第一部分:市場分析
藍色家園地處東郊浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),緊靠浐河西岸,距西安市的 "東大門"交通要道之一的咸寧東路200米,環(huán)境條件較好。
鑒于雙方未簽訂正式合作協(xié)議,對于該項目的市場調(diào)研只是在宏觀上和較小范圍內(nèi)進行。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)成熟經(jīng)驗,項目前期定位對項目的整體成功運作影響可達到40%,鑒于此我方建議能在正式簽訂合同之后展開深入調(diào)研,以利于項目的準確定位,同時為將項目推向市場積累足量的目標購房人群,實現(xiàn)"勝兵先勝而后求戰(zhàn)"的策劃理念。
該調(diào)查報告通過對項目周邊情況的調(diào)查,希望能為藍色家園項目的產(chǎn)品定位,提供市場參考。
一、區(qū)域概況
人文環(huán)境
項目周邊有西京大學,交大思源學院,凱聯(lián)學院等大中專院校,有聞名中外的半坡文化遺址--半坡歷史博物館等文化名勝。
交通
本項目據(jù)西安市東大門交通要道--咸寧路僅200米,有8路等公交車途經(jīng)此地。
區(qū)域項目
浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)
一期規(guī)劃面積3。86平方公里,由北部工業(yè)區(qū),南部旅游度假區(qū),中部商業(yè)街三部分組成。工業(yè)區(qū)規(guī)劃有功能齊全的公共建筑,如管理,金融,商貿(mào), 科研, 人才培訓,學校, 醫(yī)院,飯店等,旅游度假區(qū)規(guī)劃建設為娛樂區(qū),風景瀏覽區(qū),別墅居住度假區(qū)和管理服務區(qū)等四大功能區(qū)。
灞橋科技產(chǎn)業(yè)園
位于灞橋區(qū),即將開工建設,以信息,高科技材料,加工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)。
前景
和灞橋科技產(chǎn)業(yè)園將在浐河,灞河流域形成以房地產(chǎn)開發(fā),休閑娛樂,餐飲,以及以高科技為主導產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式,形成新的經(jīng)濟增長點,從而從根本上改變城東區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單調(diào)(主要是紡織業(yè)和軍工),無支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,為區(qū)域經(jīng)濟快速,健康發(fā)展打下堅實的基礎。
二、周邊在建項目
半坡湖渡假村會議中心
位于浐和開發(fā)區(qū)南部商務服務區(qū)內(nèi),與本項目近鄰。占地35畝,總建筑面積7800平方米。達到三星級客房標準,200個標準間及豪華高級套房和多功能會議廳,配備有大型宴會廳, 舞廳及健身房,康復理療中心。
都市花園
"都市花園"位于浐河開發(fā)區(qū)旅游度假區(qū)內(nèi),與本項目近鄰,由中銀萬泰(西安)置業(yè)有限公司開發(fā)建設。項目總投資4。5億元,占地341畝,綠地面積 136畝,建筑容積率0。88。其特點是公共設施建設比重較大,如文體,娛樂,圖書館等,建設工期兩年。
長力大廈
位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū),總面積為15000m2,地下及地上共計十六層(下建地下停車場)。其中裙房為三層,主要功能有:一層超市,二層餐廳,三層娛樂,四到五層為賓館,六層以上為寫字樓。
華田大酒店
位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū),項目主體為7層框架結(jié)構(gòu),土地使用面積為3947平方米(5。9畝), 建筑用地面積1767平方米,總建筑面積10193平方米,1-2層(商場,接待廳)3331平方米,3-6層(客房及寫字間)6662平方米,7層為設備層200平方米。該項目總投資3300萬元。將建有國際標準的娛樂中心(餐飲,娛樂,健身,美容,桑拿,洗浴,休閑)和室內(nèi)溫泉游泳館。
華清園小區(qū)
位于開發(fā)區(qū)北部工業(yè)區(qū),占地202畝,建筑面積16萬平方米, 交通便利,環(huán)境優(yōu)雅,小區(qū)綠化面積達50%,空氣質(zhì)量優(yōu)量,富含礦物質(zhì)的地熱溫泉提供24小時的沐浴及生活用熱水。小區(qū)實行全封閉的社區(qū)管理模式,配套設施齊全。
三、地域發(fā)展前景
優(yōu)勢
浐河是西安市距離城市中心最近,綜合條件最好的水系。
浐河地區(qū)是市政府即將啟動的"西安東大門"新建規(guī)劃的重點建設區(qū)域。
河地區(qū)豐富的水資源,河灘地,坡塬地為實踐西安市政府 經(jīng)營城市,創(chuàng)建西部最佳 理念提供了科學合理的發(fā)展空間。
浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是托起城東經(jīng)濟快速發(fā)展的基石。
政府即將進行咸寧東路,長樂東路,韓森路等聯(lián)系主城區(qū)和城東地區(qū)城市道路的改,擴建工程,屆時連接主城區(qū)和城東的交通將更加方便,通暢。
灞橋科技產(chǎn)業(yè)園加速灞橋區(qū)產(chǎn)業(yè)改造,提升城區(qū)綜合
未來3-5年內(nèi),浐河開發(fā)區(qū),灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將使灞橋區(qū)同西安城東完全連接起來,形成一個發(fā)展均衡,風景秀美的大城東,而浐河則是連接二者的天然綠色環(huán)境紐帶和經(jīng)濟紐帶,將成為城東人休閑,娛樂,度假的好去處,更是居家置業(yè)的首選之地,發(fā)展前景廣闊。
據(jù)此項目不遠的白鹿原將建成西安市的城市森林,形成城市綠肺和城東地區(qū)綠色屏障。
不足
城東地區(qū)和市區(qū)其它區(qū)域之間的經(jīng)濟社會發(fā)展水平存在著明顯差距。
目前僅有長樂路和咸寧路聯(lián)系主城區(qū),交通狀況不能滿足城東地區(qū)城市發(fā)展 需要。
區(qū)域發(fā)展前景尚未完全體現(xiàn),社會影響力不足,市民關注度較差。
周邊配套設施不足
四、目標客戶
東郊歷史居民。
目前在東郊及灞橋工作的中青年白領階層。
在高新開發(fā)區(qū)東區(qū)工作的白領階層。
東郊及灞橋的小型私營業(yè)主。
項目周邊的十幾家大型軍工,紡織企業(yè)職工家庭。由于住宅老化,企業(yè)改制,住房改革以及下海經(jīng)商等原因,有相當一部分的家庭需要新置家產(chǎn),本項目具有地域,環(huán)境,發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢,對他(她)來說具有相當?shù)奈Α?/p>
第二部分:規(guī)劃建議
一、經(jīng)濟指標
項目 230畝81。631畝
總用地面積153333。18 m2 54420。612 m2
容積率 1。8 1。8
建筑密度 35% 35%
綠化率 60% 60%
道路用地 5% 5%
平均層數(shù) 5。59層 5。25層
總建筑面積 30萬m210萬m2
二、規(guī)劃要求
項目地擬建成具有獨特概念和較高文化品位的高尚住宅區(qū),具有鮮明的代表性,成為西安乃至西北的建筑典范。作為高尚住宅區(qū),要體現(xiàn)"以人為本,回歸社會"的理念。堅持可持續(xù)發(fā)展的原則,堅持生態(tài)環(huán)境的建設,要求環(huán)境幽雅,居住舒適方便,配套服務設施完善。平面布局功能完善合理,經(jīng)濟實用,立面造型典雅,大方。為住戶提供一個真正舒適,休閑的經(jīng)典生活空間。
我們立足項目本身優(yōu),劣勢分析,依據(jù)市場供應及需求特征提出的項目理念設計及規(guī)劃建議,希望能給海洋地產(chǎn)的藍色家園項目運作帶來一些啟示。
#返樸歸真--簡約又持久
理念描述
今天的城市--快捷的節(jié)奏淹沒了我們閑散的心境,愈來愈模式化的居住方式以驚人的速度吞沒了整個城市……。城市的淡漠,城市的冷硬,城市在給了你我無數(shù)便利的同時,也悄然抹掉了你我心靈中那些柔軟而親切的東西。
蠶只有撐破自己的繭才能飛行和繁衍。
我們的理念中社區(qū)沒有奇異的外表,沒有昂貴的穿著,也無需巨額的成本。
簡約,自然,如同一塊塊天然的美玉,時間上的推移絲毫無損他們純樸而美麗的光澤。
于是,"返樸歸真"就是營造這樣一種居住環(huán)境和生活方式,沒有成片讓人望而生畏的高層,沒有冷冰冰的玻璃幕墻折射出的蒼白………。社區(qū)里建筑的高度和層次都生動而富于變化,建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有鄉(xiāng)村特色的格局。更注重給客戶"生活即在風景中"的感覺。
環(huán)境和景觀都滲透到日常生活中,景觀不再孤芳自賞,而能為人所用。幽香的自然景觀延伸了人們的生活空間,豐富的人文景觀使人們在親近自然的同時也拉進了彼此之間的距離,居民在這里可以找回都市生活中失落的自然和關愛。
項目主要針對城東及西安其它區(qū)域的人群,他們作為"返樸歸真"的重要的居住群,將引領一種高品質(zhì)的生活方式。使浐河兩岸不僅成為一個適合居住的社區(qū),而且在經(jīng)濟上得以騰飛。清新的空氣,健康地呼吸,"樸素生活"同時滿足了你的城市理想和居住追求,并將你帶入全新的生活體驗之中,一種閑散輕松的"簡約自然生活"中去。
可行性分析
歷史機遇:西部大開發(fā)以及入世成功,西安房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展,西安其它適合住宅開發(fā)的區(qū)域可開發(fā)潛量已經(jīng)很小本地區(qū)優(yōu)惠政策,該區(qū)域用地規(guī)模大,有足夠的空間進行開發(fā),能營造高品質(zhì)的環(huán)境。
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交通優(yōu)勢:城東是西安乃至西北的交通要道,發(fā)展?jié)摿薮?項目兩邊的長樂東路和咸寧東路給附近居民的出行帶來更多方便。
經(jīng)濟優(yōu)勢:浐河開發(fā)區(qū)有政府的強勢引導,在未來發(fā)展中獨具天時,地利,人和的優(yōu)勢;
市場保障:紡織城富裕人群西安城區(qū)西移和西安城東居民向東移居必將會聚居于生態(tài)環(huán)境好,適合人居住的浐河兩岸。
必要性分析
目前房地產(chǎn)環(huán)境處營造階段,缺乏新生活方式的倡導。
城東房地產(chǎn)項目的市場號召力普遍不強,必須引進全新居住理念,先進設計,引導市場旺銷時機的提前到來。
切實"以人為本,回歸自然",以消費者心理,生理需求和自然環(huán)境的結(jié)合為出發(fā)點。
消費者分析
主要目標消費群
在城東工作和生活的歷史居民。
紡織城歷史居民中的可望改善居住條件的富裕階層。
在浐河經(jīng)濟帶工作的白領階層及中高級管理者。
長樂商貿(mào)圈中追求生活品位的業(yè)主。
目標消費者的特征描述
年齡:25-50歲之間
婚姻狀況:已婚人士居多。
教育程度:受過中,高等教育。
家庭月收入:2000-3000元
居住習慣:現(xiàn)工作地基本在城東,或從前就在這里居住。
目標消費者的購買特征
結(jié)構(gòu):多層為主要需求,小高層次之。
戶型:三室二廳二衛(wèi),二室二廳一衛(wèi),三室一廳一衛(wèi)。
面積:100-120平米,80-100平米,51-80平米。
環(huán)境:園林式
項目特征分析
優(yōu)勢
市場調(diào)查顯示,中等社區(qū)最受市場青睞。
項目規(guī)模較大,則人氣旺,居家氛圍濃厚。
項目規(guī)模較大,則配套全,生活舒適,方便。
項目規(guī)模較大,規(guī)劃好安排。
項目規(guī)模較大,容易創(chuàng)出品牌。
項目規(guī)模較大,經(jīng)營成本低。
項目地處西安罕見水系浐河邊,區(qū)位整體優(yōu)勢明顯。
項目具備塑造西安市場少有的親水概念社區(qū)的自然環(huán)境。
劣勢
城東住宅市場供需量小,樓盤競爭激烈。
規(guī)模較大,開發(fā)周期長,規(guī)劃超前難度大。
西安其它區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤大量分解目標消費群。
品牌影響力較小。
規(guī)劃理念建議
注重環(huán)境營造
因地制宜,營造時尚,休閑,便利,舒適的環(huán)境。將線性景觀帶,各組團綠地,社區(qū)的中心綠化有機結(jié)合,喬,灌,花,草相結(jié)合,充分進行點,線,面,多層次景觀環(huán)境,水榭亭臺優(yōu)雅裝點,社區(qū)綠意風華。
營造水景
在小區(qū)中央景區(qū)引入起伏的坡地和悠悠碧水,日式旱噴泉,是您擁有真正返樸歸真的田園生活,使人居與自然和諧共生。讓所居之人--清晨,沐浴林間清風雨露;黃昏,傾聽溪水瀑布流淌。營造的人工水景可考慮用污水循環(huán)系統(tǒng)進行再利用,體現(xiàn)可持續(xù)的生態(tài)原則,并降低日后的管理運營成本。
陽臺花園
陽臺外側(cè)裝一小鐵架,可以錯落有致的紡織各種各樣的盆栽和鮮花,陽臺內(nèi)側(cè)和護欄上可以種植牽牛花,長春藤,葡萄等攀藤植物,整個陽臺有綠葉相掩,花香怡人,使人足不出戶,也能享受大自然的樂趣。
注重健康的生活
響應人際交往的渴望,對忙碌生活節(jié)奏的緩解。應用科技手法使人在健身大道步行保健,優(yōu)美環(huán)境,將大眾生活引向室外活動,提倡新的生活方式,促進居者的身心健康,增強小區(qū)活力。
注重生態(tài)平衡
建立具有自我循環(huán)能力的社區(qū)體系,設置的循環(huán)利用系統(tǒng),生活垃圾循環(huán)再生和再利用系統(tǒng)
#內(nèi)涵生活--理想又現(xiàn)實
理念描述
當人們明白了知識可以改變生活,教育變成了生活中的一個中心點,成了每一個家庭選擇家庭生活方式的要素之一,人們對精神生活就有了更高的要求,便可望藝術(shù)成為生活的一部分。
我們將教育作為構(gòu)成社區(qū)生活的重要組成部分,作為家庭生活的重心,這必然匯兌有教育以實際責任感的家庭,社會乃至政府產(chǎn)生大的震動和推進。
可行性分析
文化優(yōu)勢:有歷史文化淵源,強化與歷史文化環(huán)境的有機結(jié)合。
設施優(yōu)勢:西安有可開發(fā)社區(qū)教育的資源優(yōu)勢。
人文優(yōu)勢:開發(fā)區(qū)有大量的小資人群,目標客源文化層次較高,
4, 時機優(yōu)勢:西安房地產(chǎn)未來開發(fā)中心勢必東移,藍色家園必將先入為主,成為掘得區(qū)域市場第一桶金者。
必要性分析
項目地規(guī)模較大,可以有效支援社區(qū)教育配套設施。
目標客戶屬于強烈渴求不斷提高的年齡階段。
目標客戶的子女多處于幼兒園,初中階段。
規(guī)劃理念建議
文化會所
以健康,運動為主題簡易會所,提供一個休閑,娛樂的理想場所,通過文娛體育活動,增強體質(zhì),休閑放松,相互溝通,交流情感,創(chuàng)造良好的社區(qū)文化。
培訓中心
青少年文化內(nèi)涵培訓,全國各類教育培訓,才藝培訓,國內(nèi)外先進教育體系建立,增強小區(qū)教育質(zhì)量的社會影響力,渲染社區(qū)的文化氛圍。
民俗飲食
商業(yè)步行街內(nèi)設茶藝,地方風味食街,咖啡酒吧等場所,適合不同階層的不同需要。
智能網(wǎng)絡
設置安全防范系統(tǒng),集中管理與監(jiān)控系統(tǒng),智能化計量收費系統(tǒng),家庭現(xiàn)代化通信系統(tǒng)。通過主動式防范及被動式防范,創(chuàng)小區(qū)安全環(huán)境。
開放交通
設置方便電動汽車,可供任意實用的社區(qū)公用腳踏車方便居住著。
三、項目功能分區(qū)及說明
項目地較大,建議形成一個多功能的內(nèi)需型社區(qū)。總體分為出入?yún)^(qū),公建區(qū),住宅區(qū),別墅區(qū)。
入口區(qū)
入口區(qū)拓展一個廣場可以兼作公建區(qū),住宅區(qū),別墅區(qū)的入口,成為社區(qū)形象的重要節(jié)點。
公建區(qū)
商業(yè)服務
在規(guī)劃布局中,以居民日常工作,生活的活動規(guī)律為基礎,方便居民實用,提供最佳服務半徑,最大限度減少環(huán)境的干擾,采取點,線,面結(jié)合的方式促使小區(qū)商業(yè)中心與片區(qū)級商業(yè)中心合理分布,生活購物與休閑娛樂性購物相互滲透,在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設商業(yè)步行街,便利店等。
文化教育(建議不設中小學)
若要設置合理數(shù)量的幼兒園,小學及高素質(zhì)的中學。學校的規(guī)劃位置,應即考慮社區(qū)內(nèi)學生的便利,又考慮了周邊小區(qū)的廣泛生源。
體育運動
社區(qū)內(nèi)中小學的運動場地在課余時間可向居民開放,體育設施科結(jié)合綠地布置兒童游戲和老年休閑場所。引入健康步道。
別墅區(qū)
建議圍繞中心綠化帶作少量別墅。
錯落有致的靈活布置,每座別墅都有面積不一的庭院和露天平臺,既保證個人空間的私密性,有拓展交往的和公共場所,追求別墅區(qū)道路形態(tài)蜿蜒起伏。
住宅區(qū)
以多層疊加別墅住宅為主體,并配以少量的小高層和高層。
多層疊加別墅住宅,小高層和高層形成活潑跳躍的天際線,加上內(nèi)部的立體綠化,使每個組團形成了各有特色的悠悠庭園。建筑尺度的小型化,空間多樣化,降低密度感,創(chuàng)造尺度親切宜人的居住氛圍,緩解都市人緊張的心理壓力,促進身心健康。
項目著眼于居住者對高品質(zhì)生活的需求,項目對于住宅單體與戶型內(nèi)部空間的設計予以高度重視。采用大面寬,小進深,主要居室南向,良好的通風與采光,戶戶享有的南向玻璃陽光室。采用退臺及坡屋頂形勢,營造"步移景異"的內(nèi)部景觀與空間。
; 四、道路系統(tǒng)布局及說明
社區(qū)道路設置
道路分級布置,感到與支道形成主次分明,有層次道路系統(tǒng)。道路網(wǎng)絡清晰,整合有序,導向明確,干道及小路旁應具有良好的景色,交織成有景觀表現(xiàn)力的"動感視廊"。
人車分流設置
建立完善,邊界都不干擾的人車分流網(wǎng)絡,因地度勢,巡視促成,弱化區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng),強化完整的步行系統(tǒng),盡量保持社區(qū)安靜,減小車行交通面積。
停車場布置
自行車庫均采用集中式布置,布置在組團處入口處。小汽車停車采用半地下車庫,去內(nèi)地平高于車道1。2米,汽車通過外環(huán)道進入半地下車庫。在車庫設計上,按每10戶4個車位的比例預設車位數(shù),部分小高層,高層采取層低架空既可做綠化,又可做地下停車。
五、建筑風格,色彩及說明
總體建筑風格及色彩
社區(qū)的住宅建筑的造型突出體現(xiàn)現(xiàn)代大城市的風貌,社區(qū)的主色調(diào)要統(tǒng)一,局部色彩有要有所變化,增強小區(qū)各組團的領域感和識別性。
建筑群體及單體規(guī)劃
建筑群體講求和諧,以統(tǒng)一協(xié)調(diào)為主,以多樣化為輔,形成大統(tǒng)一,小變化的建筑群體特征,使建筑既協(xié)調(diào)又有個性。
建筑單體平面實用簡潔,空間方正明確。以簡明一致,尺度宜人的單體組成豐富的群體,建筑空間簡潔又豐富,注重整體輪廓線,形成統(tǒng)一中的變化。
六、環(huán)境規(guī)劃及說明
總體環(huán)境規(guī)劃
塑造視覺環(huán)境
景觀環(huán)境在滿足日照,通風等條件下盡可能為其爭取良好視角,在住戶"無景可觀"時,適時適地的造景或組景,善用場外之景,將小區(qū)外的風景"借入"社區(qū),住宅造型盡可能塑造不同風格。充分利用小區(qū)的地形,地貌塑造視覺環(huán)境,創(chuàng)生動景觀。
多層次景觀
社區(qū)采用立體多層景觀,建議小型的活動設施分散布置,并使其景觀化,較大規(guī)模的娛樂項目,適于集中建設,設置景觀緩沖帶予以隱藏。
親自然設計
組團內(nèi)綠化
精心安排公用綠地,建筑小品和宅間綠地,使線性景觀帶和組團的集中綠地及垂直綠化相結(jié)合。讓居者真正感覺到綠色空間的美感。
小品布置
加強精品意識,在細處精雕細刻,為居者提供舒適方便的條件。
共享空間
精心創(chuàng)造條件使人可以自由參與其中,通過一定參與和情感介入,使自身行為與環(huán)境有機結(jié)合,如設計水井時考慮供人在水中嬉戲的景園,又如小高層,高層住宅低層架空下的共享綠色空間。通過將作為主體的多層設計為獨特的疊加別墅,樹立小區(qū)低價位,高品質(zhì)的公眾形象。
第三部分:階段推廣主題
一、概念闡釋
(一)親水概念:
古語云:"仁者樂山,智者樂水",中華五千年文明史與山水素有不解之緣;十三朝古都西安,歷史文化源遠流長,近山親水理念更是深入人心;山借水增添靈性,人以水聚財,家居近水已成為現(xiàn)代人選者居所的重要條件。西安自古便有"八水繞長安"之美譽,但由于地處北方,加之現(xiàn)在的西安城區(qū)離"八水"中大多數(shù)水源距離均較遠,臨水而居只能是一種奢望。然而,在國家山川秀美工程全面啟動和西安市政府的大力推動下,西安人又將享受山清水秀的自然風光。浐河作為距西安城區(qū)最近的水系,擁有營造水景的優(yōu)勢自然條件和積聚已久的市場資源支撐,藍色家園作為浐河附近第一個具備獨特優(yōu)勢的親水型商住小區(qū)必將受到市場的追捧。
親水家園的基本特征:
1、小區(qū)臨近活水源,擁有良好的自然水景風光;
2、小區(qū)所在區(qū)域具備良好的生態(tài)環(huán)境,特別適合人居住;
3、小區(qū)內(nèi)有自成體系的循環(huán)水景;
4、小區(qū)建設有生態(tài)控制系統(tǒng),確保小區(qū)的健康生態(tài)。
(二)"疊加別墅"概念
"疊加別墅"即是將多層建設為復式別墅的簡稱。
在歐美國家"TOWN HOUSE"比較流行,其中以連排別墅最具代表性,而在日本,新加坡等東方國家"疊加別墅"更受這些土地面積較為緊缺國
家的歡迎。近幾十年來,由于中產(chǎn)階級隊伍的不斷擴大,在他們只追求生活品位而有相對不富裕的客觀條件推動下,"疊加別墅"由于其經(jīng)濟性,科學性,品味性而倍受市場推崇。在中國由于目前中產(chǎn)階層尚未形成,社會財富分配的不盡合理,致使社會消費產(chǎn)品市場供應畸形發(fā)展,加之中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚,故而在房地產(chǎn)市場常常表現(xiàn)為為少數(shù)人蓋房,一些更適合中國大眾的精品建筑類型并未大面積引入。"疊加別墅"正是在這種背景下引入西安的,她的到來勢必引起市場的強烈震動!從此西安有了為普通市民量身打造的別墅--"疊加別墅"區(qū)。"疊加別墅"的基本特征:
戶型結(jié)構(gòu)科學,合理,能從根本上解決了住宅動,靜分區(qū)問題,業(yè)主的生活私密性得到保障;
商品房經(jīng)濟性良好,高而不貴緊切普通市民需求;
注重室內(nèi)生活空間的營造,品味高級,特色鮮明。
(三)"小資家庭"概念
現(xiàn)代社會經(jīng)濟繁榮,市民生活穩(wěn)定 ,在*同志關于讓一部分人先富起來的偉大理論引導下,西安已有相當數(shù)量的家庭邁入小康生活。如今日漸富裕起來的市民愈來愈重視追求生活品質(zhì),休閑,享受成為這一部分人的普遍追求。這一理念體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上,便使一部分購房者更注重戶型設計,小區(qū)布局乃至社區(qū)整體品質(zhì),對生活質(zhì)量的追求已成為富裕人群的普遍共識。然而,這一人群又不是非常富裕,能夠在保持目前生活整體狀態(tài)的前提下,享受高品質(zhì)的生活勢必成為其生活理想,于是在中國各大城市出現(xiàn)了一批小資產(chǎn)階級階層。這一階層相當于西方發(fā)達國家的中產(chǎn)階層,又有明顯的中國社會特色,而由這一人群為核心的家庭即為"小資"家庭。其基本特征如下:
1、大多有個人事業(yè),生活較為富裕;
2、注重生活品質(zhì)的提高,追求品位;
3、個人事業(yè)或家庭對某個地區(qū)環(huán)境的依賴性大;
4、有較強的經(jīng)濟意識且看中生活實效;
5、多為兩代三口之家。
二、階段推廣主題
藍色家園的階段推廣主題本著立足于項目自身特色,結(jié)合區(qū)域乃至西安市場現(xiàn)狀擬定。在階段推廣主題中考慮到市場競爭的多變性,并未將具體銷售策略融合進主題,在實際操作中可根據(jù)市場實際情況擬定。
(一)概念提示期
時 間:項目立項至內(nèi)部認購結(jié)束
主 題:
1、城東第一生活港--藍色家園開工;
2、獻給"小資"階層的理想家園--藍色家園"疊加別墅"閃亮登場;
3、藍色家園帶來市場強力沖擊--用買高層的錢買別墅。
目 標:
1、樹立藍色家園的獨特形象;
2、對目標購房人群產(chǎn)生需求沖擊,使藍色家園成為被選住宅;
3、確立高品質(zhì),中等價位經(jīng)濟型時尚家居的市場地位。
(二)概念推廣期
時 間:開盤銷售初期
主 題:
1、浐河兩岸,西安人未來居住的理想地域;
2、"疊加別墅"掀起市場巨瀾--藍色家園經(jīng)濟型疊加別墅熱賣;
3、"陽光,河流,垂柳,清新空氣,生態(tài)家園"--藍色家園演繹新型體驗生活新空間;
4、藍色家園營造生態(tài)型親水家園。
目 標:
1、深化藍色家園概念特色;
2、推進項目上市推廣;
3、全面展示藍色家園的比較優(yōu)勢。
(三)強勢銷售期
時 間:藍色家園主題銷售時期
主 題:
1、浐河岸邊新景觀,藍色家園演繹時尚家居新空間;
2、藍色家園,擁有的不僅僅是風景,更有不盡的生活風情;
3、返樸歸真,簡約又持久--藍色家園以簡約精致,天人合一的全新理念打造城市生活新田園;
4、精益才能求精,藍色家園的獨特魅力是這樣煉成的;
5、藍色家園不僅僅是超值。
目 標:
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2、樹立藍色家園的品牌形象。
(四)品牌維護期
時 間:清盤期前后。
主 題:
1、藍色家園引入名校教育體系;
2、海洋地產(chǎn),浐河巨獻--藍色家園引領西安房地產(chǎn)市場新方向。
目 標:
1、促進銷售清盤;
2、提升海洋地產(chǎn)品牌美譽度。
篇2：鄉(xiāng)第一小學留守兒童之家建設規(guī)劃
鄉(xiāng)第一小學“留守兒童之家”建設規(guī)劃
一、指導思想
認真貫徹落實***，從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、解決“三農(nóng)”問題、促進農(nóng)村新一代人才健康成長的戰(zhàn)略高度出發(fā)，加強農(nóng)村留守兒童課外場所建設，改善農(nóng)村留守兒童課外活動條件，學校、家庭、社會相配合，校內(nèi)教育與校外教育相結(jié)合，基本建立起農(nóng)村留守兒童課外健康成長關愛體系，使所有農(nóng)村留守兒童愛有所依，能得到正常的良好教育。
二、目標任務
1、根據(jù)上級及學校安排，20**-20**學年度，在學校建設一個“留守兒童之家”。
2、留守兒童之家，設在校內(nèi)，充分利用發(fā)揮農(nóng)遠項目資源，面積35平方米。懸掛“ZZ小學留守兒童之家”標牌。
3、室內(nèi)配備：
⑴電話1部、電腦1臺、電視1臺。
⑵桌凳32套。
⑶書刊100冊，報紙2-3種。
⑷愛心雨傘5把，小藥箱1個，6種以上商用藥品，針線包、剪刀、毛巾、臉盆、洗手液、水桶各1，熱水瓶2個，一次性茶杯常備。
⑸羽毛球、拍，乒乓球、拍，各1；跳繩5根，踺子5只。
4、建立留守兒童之家建設與管理工作機構(gòu)，明確分工，落實責任。校長是第一責任人。建立工作制度、學習制度、教育與管理制度、室內(nèi)室外活動制度、幫扶制度、資產(chǎn)登記與管理制度、留守兒童信息建立與變更登記制度等系列制度。做到年初有計劃、年中有活動、年末有總結(jié)，不斷總結(jié)經(jīng)驗，吸取他校好的做法，確保留守兒童之家發(fā)揮應有的作用。
5、建立留守兒童信息管理檔案，詳細掌握每個留守兒童家庭、個人及其監(jiān)護人相關信息，每年3月底以前將本校留守兒童登記表及匯總表報縣教育局基礎教育股。留守兒童檔案資料包括留守兒童的各類信息、成長記錄、工作計劃與總結(jié)、工作動態(tài)、活動的文字與圖片音像記錄、各類規(guī)章制度等，做到專柜存放，專人管理。
三、保障措施
1、加強組織領導。學校成立由校長任組長，張麗負責日常管理工作。各班應成立相應活動小組，明確職責與分工，抓好所在班級留守學生教育管理工作。發(fā)揮黨、少先隊等組織作用，形成上下聯(lián)動，齊抓共管的工作機制。
2、盡快完成項目建設任務，并開展活動，學校對照考核指標體系，認真自查總結(jié)，隨時做好上級查暗訪接待工作。
3、留守兒童之家以服務、排憂、解難、促進留守學生長遠發(fā)展為己任，同時加強留守學生的心理健康教育、安全教育、法制教育等，教育他們做到團結(jié)互助、自強自立、自護自律、理解父母、努力學習，健康成長成才。
4、加強師德師風建設，強化責任，增進愛心，在家校聯(lián)系、心理撫慰、生活關心、學習輔導、結(jié)對幫扶等方面做好工作。積極組織開展豐富多彩的教育活動。每周和留守學生談心一次，每月和外出家長通話一次，每期家訪一次。開展“快樂雙休日”等活動。建設關愛留守兒童校內(nèi)外志愿者隊伍和農(nóng)村家庭互助隊伍。教職工和社會志愿者與留守學生結(jié)對子，勇當“代理家長”，做他們生活的知情人、學習的引路人、成長的保護人。實施校外留守小隊建設。
5、開展好家長培訓和教育工作。學校要利用外出家長返家之機開展培訓，提高家長對留守兒童監(jiān)護的法律意識和能力，引導家長轉(zhuǎn)變教育觀念，改進教育方法。以健康的思想，品行和科學的方法教育未成年人。向他們發(fā)放《致外出務工家長的一封信》，簽訂托管協(xié)議，外出務工期間積極主動與其子女多通話、多談心，每年至少回家一次。
6、廣泛開展宣傳。利用專欄與媒體開展關愛留守兒童宣傳工作，形成學校、社會、家庭共同關注格局。
7、學校將建立留守兒童之家建設與管理責任制和考核獎懲制度、檢查制度，召開研討會，總結(jié)好的做法。本工作將根據(jù)學校實際計算計入教職工工作量。
8、學校對先進班級和個人給予表彰獎勵。
篇3：酒店企業(yè)文化建設規(guī)劃
酒店企業(yè)文化建設規(guī)劃
一、指導思想：
實施文化營銷、文化服務、文化管理等戰(zhàn)略，打造永濟文化核心競爭力。
三、編制原則：
1、適應性：適應zz集團的企業(yè)文化建設規(guī)劃、適應永濟旅游業(yè)發(fā)展趨勢，適應zz酒店發(fā)展規(guī)劃；2、可操作性：本規(guī)劃是zz酒店的中長期發(fā)展規(guī)劃的組成部分或分解，能指導zz酒店創(chuàng)新建設企業(yè)文化的實施；3、創(chuàng)新性：體現(xiàn)zz酒店的發(fā)展、優(yōu)良傳統(tǒng)、地域文化、行業(yè)特性、專業(yè)化服務等特點，形成永濟的個性；4、導向性：能結(jié)合實際，指導和引導zz酒店的經(jīng)營、管理、服務等工作有效的開展；5、先進性：能最大限度的引導、激勵員工自覺和積極參與企業(yè)文化建設活動，促進企業(yè)文化建設和員工的發(fā)展實現(xiàn)雙贏的格局。
四、zz酒店企業(yè)文化建設的三年目標：
1、20**年：（1）系統(tǒng)性地挖掘、總結(jié)、提煉形成zz酒店的文化理念；基本做到管理制度與文化理念相適應；永濟文化理念和zz集團的文化理念相適應，把zz集團的管理理念輸入到zz酒店，實施永濟文化的整合，同時向社會各界利益相關者展示永濟先進的管理理念，創(chuàng)建文化的強勢品牌。
（2）實施文化營銷戰(zhàn)略，策劃“情滿永濟迎世遺”等主題活動，在全國相關媒體、zz報紙或網(wǎng)絡媒體進行展示、宣傳，形成社會傳播效應，提升永濟的良性知名度和社會影響力，對zz酒店營業(yè)收入的提升形成貢獻。
（3）逐步賦予員工辦公、生活等環(huán)境以永濟文化內(nèi)涵。
（4）編發(fā)《永濟文化手冊》；內(nèi)容主要包括：發(fā)展歷史、文化理念、永濟之歌、員工職業(yè)行為規(guī)范、員工社會行為規(guī)范、徽標及其解釋、英雄生平介紹、優(yōu)秀員工名錄、服務案例、優(yōu)秀員工典型事跡、社會知名人事下榻永濟的場景、獲得的主要榮譽、大事記等。
（5）成為zz集團的企業(yè)文化建設先進單位。
（6）在評比最佳員工（范圍擴大到包括臨時工等）的基礎上，開展最佳師傅的評比、進步最快新員工的評比。
2、20**年：（1）文化理念的培訓和文化理念的故事化相結(jié)合，使廣大員工能主動接受永濟文化理念并按文化理念的要求去工作，員工精神面貌有明顯提升。
（2）策劃一項具有文化內(nèi)涵、促進品牌推廣和營業(yè)收入提升的主題活動。
（3）實施“社會性員工職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃”。
（4）規(guī)范、漸進式的實施VIS的應用部分；改善員工生活環(huán)境。
（5）成為zz區(qū)域內(nèi)企業(yè)文化建設有影響力或“排頭兵式”先進單位。
（6）開展最佳員工、最佳師傅、進步最快新員工等的評比。
3、20**年：（1）繼續(xù)開展理念故事化的培訓工作。
（2）將文化理念指導企業(yè)管理制度的規(guī)范性和創(chuàng)新性的完善工作中去，行為文化和制度文化得到提升和展現(xiàn)。
（3）策劃一項具有文化內(nèi)涵、促進品牌推廣和營業(yè)收入提升的主題活動。
（4）在全國飯店業(yè)范圍里，永濟企業(yè)文化建設的成效要形成影響力。
（5）在zz建設健康城市的活動中，健康賓館達標；員工宿舍實行賓館化管理、舒適、溫馨。
（6）開展最佳員工、最佳師傅、進步最快新員工等的評比。
五、主要實施方案：
1、建立健全企業(yè)文化建設的領導機構(gòu)和管理職能部門：（1）成立企業(yè)文化建設指導委員會，成員包括高層領導、部門經(jīng)理等。
（2）設立企業(yè)文化建設工作小組。
2、制定分年度的實施計劃，循序漸進，不斷創(chuàng)新和提升。
3、開展培訓工作，不斷提高全員對企業(yè)文化的認識：（1）對高層領導、各部門、機構(gòu)的負責人，主要開展領導在企業(yè)文化建設中的領導、示范作用、如何把企業(yè)文化建設同企業(yè)的經(jīng)營服務管理活動相結(jié)合的觀念和技能的培訓。
2）對全體員工的企業(yè)文化培訓主要是永濟歷史和傳統(tǒng)文化、企業(yè)文化的基本知識，加深對永濟文化理念的理解和自覺接受、履行。
（3）對企業(yè)文化中心和分之機構(gòu)具體企業(yè)文化職能部門的人員的培訓，主要創(chuàng)新建設企業(yè)文化的技術(shù)和技能等方面的培訓。
（4）有選擇地組織或參加有關企業(yè)文化建設經(jīng)驗交流活動，互動交流和學習。
4、發(fā)掘和培植先進典型，樹立樣板：（1）三年內(nèi)有一人評為“永濟市十佳青年”。
（2）三年內(nèi)有三個班組評為市一級的優(yōu)秀班組。
（3）三年內(nèi)有三人被評為zz集團先進員工。
（4）內(nèi)部先進人物的評比和表彰活動：每年產(chǎn)生兩名zz酒店“形象大使”、每年產(chǎn)生一名“金鑰匙員工”、每年評選出“十佳員工”、最佳師傅、進步最快新員工等。
5、文化理念在適當時候進行梳理和補充、豐富：現(xiàn)行提倡的文化理念是公司的一筆寶貴財富，具有相當時期的指導意義，但不排除
在適當時候進行與時俱進性的補充、延伸、豐富。
6、體現(xiàn)企業(yè)文化的環(huán)境建設：改造我們自己的辦公環(huán)境，辦公室、休息室、更衣間、洗澡間等，員工通道、并賦予環(huán)境以文化內(nèi)涵，要像為客人創(chuàng)造好的環(huán)境一樣考慮完善我們員工的環(huán)境，文化氛圍。
（1）把員工通道裝飾成為具有文化內(nèi)涵的通道和文化陣地。
（2）改善員工宿舍條件，規(guī)范員工宿舍的管理，定期組織評比。
（3）賦予辦公、工作環(huán)境以文化品位。
（4）賦予食堂（增加電視機）、澡堂、更衣間、休息室等文化內(nèi)涵。
7、利用好媒體，加強品牌推廣建設：（1）廣告陣地：優(yōu)選高速公路等車流量大的廣告陣地、發(fā)布廣告；硬廣告和軟廣告相結(jié)合，優(yōu)選媒體和時機發(fā)布硬廣告。
（2）平面紙媒體：借助和利用與永濟發(fā)展有直接和間接關系的行業(yè)報刊，如《中國旅游報》、《飯店管理》、《永濟日報》、《舜都商情》、《運城日報》、《zz職工》等，策劃、編撰和發(fā)表有助于zz酒店品牌推廣等價值的文章或論文20篇。
（3）網(wǎng)絡媒體：在攜程網(wǎng)、中國永濟、永濟熱線、永濟旅游、管理類、飯店經(jīng)理人等網(wǎng)絡發(fā)布有關zz酒店等消息30條。
（4）網(wǎng)站：20**年5月前改版設計新穎，內(nèi)容不斷更新和豐富，形式活潑，20**年實現(xiàn)《zz酒店》報（電子版）上傳，鏈接關聯(lián)單位、網(wǎng)站，增加留言板等功能。
（5）企業(yè)宣傳畫冊：由于永濟最近幾年的發(fā)展將是快速的，可在適當時候補充和完善永濟畫冊。
（6）電視媒體：主動聯(lián)系和接觸電視媒體，正面宣傳的電視報道zz酒店成就和動態(tài)。
（7）編制《群英譜》：每年編寫反映酒店文化先進人物、先進集體的《群英譜》，作為《企業(yè)文化手冊》的延伸和企業(yè)歷史記錄。
（8）辦好企業(yè)內(nèi)部報紙，并每年編寫《大事記》。
（9）員工通道的宣傳欄的管理。
（10）利用有潛在價值的展會及其展臺、機會，宣傳和推廣zz酒店。
8、制度、行為規(guī)范建設：20**年梳理現(xiàn)有制度，規(guī)范性修編和完善，制定和完善員工職業(yè)行為規(guī)范、員工社會行為規(guī)范。
9、策劃和實施富有zz酒店特色的主題、傳統(tǒng)活動：（1）迎新年活動；（2）每年的三八節(jié)舉辦主題活動；（3）清明節(jié)祭奠英雄、新員工座談、歷史教育；（4）4月14日金鑰匙聯(lián)盟慶典時開展主題文化論壇或演講活動；（5）每年創(chuàng)新和策劃不同的主題，開展“百日優(yōu)質(zhì)服務”活動，百日優(yōu)質(zhì)服務活動和形象大使評比；（6）紅十字會募捐箱的開啟活動；（7）7月1日企業(yè)發(fā)展歷史紀念和慶祝黨的生日活動；（8）年終優(yōu)秀員工的旅游、社會交流活動：（優(yōu)秀員工）；（9）策劃和參與、贊助公益活動；（10）每周晨會，員工輪換流講解zz酒店文化理念和對應故事、案例；（11）員工生日紀念和贈禮品；（12）聯(lián)誼活動：與客戶聯(lián)合舉辦體育比賽等活動；（13）書畫、攝影、采風、歌詠等文藝活動；（14）開展體育、健身活動，并把內(nèi)部的體育活動和接待對應國家體育項目隊的下榻結(jié)合起來，與客戶單位、友好單位等進行文體交流、聯(lián)誼活動；（15）組建三個員工共同愛好的興趣小組，為員工提供活動、溝通機會。
10、設計、贈送特色型具有文化品位的禮品：（1）月餅為載體：（2）賓館紀念品；（3）客人可購買的zz酒店特色文化禮品。
六、本規(guī)劃經(jīng)zz酒店企業(yè)文化建設委員會討論通過后，自20**年實施。
七、在實施過程中，遇有關變化時，將及時調(diào)整執(zhí)行。