物業項目經理的日常工作

　　一、項目經理日常工作的六大重點

　　1、重點區域--容易出現狀況的區域

　　2、重點崗位--領導、客戶關注的位置

　　3、重點設備--老化、新置、運行中的設備狀況

　　4、重點時間--上午和下午黃金兩小時

　　5、重點客戶--業主、領導、終端客戶聯系

　　6、重點工作--節點性工作的跟蹤及協調落實

　　二、項目經理日常工作計劃的主要內容

　　1、項目經理的日計劃(1)上下班所轄區域的各部位巡視與工作記錄的檢查;(2)做好業主投訴回訪工作安排;(3)下班前安排好第二天每位員工的工作;(4)檢查區域安全情況;(5)檢查設施設備的運行;(6)做好日收費、臺帳工作;(7)做好日工作日記。

　　2、項目經理的周計劃(1)區域各項工作進行大檢查一次;(2)檢查空置房、出租房的情況，了解房屋動態;(3)走訪5戶業主。

　　3、項目經理的月計劃(1)制定工作報告和下月的工作計劃，培訓計劃;(2)已收物業費用明細，欠費情況;(3)員工及業主投訴回訪;(4)項目考勤的會審及物資申購;(5)大掃除一次;(6)走訪業主(每星期至少5戶)。

　　4、項目經理的季度計劃(1)消防安全方面大檢查;(2)隱患工程(下水道)，雨水溝等檢查;(3)機電設施設備的檢查;(4)二次供水檢查;(5)第一季度抓培訓、第二季度抓規范管理、第三季度抓服務品質、第四季度抓收費工作。

　　5、項目經理的年度計劃(1)走訪全區業主一遍;(2)編制第二年項目費用預算;(3)編制第二年維修養護計劃;(4)每半年進行業主意見調查;(5)制定年度工作總結報告;

　　6、制定下年度的工作計劃、培訓計劃，并考慮組織實施。

　　三、工作計劃的編制要求

　　1、實施項目(有內容、有亮點、有重點)

　　2、實施時間(重點有完成時間)

　　3、質量標準

　　4、實施責任人

　　四、工作計劃的實施(PDCA)計劃實施的四個階段：

　　第一階段：按計劃內容進行實施

　　第二階段：按計劃的要求進行檢查

　　第三階段：將不合格項進行糾正、培訓、整改。

　　第四階段：復查并記錄總結。

篇2：工作中項目經理應處理好四種管理關系

　　工作中項目經理應處理好四種管理關系

　　物業管理企業的項目經理，等同于前線指揮員，其素質高低直接決定著小區物業管理服務的優劣和物業管理企業的聲譽，作用不可小視。結合自身的工作實踐，筆者認為，一個稱職的項目經理必須處理好以下四種關系。

　　處理好與下級的關系

　　項目經理在物業管理企業中屬于中層干部，自然需要以強烈的責任心，支持領導的工作，并盡心盡力與各部門協調配合。但筆者認為，對項目經理而言更重要的是處理好與下級的關系。

　　第一，了解員工，用其所長。

　　“物業管理處員工不一定是全部優秀人才的集合，但它可以是員工優點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做“領導”時，一味抱怨員工素質低，達不到工作要求，當時一個上級對筆者說的一句話讓筆者至今記憶猶新:“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管啥子?!”。因此，作為項目經理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題:員工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。

　　第二，關心員工，投桃報李。

　　沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。尤其在物業管理這個“100-1=0”的行業，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，筆者十分注意關心員工的生活。

　　記得20**年9月的一天，錦天佳園護管員李波突發重感冒，喉嚨紅腫，說話困難。我知道后立即帶著管理員登門看望，并扶到醫院，幫他掛號、取藥，看完病后又護送他回宿舍。李波回到宿舍，我們又提著一大袋水果送到他床前。他感動得淚水從眼角落下，聲音哽咽著說不出話來。當天下午他病情稍稍有了好轉，晚上就要上崗，我怎么勸，他也執意堅持。雖然這是一件很平常的事，但換來的是心與心的交融，而這種真情已經轉化為一種動力體現在今后的工作中，這種力量是無窮的。

　　筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個──投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為向業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。

　　處理好與業主的關系

　　在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。

　　住在小區的涂大爺夫婦已是80多歲了，兒女都不在身邊。我了解到以后，就經常主動地關心、幫助他們的生活。老人病了就送去醫院，老人做不動的事，就主動承擔。為此，老人常在電話里對在日本的兒子說:“你們放心工作吧，家里有物業管理，有事我去找他們......”后來，涂大爺的兒子從日本回渝，專門來管理處向我表示感謝，并握住我的手動情地說:“楊經理，我將父母拜托給你了!”這時，我從對方的眼神里看到了信任，是一種業主對物業管理服務的信任。

　　物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首;另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓護管員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者不得不采取夜查的辦法來督促他們的工作。

　　在小區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以，筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。在小區巡視時，只要看到業主拿有重物，筆者絕對主動上前接過重物，送業主到電梯口，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。

　　處理好與開發商的關系

　　物業管理發展到今天，房地產開發與物業管理分業經營將成為必然趨勢和今后小區物業管理主要模式。但物業管理企業與開發商之間仍會有著千絲萬縷的聯系，必然要涉及到處理協調同開發商關系的問題。在這一方面，筆者有兩點體會:

　　第一，公平處事，不偏不倚。

　　由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見(特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前)，同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間橋梁的作用。

　　第二、大事清楚、小事糊涂。

　　作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維保期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維保期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

　　有些開發商有意無意間，時有占用小區公共場所侵害業主的公共利益的情況發生，在這個時候，物業項目經理就一定要站出來，為業主說話，給開發商耐心講解違規行為可能造成的后果，全力勸阻違規行為。相信開明的開發商均會理解和支持，甚至是感激物業管理公司的。如果不理不睬，或未預料到可能造成的后果，待到事態失控，上級、業主責怪你不說，開發商同樣要責怪你。這種“大事”，項目經理萬萬不可“糊涂”。

　　處理好與社會各界的關系

　　作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨擋一面，極強的對外公關協調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環衛、規劃、自來水、天然氣、電力、鎮街、居委會、新聞單位等各界的關系。

　　筆者從事物業管理工作以來，盡力同政府有關部門、社會各單位保持良好的工作及私人關系，在不損害業主和公司利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。如派出所臨時需要抽調護管人員參加轄區每周一次的片區夜間巡邏，筆者克服人手少的困難，大力支持;能源部門來小區抄表，維護，筆者對來人均盡力提供協助，并提供休息場地和茶水。對社會各界要求物業管理參加的會議，筆者盡力參加，以示“態度端正”，尊重有加。“來而不往非禮也”，筆者對他好，絕大多數部門在不違反大原則的前提下自然有“網開一面”的時候，記得有一次一個業主給筆者說他希望某日通天然氣，因為這天是擇定的“喬遷之日”。但管理處同天然氣公司聯系后，天然氣公司當天確實抽不出人來為這戶人家單獨通氣，開不了火，就要推遲到3個月后才能擇日搬家，給生活帶來極大不便，因此，筆者撥通了天然氣公司的電話，利用平時的關系，終于做成了“善事”，這家業主不僅感謝天然氣公司的工作，對管理處也非常感激。故筆者認為，處理協調好同社會各界的關系，能使小區物業管理水平在社會各界的支持下得到進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為小區業主服務的目的。

　　作者:楊崇渝/作者單位:重慶金恒物業管理有限公司

篇3：世聯地產顧問公司項目經理工作準則

　　一、 世聯經理人行為指引

　　你是世聯員工的模范;員工的基礎要求(《員工守則》)你會完全達到;

　　(一)、對你的上級

　　1、坦率直言、清楚明白;

　　2、條塊清晰、不回避矛盾;

　　3、上級交代的事情，應積極主動處理并按時或及時回應;

　　4、及時反映本團隊和公司出現的問題;

　　5、具備預測危機的意識和能力;

　　(二)、對你的下級

　　1、讓你的下級清楚明了你的安排;

　　2、與下級保持理性的工作關系;

　　3、上傳下達，維護公司形象;

　　4、情緒控制;

　　5、20/80原則與公平;

　　(三)管理人會議是不設防的，嚴守會議保密的內容不外泄;

　　(四)對客戶理性的服務關系;

　　(五)清廉;

　　(六)操之在我。

　　二、世聯核心價值觀

　　我們因團隊而強大;

　　我們因做足功課而專業;

　　我們因鄭重承諾而有信譽;

　　我們因挖掘價值、節省成本而解決中國地產問題。

　　三、項目經理三大紀律八項注意

　　三大紀律

　　1、廉潔原則：不得利用職務之便謀取未經公司許可的任何個人收入。

　　2、溝通原則：對重大失誤，不能隱瞞不報。

　　3、保密原則：泄露公司機密，造成公司重大損失。

　　以上三大紀律，一旦違反，根據情節輕重，將做出降職直至除名處理。

　　八項注意

　　言談慎重;收入保密;考勤嚴明;操之在我;管理公平;重要職責;上傳下達;文檔作業。

　　以上八項注意，一旦違反，公司將處以罰款、停級、降級直至除名的處理。