服務合同提供了服務，業主或物業使用人就應按時繳納物業服務費，至于其財產被盜，屬另一法律關系，可另行起訴。如業主或物業使用人認為物業服務企業未盡到管理義務而導致其財產被盜的，法院應審查物業服務企業是否存在管理瑕疵，可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業服務費或免除違約金。

　　Q：欠繳物業服務費的違約金應如何確定?

　　A：物業服務費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：①合同未約定違約金計算標準的，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，物業服務企業可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金;②如合同約定的違約金標準過高，則參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條的規定，將欠繳物業服務費的違約金調整為年利率24%;③如法院經審查認為物業服務企業在提供物業服務的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

　　Q：物業服務企業能否主張水電費的違約金?

　　A：分兩種情況：①水電費的違約金在物業服務合同中有約定的從約定，如業主抗辯約定的違約金標準過高或法院經審查認為合同約定的違約金標準過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定，調整至年利率24%;②水電費的違約金物業服務合同沒有約定的，物業服務企業無權要求業主支付。

　　Q：小區車輛丟失，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　A：對于該種類型，業主與物業服務企業之間形成哪一種法律關系，應如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》第18條已作出明確規定，具體內容如下：①物業服務企業對業主或物業使用人的專用停車位或者停放在住宅小區的其他車輛收取物業費或者保管費，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于有償保管合同的規定處理。②物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，但采取發卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管合同關系，如發生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于無償保管合同的規定處理。③物業服務企業對停放在住宅小區內的車輛沒有收取費用，也沒有采取發卡、登記等管理措施的，如果發生車輛毀損、丟失的，應根據物業服務企業是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業服務企業的賠償責任。

　　Q：業主或物業使用人房屋財產被盜，物業服務企業是否需要承擔責任?

　　A：對于該類型案件，應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務，根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業服務合同中約定物業服務企業應如何履行安全保障義務及應采取何種措施。其次，審查在業主財物失竊期間，物業服務企業是否盡到安全保障義務。這主要根據小區內的安全監控系統是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經審查，能確定物業服務企業確實沒有盡到安全保障義務的，則應按照過錯程度對業主的財物損失承擔一定的賠償責任。同時，還應注意審查業主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應減輕物業服務企業的責任。在該類型案件中，還有一個問題就是如何認定業主的財物損失范圍。一般情況下，業主較難提供充足的證據證明被盜的財物具體有哪些，但其財產損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結合業主提供的購物憑證上的物品價格，以及業主的職業、月收入情況，綜合日常生活經驗判斷其有無可能在家中存放如此數量的財物，最終合理酌定其損失數額。

　　Q：物業服務企業能否因業主欠費而擅自停水停電，停止小區的公共服務?

　　A：不可以。基于小區公共利益保護考慮，物業服務企業不能因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據合同權利義務一致原則，享有停水停電權利的是供水供電公司，而不是物業服務企業。業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以通過訴訟等方式進行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業主損害的，業主可以請求物業服務企業停止侵害、賠償損失。

　　Q：對于開發商作出的“贈送物業服務費”的承諾，其效力如何認定?

　　A：一般情況下，對于開發商承諾免收買受人物業服務費的主張應當視為無效。在業主辦理入住后，其作為小區的業主，就應當向物業服務企業繳納物業服務費。除非經過前期物業服務企業的書面授權或物業服務企業對承諾進行追認，否則開發商無權代前期物業服務企業作出承諾免除買受人物業服務費。前期物業服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：第一，開發商與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，在合同中明確約定了由開發商向前期物業服務企業交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業服務費或免除業主交納物業服務費的承諾。第二，商品房預售合同中建設單位承諾業主的前期物業服務費以及入住后部分時間段內的物業服務費全部由建設單位代為交納，并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定，而且必須將前期物業服務合同作為商品房預售合同的附件。在這兩個條件下，開發商承諾其承擔業主入住之后的部分物業服務費，并且物業服務企業也以簽訂的物業服務合同的內容表示同意，業主才能享有贈送的物業服務費。

　　Q：開發商作出的關于贈送面積免物業服務費的承諾，其效力如何認定?

　　A：物業管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的建筑面積往往發生在開發商售房的過程中，這是開發商對自己的權利處分，其有權贈送銷售面積。但是，對于物業管理是物業服務企業與業主之間形成的物業服務合同關系。物業服務費是對小區公共部位進行管理的消耗，該費用主要是根據買受人取得的產權證上核準的建筑面積來收取。如果開發商在買受人辦理產權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那么在收取物業服務費時，應當按照產權證上載明的建筑面積收取，并不像開發商承諾的那樣可以免收部分面積的服務費，開發商也無權處分物業服務企業的權利。

　　Q：業主在收樓后能否以房屋存在質量問題為由拒絕支付物業服務費?

　　A：不能。房屋質量問題屬于業主與開發商的房屋買賣合同履行過程中產生的法律問題，而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關系中，兩者屬于不同的法律關系，業主不得以房屋質量問題對抗其根據物業服務合同應給付的物業服務費。物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，業主或實際使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質量問題對抗其支付物業服務費的合同義務。

　　Q：空置物業是否需要交納物業服務費?

　　A：空置物業是否需要交納物業服務費首先應審查空置物業是否已經辦理收樓手續或根據《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經收樓的情形。

　　如已經收樓，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。如非因業主原因導致未能收樓，則業主與物業服務企業的物業服務合同關系尚未成立，物業服務企業無權主張收取物業服務費。

篇2：裝修管理問答

　　裝修管理問答

　　1.問：業主裝修怎么辦?

　　答：業主和裝修工長到物業裝修監理部辦理裝修許可證。

　　2.問：裝修為什么須備齊營業執照、資質證書?

　　答：施工隊在施工中如有損壞公共設施、不服從管理等違章行為，由裝修公司承擔全部責任。

　　3.問：業主裝修沒找裝飾公司怎么辦?

　　答：由業主本人書寫承諾書并簽字，承諾裝修施工中出現的與裝修有關的一切問題業主本人承擔。

　　4.問：業主裝修為什么要填寫保護地埋管路承諾書?

　　答：地埋管路在地面畫有管道區線，裝修如不注意踩掉后，無法辨別管路走向，如裝木地板，容易打漏管路造成漏水，給物業減少不必要得麻煩。

　　5.問：為什么要填寫弱電系統承諾書?

　　答：因裝飾裝修單位沒有專業的弱電維修人員，容易造成網絡故障，嚴重時損壞設備。

　　6.問：為什么要填寫暖氣拆改承諾書?

　　答：因為暖氣受溫度影響是容易形成漏水的設施，如不是專業人員拆改，很容易造成漏水給本戶及下戶造成不必要的損失。

　　7.問：收取裝修押金為什么?

　　答：為防止裝修人員損壞公共設施和給其他業主造成不必要的損失。

　　8.問：安裝通風型防盜門為什么要簽承諾書?

　　答：為保證樓內整齊美觀、一致，防止雜亂無章。

　　9.問：業主更換外窗為什么要簽承諾書?

　　答：為保證小區外觀整齊如一，開啟方式、顏色應與原窗相同。

　　10.問：更換防盜門為什么要簽承諾書?

　　答：保持樓道內整齊美觀、顏色相同，在原位安裝。

　　11.問：裝修噪音控制為什么要簽定協議?

　　答：為保證入住業主有一個安靜的生活環境，從法律角度考慮對那些不服從管理的施工人員便于處罰。

　　12.問：隱蔽工程為什么要驗收，并讓業主簽字?

　　答：廚房、衛生間防水業主裝修前要做閉水驗收，業主、施工工長簽字確認，入住后如有漏水由裝修施工隊負責。

　　13.問：業主室內下水管道、地漏為什么要做裝修前通水交接?

　　答：因裝修工人在貼地面磚時，室內一些不起眼的垃圾向下水管道里傾倒，造成管道堵塞，下水不暢或堵死，業主報修還說是物業原因。

　　14.問：業主室內電源插座、照明為什么要進行交接?

　　答：業主在裝修中大部分業主要進行線路改動，交接清楚后，容易分辨哪些是物業原因，哪些是裝修施工所造成的電路問題。

　　15.問：為什么裝修進場前要進行紗窗、窗玻璃交接?

　　答：玻璃、紗窗是易損物品，如不進行交接，給日后物業維修造成麻煩。

　　16.問：搭建陽光棚押金為什么一年以后才能返還?

　　答：業主搭建陽光棚很容易損壞頂層防水，如完工后即退押金會造成損壞防水漏雨，給物業公司造成不良影響。

　　17.問：業主裝修廚房、衛生間水、電路改動為什么要重做防水?

　　答：水、電路改動走暗管需要損壞防水，重做防水后再做閉水試驗，不漏后方能貼磚，減少業主裝修完工后出現漏水再處理的損失。

　　18.問：小區內不論任何業主裝修都不允許影響小區的整體形象和外部觀感?

　　答：因外觀損壞后，很難再恢復到原來的觀感效果(恢復還要產生費用)。

　　19.問：業主裝修為什么要如實填寫有關裝修表格?

　　答：物業公司將保留業主裝修檔案，如有不實行為，保留進行法律追究的權利。

　　20.問：裝修施工人員為什么要辦理臨時出入證?

　　答：便于對施工人員的管理，對辦證人員身份證件存檔，方便司法機關人員查驗。

　　21.問：裝修施工現場為什么要配備滅火器?

　　答：裝修現場易燃物品較多，存在消防隱患。

　　22.問：裝修施工現場為什么禁止吸煙、動用明火?

　　答：裝修現場人員較雜，易燃品、油漆、稀料、木材，活動空間狹小，防止消防事故的發生。

　　23.問：為什么裝修隊要自備馬桶?

　　答：避免施工人員在公共區域隨地大小便。

　　24.問：為什么裝修施工要關門?

　　答：避免施工噪音、空氣污染，影響他人的正常生活。

　　25.問：為什么裝修監理要進行現場巡視?

　　答：防止因裝修中有些臨時的變動，走暗埋管等損壞主體結構、鋼筋等違章裝修的行為發生。

　　26.問：裝修押金為什么3個月后再返還?

　　答：在裝修完工后沒有通過使用，發現不了裝修存在的問題，出現問題后無法控制裝修施工隊。

　　27.問：裝修公司為什么在物業辦理裝修手續要加蓋紅章的營業執照和資質證明一份?

　　答：只有蓋有紅章才是公司認可的。

　　28.問：為什么對裝修超時噪音施工進行控制?

　　答：為保證廣大已入住業主的正常休息不受影響，而采取的一種措施。

　　29.問：為什么連接陽臺的窗下墻不許拆除?

　　答：由于此墻起配重壓陽臺作用。

　　30.問：為什么對已交付使用的排煙、排氣系統不許拆改?

　　答：因為此系統是從基層到頂層外排至室外，如有改動將失去作用或效果不好。

　　31.問：空調安裝為什么要按指定位置安裝?

　　答：為小區的整齊美觀及小區的整體觀感效果。

　　32.問：裝修隊進場后為什么要做到裝修材料分類、碼放整齊?

　　答：裝修作業面小，如果亂堆亂放，影響業主裝修進度，遇有緊急情況不易逃生。

　　33.問：為什么天然氣設施不許私自拆改?

　　答：天然氣屬特殊工種，也是天然氣公司持有上崗證才能從事的行業。

　　34.問：在裝修過程中為什么要求業主將已安裝到位的對講機加以保護?

　　答：屬弱電系統，已調試好通話，影響效果，避免裝修完工后再修帶來的麻煩。

　　35.問：為什么業主裝修廚房吊頂，消防煙感系統下移?

　　答：裝修吊頂煙感不下移就失去了系統的使用效果，如業主堅持不下移要寫承諾書，一切后果自負。

　　36.問：為什么廚房、衛生間漏水都在各種管道的根部?

　　答：管道安裝時主體已建成，管道孔是預留洞口，管道安裝完工后二次澆鑄。

　　37.問：為什么燃氣探頭不包封?

　　答：包封后失去探測效果，達不到漏氣后自動關閉的功能。

　　38.問：為什么裝修時水表處包封要預留不小于300×300㎜的檢修口?

　　答：裝修時如果小于300×300㎜以后物業維修、查水表就無法完成。

　　39.問：裝修時業主家戶內總水閥為什么要預留300×300㎜檢修口?

　　答：以后在業主使用過程中閥桿漏水，更換閥門都無法進行。

　　40.問：裝修工隊進場后為什么要進行戶門交接?

　　答：防盜門屬易損件，裝修進料容易磕碰掉漆，物業與業主劃分界限。

　　41.問：為什么對業主室內暖氣片進戶交接?

　　答：業主裝修過程中容易磕碰掉漆，避免業主裝修完工后說是所配暖氣片原來就掉漆的。

　　42.問：為什么給水主管在裝修時不許改動?

　　答：原公用設施，一旦拆改將導致大面積停水，給業主帶來不必要的麻煩。

　　43.問：為什么對原建筑的承重和外圍護結構一律不得拆改?

　　答：根據建設部110號令：沒有同等資質等級的設計單位認可、同意任何人都不許拆改承重結構。

　　44.問：為什么已交付使用的衛生間改做它用要填寫承諾書?

　　答：衛生間設有排風道，供水、排水系統必須在保護原有設施的基礎上方可改做它用。

　　45.問：裝修時如對暖氣進行包封怎么辦?

　　答：必須在保證正常維修能夠進行的情況下方可包封。

　　46.問：裝修時對下水主管進行包封為什么要預留不小于300×300㎜檢修口?

　　答：方便下水管道的疏通，不損壞業主裝修效果。

　　47.問：為什么業主裝修鋪設地面不許使用大理石?

　　答：超出不動荷載重量。

　　48.問：為什么安裝木地板不許在樓板上打孔?

　　答：沒有找平層損害主體，有找平層容易打漏各種管線。

　　49.問：為什么裝修垃圾要裝袋外運?

　　答：避免垃圾污染，保護環境，方便外運。

　　50.問：為什么要對裝修工人講解裝修管理規定?

　　答：避免影響他人的正常生活，造成其他住戶的投訴。

　　51.問：業主裝修欲拆除室內不起承重作用的輕質隔墻為什么要經過審批后方可拆除?

　　答：要向業主講清楚，注意上面的電源、防水等問題一定要做好。

　　52.問：六期墻面為什么有向室內漏雨現象?

　　答：在主體建筑施工時用于固定兩邊模板的鏍栓孔沒有封堵好。

　　53.問：為什么六期窗戶有漏水現象?

　　答：有暴雨時雨水流進下方槽內不能及時排出形成向室內倒流。

　　54.問：地漏為什么有的返味?

　　答：業主裝修時大部分業主將地漏換成不銹鋼地漏，這種地漏水封小，水少或沒有水就會向上返味。

　　55.問：業主裝修因本人不在京為什么要寫委托書?

　　答：辦理裝修手續時必須要有業主本人的簽字或委托人代簽。

　　56.問：為什么窗戶有漏風現象?

　　答：由于年限，膠條老化，彈力減小。

　　57.問：為什么夏天衛生間上方有冷水管誤報上方漏水?

　　答：因衛生間在洗澡時有熱氣遇到冷水管形成水珠滴在吊頂上。

　　58.問：為什么現澆板與預制板連接處會出現裂縫?

　　答：收縮彈力、溫度等因素影響。

　　59.問：為什么裝修完工要進行驗收?

　　答：裝修完工檢查是否按規定預留檢修口，空調冷凝水是否插入預留管口內，有無損壞主體結構，水表總閥有無維修空間，公共設施有無損壞等。

　　60.問：業主更換暖氣片為什么要經過測算散熱量后方可更換?

　　答：設計安裝的暖氣片是根據給水方向、朝向、水溫綜合考慮設計的，更換時一定要根據現有暖氣的散熱量更換。

　　61.問：為什么要求裝修人員辦理出入證?

　　答：辦理出入證是方便治安及裝修監理部的管理,維護小區內裝修秩序。

　　62.問：為什么節假日控制噪音施工?

　　答：小區內大部分業主在家休息,為了不影響節假日在家休息業主的正常生活,所以禁止噪音施工。

　　63.問：為什么每天對裝修戶進行巡視?

　　答：做到每天對裝修現場進行巡視,要記錄,發現問題,早匯報早解決。

　　64.問：為什么要業主簽承諾書?

　　答：在裝修中經常要業主簽承諾書,是為了防止物業公司和業主之間產生矛盾,避免糾紛,分清責任,有利于小區管理。

　　65.問：為什么要在同一個房間多次做閉水試驗?

　　答：第一次是做房間原有的防水層,第二次是裝修改動破壞的防水層之后重刷的防水層。

　　66.問：為什么管道檢查口電源箱不準密封?

　　答：業主要求的是美觀,我們考慮的是將來維修，給業主減少物業維修造成的損失。

　　67.問：為什么周六日會有噪音施工?

　　答：業主為了搶進度，業主在現場指使施工，給管理造成一定的難度。

　　68.問：為什么樓層戶門牌號經常掉?

　　答：原來施工單位粘貼不牢固,再有經常開關門有震動。

　　69.問：為什么裝修完的房間有漏水的情況?

　　答：一開始慢慢滲水，時間長了水泥板達到飽和程度，才開始向下漏，這種滲水非常小，做閉水試不出來。

　　70.問：為什么環衛部經常報樓道有裝修垃圾?

　　答：清理裝修垃圾定時，白天將垃圾清負二層，晚上外運，而裝修人員下午又將垃圾放在樓道。

　　71.問：裝修過程為什么要每時每刻巡視?

　　答：是防止作出違規裝修改動,維護業主權益和物業公司的利益。

　　72.問：怎樣辨別滅火器的好壞?

　　答：要檢查滅火器年檢日期，壓力是否在綠線以上，外觀完好。

　　73.問：裝修前為什么要做閉水試驗?

　　答：室內衛生間,廚房都有防水層,工人進場后會有改動,要分清責任。

　　74.問：裝修為什么不準在承重墻打孔?

　　答：承重墻打孔,會破壞主體結構對樓體有危害。

　　75.問：為什么裝修改管線不準橫向開槽?

　　答：保護主體結構、原設計，各項指標不受損害。

　　76.問：為什么空調制熱，冷凝水會漏到下戶?

　　答：因空調在制熱時，它的排水口在空調外機上，水直接滴在外機位置。

　　77.問：為什么1#樓只能安裝預熱式熱水器?

　　答：因設計電路開關只能安裝2500W以下的熱水器，不適用安裝直熱式熱水器。

　　78.問：為什么六期業主購買空調時要先量一下空調外機預留臺尺寸?

　　答：業主在購買空調時往往偏大，而我們在設計預留臺時是根據室內面積應安裝功率數設計的。

　　79.問：裝修監理部的職責是什么?

　　答：負責小區內所有業主裝修手續的辦理，裝修方案的審核，裝修押金、裝修管理費、裝修垃圾清運費的核算。

　　80.問：裝修監理的職責是什么?

　　答：保證小區廣大業主正常生活不受侵害，樓體結構不受損壞，隱蔽工程的中間驗收，裝修噪音的控制，裝修垃圾的清運。

篇3：糾紛案件執行異議申請書

　　糾紛案件執行異議申請書

　　申請人：(基本情況)

　　請求事項：

　　ΧΧΧΧΧ糾紛一案，業經人民法院兩審終審判決，與Χ年Χ月Χ日送達生效，進入執行程序。訟爭標的ΧΧΧ，系ΧΧΧ，人民法院判決ΧΧΧ，剝奪了我的ΧΧΧ權利，特提出異議。請求人民法院處理好ΧΧΧΧΧΧ糾紛問題后再予執行。：

　　事實和理由：

　　(寫明案件的經過、事情起因、爭訟標的及法院判決的結果等)

　　此致

　　ΧΧ人民法院

　　申請人：

　　年　月日