產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

　　根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

　　１．工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

　　工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡(jiǎn)單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。

　　其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國(guó)各省市各級(jí)政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

　　２．主體企業(yè)引導(dǎo)模式

　　主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　?。常I(yè)地產(chǎn)商模式

　　工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤(rùn)。

　　例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過(guò)140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過(guò)2700萬(wàn)平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。

　　首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

　?。矗C合運(yùn)作模式

　　綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。

　　文化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式分析

　　文化產(chǎn)業(yè)園同時(shí)也是文化創(chuàng)意地產(chǎn)的概念，文化創(chuàng)意地產(chǎn)是“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開發(fā)”的模式，其核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作。依托引入文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)（如文化藝術(shù)、傳媒產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等），或消費(fèi)型創(chuàng)意活動(dòng)（如前沿體驗(yàn)娛樂消費(fèi)、時(shí)尚潮流消費(fèi)等）開發(fā)地產(chǎn)載體，如工業(yè)樓宇、高新技術(shù)寫字樓、文化旅游教育等復(fù)合型物業(yè)等。這也是現(xiàn)今地產(chǎn)界開始重視的新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，該種模式也與主流文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念和特征相一致?？v觀國(guó)內(nèi)外文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，筆者總結(jié)出以下四種開發(fā)模式：

　　1、自發(fā)集聚型

　　最初的文化產(chǎn)業(yè)積聚出現(xiàn)在北京、上海等城市的舊廠房、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，國(guó)外來(lái)講比較典型的就是位于倫敦東部的Hoxton和Shoreditch兩個(gè)社區(qū)，大都是文化藝術(shù)設(shè)計(jì)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以個(gè)人創(chuàng)作設(shè)計(jì)為主。這類產(chǎn)業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初付租能力普遍不高，是在租金和文化空間環(huán)境兩要素下自發(fā)形成聚集的，北京、上海等地的舊廠房是中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)園的雛形。

　　案例：798藝術(shù)區(qū)

　　“798藝術(shù)區(qū)” 是由文化藝術(shù)人士自發(fā)聚集而成的文化產(chǎn)業(yè)園。位于北京東北方向朝陽(yáng)區(qū)大山子地區(qū)，是50年代由蘇聯(lián)援建、東德負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造的重點(diǎn)工業(yè)頂目，原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的廠區(qū)所在地， 798廠區(qū)的部分建筑采用現(xiàn)澆混凝土拱形結(jié)構(gòu)，是典型的包豪斯風(fēng)格的建筑，在亞洲亦屬罕見。自20**年開始，大量藝術(shù)家工作室和當(dāng)代藝術(shù)機(jī)構(gòu)開始進(jìn)駐這里，成規(guī)模地租用和改造閑置廠房，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區(qū)，在對(duì)原有的歷史文化遺留進(jìn)行保護(hù)的前提下，原有的工業(yè)廠房被重新定義、設(shè)計(jì)和改造，帶來(lái)了對(duì)建筑和生活方式的全新詮釋。這些閑置廠房經(jīng)改造后，本身成為新的建筑藝術(shù)品，在歷史文脈與發(fā)展范式之間、實(shí)用與審美之間與廠區(qū)的舊有建筑展保持了完美的對(duì)話。在這里，當(dāng)代藝術(shù)、建筑空間、文化產(chǎn)業(yè)與歷史文脈及城市生活環(huán)境的有機(jī)結(jié)合使798藝術(shù)區(qū)演化為一個(gè)極具活力的中國(guó)當(dāng)代文化與生活的嶄新模式，對(duì)各類專業(yè)人士及普通公眾產(chǎn)生了前所未有的強(qiáng)大吸引力，并在城市文化和生存空間的觀念方面產(chǎn)生了前瞻性影響。798藝術(shù)區(qū)所形成的具有國(guó)際化色彩的“Soho式藝術(shù)區(qū)”和“Loft生活方式”，已經(jīng)引起了海內(nèi)外的廣泛關(guān)注，也類似英國(guó)泰特美術(shù)館對(duì)工業(yè)發(fā)電廠房成功地保留挪用的經(jīng)典案例。使這一區(qū)域在短短的兩年時(shí)間里攫升為國(guó)內(nèi)最大、最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo)。

　　2、政府主導(dǎo)型

　　隨著文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府開始介入到文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中。政府主導(dǎo)型的文化產(chǎn)業(yè)園可分為兩類：一種就是“舊城改造”，在城市發(fā)展過(guò)程中，市中心土地日漸稀缺，舊城改造已經(jīng)是大勢(shì)所趨，大規(guī)模的城市更新需要大量的人力、物力和財(cái)力，文化產(chǎn)業(yè)對(duì)市中心舊廠房的重新利用既可以保存城市歷史的痕跡，又能夠節(jié)約舊城改造的費(fèi)用，所以北京、上海等城市的各級(jí)政府部門越來(lái)越重視對(duì)舊廠房的開發(fā)利用。以上海為例，上海擁有大量老廠房、老倉(cāng)庫(kù)等優(yōu)秀歷史建筑，體現(xiàn)了城市發(fā)展在不同時(shí)期的獨(dú)特風(fēng)格、藝術(shù)特色和科學(xué)價(jià)值，政府部門從自發(fā)積聚的文化產(chǎn)業(yè)園看到了舊廠房改造的出路，相繼將一些廠房進(jìn)行更新和改造。通過(guò)改造，使這些舊廠房注入新的產(chǎn)業(yè)元素，老建筑里集聚新的機(jī)制和新的能量，吸引眾多文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入。像上海的田子坊等。這類產(chǎn)業(yè)園與自發(fā)積聚的產(chǎn)業(yè)園一樣，具有租金低廉、空間寬闊的特點(diǎn)。

　　另一種

為“產(chǎn)業(yè)園升級(jí)模式”，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大城市在20世紀(jì)九十年代開始進(jìn)行開發(fā)大型工業(yè)園區(qū)開始走入轉(zhuǎn)型發(fā)展，面臨尋求一種新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而文化產(chǎn)業(yè)作為一種腦力密集型的產(chǎn)業(yè)，它具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈滲透性，與多種產(chǎn)業(yè)都能夠產(chǎn)生千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此各級(jí)政府都推出種種優(yōu)惠政策推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。像上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等。這類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園全部由政府投入建設(shè)，并全程監(jiān)管和運(yùn)作，對(duì)政府的財(cái)政實(shí)力要求較高。

　　3、地產(chǎn)開發(fā)商自主開發(fā)型

　　房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，千篇一律的高樓大廈無(wú)法體現(xiàn)差異化和提升項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)規(guī)范化的速度加快，部分企業(yè)都希望能夠打造拳頭產(chǎn)品建立市場(chǎng)口碑，擁有良好的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。在我國(guó)，相比住宅和商業(yè)，開發(fā)商介入產(chǎn)業(yè)園開發(fā)還是一件比較新鮮的事情，能夠創(chuàng)新的地方也多。但是，由于開發(fā)商關(guān)注的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的“利潤(rùn)短期目標(biāo)”，與一個(gè)產(chǎn)業(yè)從形成-發(fā)展-成熟的長(zhǎng)期目標(biāo)相矛盾，因此許多開發(fā)商多以文化產(chǎn)業(yè)為“噱頭”，將文化產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)用于產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng)銷包裝上，而并非實(shí)質(zhì)性的引入文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。

　　由于開發(fā)商角色和追求短期利潤(rùn)的目標(biāo)不同，單純有開發(fā)商來(lái)主導(dǎo)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有片面性和短視性，不利于一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)的培訓(xùn)和輔導(dǎo)。但是開發(fā)商的介入，可以為文化產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式帶來(lái)全新的思維和模式。像海上海文化產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，通過(guò)其對(duì)商業(yè)街的推廣、經(jīng)營(yíng)、活動(dòng)組織有效起到了文化產(chǎn)業(yè)宣傳“櫥窗”的作用，獲得較好的社會(huì)效益和商業(yè)效益，該項(xiàng)目被上海政府授牌為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)稱號(hào)。

　　4、政府、開發(fā)商合作開發(fā)型

　　無(wú)論是企業(yè)自發(fā)積聚，還是開發(fā)商自主開發(fā)，文化產(chǎn)業(yè)園最終會(huì)引入政府的參與，形成市場(chǎng)和政府雙輪驅(qū)動(dòng)才有利于文化產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。在該模式中應(yīng)充分將政府的行政管理角色社會(huì)責(zé)任和開發(fā)商市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的整合協(xié)調(diào)，形成“雙贏”。如文化產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)需要投入大量的人力物力和財(cái)力，且盈利周期較一般產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)，許多政府都承擔(dān)不了如此繁重的資金壓力。于是制定一定的土地優(yōu)惠政策，通常是產(chǎn)業(yè)園用地和住宅用地等捆綁出讓，希望能夠由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，減少政府負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，土地出讓政策愈來(lái)愈嚴(yán)格，開發(fā)商拿地也愈加困難，許多開發(fā)商已經(jīng)面臨有資金而無(wú)項(xiàng)目可開發(fā)的窘困局面。產(chǎn)業(yè)園與住宅、商業(yè)等用地捆綁出讓的便利讓開發(fā)商看到了一線曙光。

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)品上，政府和開發(fā)商合作開發(fā)的文化產(chǎn)業(yè)園兼具舊廠房和開發(fā)商自主開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)，一方面為了滿足政府對(duì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，設(shè)計(jì)上極大地從文化產(chǎn)業(yè)工作者的需求入手，建造一些極具創(chuàng)意的辦公產(chǎn)品，諸如陽(yáng)光辦公、生態(tài)辦公等；另一方面開發(fā)商還要達(dá)到自己的盈利目標(biāo)，因此還要建設(shè)一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，諸如酒店、住宅、商業(yè)等，以此達(dá)到兩者雙贏。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　文化是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市文明程度的重要標(biāo)志，文化建設(shè)是國(guó)家和城市建設(shè)的靈魂和核心。如何營(yíng)造文化氛圍，打造文化產(chǎn)業(yè)品牌顯得尤為重要和迫切。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，文化建設(shè)的可行之路必定要與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，文化建設(shè)只有融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮，使之產(chǎn)業(yè)化，才能得到快速發(fā)展，文化產(chǎn)業(yè)園正是基于這種思考而提出的。由于文化產(chǎn)業(yè)是在新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的重新認(rèn)識(shí)和理解。世界各地在發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的同時(shí)均在探索一條促使文化產(chǎn)業(yè)聚集快速發(fā)展的途徑，“文化產(chǎn)業(yè)園”應(yīng)運(yùn)而生。無(wú)論通過(guò)何種形式進(jìn)行開發(fā)，政府和文化產(chǎn)業(yè)主體只有充分認(rèn)識(shí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚功能對(duì)文化產(chǎn)業(yè)鏈的貢獻(xiàn)，才能對(duì)文化產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想上有充分的理性思考。

　　建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園的注意事項(xiàng)

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)集群，其主體是企業(yè)，企業(yè)必須要有積極性和主動(dòng)性，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，園區(qū)才能發(fā)展起來(lái)。建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)要注意把握幾點(diǎn)。

　　1、依托本地資源優(yōu)勢(shì)。要實(shí)事求是，從實(shí)際出發(fā)，不能主觀臆斷，更不能弄虛作假。如果一個(gè)地方?jīng)]有一點(diǎn)相關(guān)文化底蘊(yùn)，沒有一定的人才積累，甚至沒有一個(gè)相關(guān)的企業(yè)，完全憑空想象出一個(gè)園區(qū)來(lái)的話，是很難成功的，失敗的教訓(xùn)很多。

　　2、提供非常良好的創(chuàng)新氛圍。人才聚集、技術(shù)聚集、信息聚集，形成知識(shí)的溢出效應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)的科研創(chuàng)新能力，促進(jìn)知識(shí)和技術(shù)的轉(zhuǎn)移擴(kuò)散，帶動(dòng)整個(gè)集群的所有技術(shù)進(jìn)步。

　　3、打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈。定位及招商要準(zhǔn)確，重點(diǎn)突出，不能大而散。要想把產(chǎn)業(yè)鏈打造起來(lái)，首先要把龍頭打造起來(lái)，要讓這個(gè)行業(yè)具有領(lǐng)導(dǎo)地位的重要企業(yè)入駐，這樣就有了號(hào)召力，所以要大力吸引強(qiáng)勢(shì)企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐。

　　4、要率先完成相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)。區(qū)域不一定要太大，但是拿出來(lái)進(jìn)行招商引資和實(shí)施的項(xiàng)目一定要把基礎(chǔ)設(shè)施全部做到位，包括政策配套和服務(wù)，這是一個(gè)園區(qū)成功的關(guān)鍵。

　　5、統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。對(duì)于發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)周期、時(shí)間進(jìn)度要有規(guī)劃，工作內(nèi)容和時(shí)間要以規(guī)劃為指導(dǎo)，分步驟實(shí)施。

　　6、重視園區(qū)的包裝宣傳。要借助媒體力量，進(jìn)行集中、精確的宣傳，盡快形成園區(qū)概念和形象

篇2：房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式

　　多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式

　　在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

　　根據(jù)蘭德企管研究室20**年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，有15%的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)(含)以上;其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90%進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)。可以說(shuō)，多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

　　“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

　　多項(xiàng)目開發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　◎ 公司與項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰;

　　◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴公司，或者不愿服從公司管理;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;

　　◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;

　　◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;

　　◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

　　這些問(wèn)題是“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大(特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo))。

　　一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”?原因主要有三個(gè)方面：

　　第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

　　戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

　　許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。

　　第三，規(guī)章制度不健全

　　企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

　　行政事務(wù)管理體系;

　　信息管理體系;

　　法律事務(wù)管理體系;

　　人力資源管理體系;

　　財(cái)務(wù)管理與成本控制體系;

　　投資者關(guān)系管理體系;

　　供方管理與采購(gòu)管理體系;

　　項(xiàng)目(工程)管理體系;

　　營(yíng)銷管理體系;

　　客戶關(guān)系管理體系，等。

　　健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

　　不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

　　或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

　　樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

　　以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

　　第一，沒有可比性

　　截至20**年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。20**年，萬(wàn)科實(shí)際完成開工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。

　　第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是 高效的模式

　　鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-城市公司-項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)。

　　管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

　　確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

　　在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性(比如同時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目)，那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。

　　所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。

　　通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅);陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列(在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目);SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

　　可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

　　對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

　　1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

　　2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

　　3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

　　4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

　　5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。

　　6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。

　　7、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。

　　8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

　　建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵

　　如前所述，“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。

　　建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

　　第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：(1)完成目標(biāo);(2)樹立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

　　◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求;

　　◎ 項(xiàng)目類型;

　　◎ 產(chǎn)品模式;

　　◎ 經(jīng)營(yíng)模式(特別是外包模式);

　　◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

　　◎ 企業(yè)文化。

　　多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

　　第二步，劃分項(xiàng)目類型

　　項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目;按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目;按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等;按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

　　劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型：(1)本地直屬項(xiàng)目部;(2)異地項(xiàng)目公司;(3)控股項(xiàng)目公司;(4)參股項(xiàng)目公司。

　　第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

　　多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷中心或下屬的營(yíng)銷(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

　　通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

　　一項(xiàng)目組織管理(包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等);

　　二項(xiàng)目人力資源各類(包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等);

　　三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理;

　　四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理;

　　五項(xiàng)目投資決策管理;

　　六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理;

　　七采購(gòu)與招標(biāo)管理;

　　八項(xiàng)目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);

　　九項(xiàng)目營(yíng)銷管理;

　　十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。

　　投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

　　確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題──體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。

　　但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上──傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因?yàn)榇砉?，又是管理主體(行使項(xiàng)目開發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么? 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目(投資)公司，該項(xiàng)目(投資)公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。

　　項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處

　　◆ 有利于項(xiàng)目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);

　　◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn);

　　◆ 有利于財(cái)務(wù)核算;

　　◆ 有利于稅務(wù)籌劃。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資)相對(duì)控股的(但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè))具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處

　　◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用;

　　◆ 有利于實(shí)施有效的考核;

　　◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　“項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。

篇3：我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展

　　我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化

　　房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤(rùn)的量大化,第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會(huì)效應(yīng)?；仡櫡康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史,我們不難看出,隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場(chǎng)自身的成熟,開發(fā)商的城市建設(shè)意識(shí)在逐步增強(qiáng),與此同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變化。

　　短平快的合作開發(fā)模式

　　“聯(lián)合開發(fā)”和“項(xiàng)目公司”是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式取得,某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個(gè)人因種種原因,不能在短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)項(xiàng)目,致使開發(fā)周期大大延長(zhǎng),甚至使土地長(zhǎng)期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)迫切希望獲取土地資源,于是合作開發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。

　　合作開發(fā)使一批擱置已久的項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)流程,大大加快了項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,在一定程度上緩解了一段時(shí)間相對(duì)供應(yīng)不足的矛盾,一些企業(yè)也在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中積累了經(jīng)驗(yàn)和資金,得以迅速發(fā)展。

　　但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項(xiàng)目公司存續(xù)期與項(xiàng)目開發(fā)周期幾乎相同,項(xiàng)目完工,公司的使命也結(jié)束了。因此,項(xiàng)目公司通常追求的是開發(fā)利潤(rùn)的最大化和快速實(shí)現(xiàn),不可避免地會(huì)采取一些短平快的手法。再者,在市場(chǎng)銷售形勢(shì)持續(xù)向好的情況下,企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制,對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會(huì)花費(fèi)太多精力,也不可能去完成售后服務(wù),走的是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路子。此外,由于進(jìn)入門檻較低,一些不具開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和個(gè)人也挾資本實(shí)力強(qiáng)行進(jìn)入,使這類項(xiàng)目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況,容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問(wèn)題,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō),不足一種良性的方向。

　　小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式

　　一些有相當(dāng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)或是因?yàn)槿〉庙?xiàng)目的條件限制,或是主動(dòng)地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次,開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上,并希望多點(diǎn)出擊,四面開花,擴(kuò)大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式。

　　這種開發(fā)模式可以在一段時(shí)間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度,以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對(duì)不同類型產(chǎn)品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場(chǎng)認(rèn)可,稍有閃失,則可造成對(duì)企業(yè)整體印象的損害,而且產(chǎn)品交叉會(huì)使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用,造成產(chǎn)品個(gè)性的方向性偏差。

　　從城市建設(shè)的意義上說(shuō),這種開發(fā)模式不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置,而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂,使城市建設(shè)無(wú)法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行,因?yàn)橥瑯映鲇谄髽I(yè)切身短期收益的需要,開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度思考自己的開發(fā)行為。

　　精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式

　　相對(duì)于前二種模式,成片住宅開發(fā)無(wú)疑更具活力,也更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。

　　成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃,適度調(diào)整,即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對(duì)產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計(jì);對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念,使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動(dòng)力和持續(xù)品牌建設(shè),更加具有責(zé)任感;對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū),不確定因素較少,不會(huì)因?yàn)槿蘸笾車h(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降;從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō),成片住宅開發(fā)客觀上促進(jìn)了精品住宅的形成。“中國(guó)房產(chǎn)看廣州,廣州房產(chǎn)看華南”,一批大盤住宅的出現(xiàn),使精品樓盤成為市場(chǎng)的標(biāo)兵,規(guī)?；?、集約化效應(yīng)可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化,提高產(chǎn)品的性價(jià)比。

　　成片開發(fā)使城市容易形成多個(gè)各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機(jī)統(tǒng)一體,使城市真正呈現(xiàn)無(wú)限生機(jī)。同時(shí),這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局,使城市充分發(fā)揮自身的作用。

　　開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功,隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大,隨著人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求的提高,相信房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時(shí)俱進(jìn),不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)模式。