房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作程序（二）

　　對于房地產(chǎn)的甲方來說，工作程序大致為：

　　*投資機(jī)會研究及土地競投階段

　　*項(xiàng)目立項(xiàng)階段

　　*項(xiàng)目全程策劃階段

　　*規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　*工程施工階段

　　*市場推廣和營銷階段

　　*物業(yè)管理階段

　　而我們的工作主要是圍繞甲方的進(jìn)度開展，在甲方的各個(gè)工作階段中，我們的工作重點(diǎn)也不同，具體可分為：

　　1．地塊初步研究，包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、市場分析、項(xiàng)目開發(fā)初步評估、綜合分析

　　2．可行性研究報(bào)告的編寫及經(jīng)濟(jì)研究，包括項(xiàng)目概述、各期投資估算、總體銷售收入預(yù)測、各期銷售收入預(yù)測

　　3．編寫產(chǎn)品建議書，市場定位、產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目類型選擇、產(chǎn)品主題、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題及相關(guān)建設(shè)指針

　　4．編寫項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃，即項(xiàng)目銷售開盤前，對項(xiàng)目銷售、營銷相關(guān)所有工作的計(jì)劃，包括項(xiàng)目銷售推廣總體思路、推廣主題方向、項(xiàng)目銷售總體均價(jià)預(yù)計(jì)、銷售上的放量節(jié)奏、銷售推廣各階段總體時(shí)間安排，各分階段計(jì)劃內(nèi)容、項(xiàng)目銷售總體推出單位計(jì)劃、項(xiàng)目營銷費(fèi)用使用總體計(jì)劃表、售后服務(wù)和交房等計(jì)劃

　　5.編寫項(xiàng)目銷售手冊，明確項(xiàng)目各方面問題的口徑統(tǒng)一，項(xiàng)目位置、項(xiàng)目定位、

　　發(fā)展商背景、承建商及工程監(jiān)理公司規(guī)劃、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理、管理費(fèi)、項(xiàng)目周邊規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型說明、項(xiàng)目交通、學(xué)校、購房須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的銷售窗口表、各營銷階段針對性的統(tǒng)一銷售說辭

　　6.最重要的是整個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃報(bào)告的編寫，主要有以下部分，

　　市場研究

　　一、項(xiàng)目市場環(huán)境分析

　　二、項(xiàng)目市場競爭分析

　　三、項(xiàng)目市場需求分析

　　四、項(xiàng)目開發(fā)條件分析

　　產(chǎn)品定位

　　一、產(chǎn)品分析及定位

　　二、目標(biāo)客群分析

　　策劃推廣

　　一、推廣總體概念

　　二、樓盤形象定位

　　三、廣告訴求重點(diǎn)

　　四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉

　　五、廣告?zhèn)鞑ゲ呗?/p>

　　六、媒介傳播平臺

　　八、專案推廣策略

　　九、媒介投放計(jì)劃

　　十、廣告費(fèi)用預(yù)算

　　銷售策略

　　一、價(jià)格策略

　　二、產(chǎn)品市場導(dǎo)入策略

　　三、銷售進(jìn)度計(jì)劃及銷售周期

　　四、銷售手法

　　五、銷售業(yè)務(wù)執(zhí)行策略

　　產(chǎn)品定價(jià)

　　一、定價(jià)依據(jù)

　　二、成本的核算

　　三、競爭市場價(jià)格參考

　　四、公司的銷售目標(biāo)

　　五、定價(jià)范圍

　　六、定價(jià)策略

　　八、銷售價(jià)格表的制定

　　九、銷售底價(jià)及表價(jià)的核算

　　十、銷售價(jià)格優(yōu)惠辦法及銷控策略

　　案場執(zhí)行

　　一、現(xiàn)場管理思路及架構(gòu)

　　二、案場管理制度

　　三、培訓(xùn)計(jì)劃

　　四、案場控制系統(tǒng)

　　五、案場執(zhí)行協(xié)調(diào)

　　7．最后是要做好各項(xiàng)的總結(jié)，根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合推廣、競爭情況等綜合分析，提出相應(yīng)的改善措施，解決銷售存在的問題，包括項(xiàng)目銷售總結(jié)、客戶的匯總及分析、推廣宣傳的階段性安排及效果等、階段性促銷活動的效果評估和總結(jié)、階段性的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)等

篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總策劃程序

　　房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)總策劃程序

　　1.目的和范圍：根據(jù)公司開發(fā)戰(zhàn)略，整合市場、項(xiàng)目用地調(diào)研成果進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合成本及時(shí)間的控制因素，確定項(xiàng)目開發(fā)策略及整體開發(fā)計(jì)劃，協(xié)助公司高層制定決策，保障公司投資效益及品牌提升。

　　2.職責(zé)

　　2.1總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心

　　2.1.1負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目開發(fā)總策劃工作，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門開展項(xiàng)目前期可行性研究及論證工作，負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目開發(fā)總體策劃案》。

　　2.2公司其他各部門

　　2.2.1根據(jù)總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心的安排，參與項(xiàng)目可行性研究及論證工作。

　　3.工作流程

　　3.1項(xiàng)目可行性研究及《項(xiàng)目開發(fā)總策劃案》的編制

　　3.1.1總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心組織各部門開展可行性研究

　　3.1.1.1總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心組織經(jīng)營銷售部、設(shè)計(jì)研發(fā)部針對投資項(xiàng)目開展市場及用地調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目定位、開發(fā)策略分析，匯總后形成初步調(diào)研成果及策劃思路，并開展概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，將成果提供至各相關(guān)部門。

　　3.1.1.2經(jīng)營銷售部對投資項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)市場、銷售價(jià)格及銷售計(jì)劃分析，提供分析資料及成果至總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心、設(shè)計(jì)研發(fā)部。

　　3.1.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部對投資項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)成、規(guī)劃指標(biāo)分析，提供分析資料及成果至總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部。

　　3.1.1.4審計(jì)核算部對投資項(xiàng)目進(jìn)行建安成本控制目標(biāo)分析，提供分析資料及成果至總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部。

　　3.1.1.5財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部對投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合成本測算及投資收益評估，提供分析資料及成果至總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心。

　　3.1.2總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心在上述工作成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司開發(fā)戰(zhàn)略，進(jìn)行整合分析，形成《項(xiàng)目開發(fā)總策劃案》初稿，提供各相關(guān)部門開展深化研究及論證工作。

　　3.1.3財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、經(jīng)營銷售部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部對《項(xiàng)目開發(fā)總策劃案》初稿提出書面修改意見，匯總至總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心。

　　3.1.4總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心會同各部門進(jìn)行綜合分析及論證，匯總各部門的修改意見，形成完整的《項(xiàng)目開發(fā)總策劃案》，呈送總經(jīng)理，經(jīng)審定后提供至各相關(guān)部門。

　　3.2總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心參與配合各相關(guān)部門市場定位、產(chǎn)品定位、投資分析、成本控制、規(guī)劃建筑方案調(diào)整等具體工作，以保障項(xiàng)目總體開發(fā)策略的貫徹和實(shí)施。

　　3.3總經(jīng)理室項(xiàng)目策劃中心根據(jù)項(xiàng)目分期或年度的具體實(shí)施情況反饋，復(fù)核并相應(yīng)調(diào)整《項(xiàng)目開發(fā)總策劃案》，如有重大調(diào)整，及時(shí)呈送總經(jīng)理，經(jīng)審定后提供給各相關(guān)部門。

　　4.相關(guān)文件

　　4.1項(xiàng)目總策劃流程圖

　　5.相關(guān)表單、紀(jì)錄

　　5.1項(xiàng)目開發(fā)總策劃案

　　編制：

　　日期：審核：

　　日期：批準(zhǔn)：

　　日期：

篇3：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)采購程序

　　房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)采購程序

　　1總則

　　1.1通過對采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設(shè)備質(zhì)量滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的要求。

　　1.2職責(zé)

　　a)工程部負(fù)責(zé)公司的工程招標(biāo)工作，對設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等供方進(jìn)行評價(jià)、選擇和驗(yàn)證；

　　b)、物資采購中心負(fù)責(zé)物資采購工作，對材料設(shè)備的供方進(jìn)行評價(jià)、選擇和驗(yàn)證；

　　c)、策劃營銷中心負(fù)責(zé)營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標(biāo)工作，并對其進(jìn)行評價(jià)、選擇和驗(yàn)證；

　　d)、項(xiàng)目部參與對供方的評價(jià)、選擇和驗(yàn)證，并對采購材料設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)控制；

　　1.3采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、營銷策劃代理招標(biāo)、前期物業(yè)管理招標(biāo)以及設(shè)備材料的招標(biāo)和采購等。

　　2供方的評價(jià)

　　對其提供的產(chǎn)品影響到工程關(guān)鍵質(zhì)量的供方，如：工程施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、策劃等單位以及大型設(shè)備的供方，公司將按以下方式進(jìn)行評價(jià)和控制。

　　2.1工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責(zé)范圍，負(fù)責(zé)結(jié)合工程招標(biāo)，收集各種供方的有關(guān)信息資料，組織有關(guān)部門進(jìn)行評價(jià)，評價(jià)的準(zhǔn)則參照以下原則：

　　a）供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應(yīng)與其所投標(biāo)的或提供的產(chǎn)品（服務(wù)）的要求相適應(yīng)；

　　b）供方在其所在的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，具備一定的社會聲譽(yù)，并有著一定的成功業(yè)績；

　　c）供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運(yùn)行的證據(jù)；

　　d）與公司有過歷史合作的供方，應(yīng)具備良好的歷史合作經(jīng)歷。

　　關(guān)于對供方具體的評價(jià)準(zhǔn)則，在每次招標(biāo)的招標(biāo)文件和評標(biāo)辦法中予以詳細(xì)規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標(biāo)管理制度》。

　　2.2對供方的評價(jià)要填寫"供方評價(jià)表"，由參與評價(jià)的有關(guān)人員填寫評價(jià)意見并簽字。供方經(jīng)評價(jià)合格后，由各分管部門負(fù)責(zé)編制合格供方的名冊，包括供方的名稱、主要業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級以及聯(lián)系方式等。名冊由管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。同時(shí)，各分管部門負(fù)責(zé)對名冊中的合格供方建立合格供方檔案，內(nèi)容包括：

　　a)供方的名稱和企業(yè)概況；

　　b)主要工作業(yè)績證明資料；

　　c)相應(yīng)的資質(zhì)等級證書復(fù)印件；

　　d)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的證明資料；

　　e)與公司以往的合作情況等。

　　2.3各分管部門在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，要組織對供方進(jìn)行重新評價(jià)，并根據(jù)評價(jià)的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式。

　　2.4重新評價(jià)的準(zhǔn)則主要包括：

　　a)供方應(yīng)保持良好的社會聲譽(yù)、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)營狀況和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)；

　　b)供方提供的產(chǎn)品或服務(wù)能夠持續(xù)滿足規(guī)定的要求；

　　c)供方的質(zhì)量管理體系保持良好的運(yùn)行；

　　d)不發(fā)生重大的質(zhì)量事故和其它責(zé)任事故。

　　2.5對供方的重新評價(jià)一般每季進(jìn)行一次，由分管部門組織有關(guān)部門填寫"供方考評表"進(jìn)行考評。根據(jù)評價(jià)的結(jié)果，確定對供方控制的程度和方式，對持續(xù)保持評價(jià)合格的供方，可放寬至每半年評價(jià)一次，供方在全部完成其外包任務(wù)后進(jìn)行最終評價(jià)。

　　2.6對在重新評價(jià)中不合格的供方，公司將責(zé)令其進(jìn)行整改，并按照評價(jià)準(zhǔn)則進(jìn)行中心評價(jià)，整改后仍不能滿足評價(jià)準(zhǔn)則的，報(bào)經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，根據(jù)合同規(guī)定，終止其外包合同，并在合格供方名冊中刪除。

　　3采購過程

　　3.1嚴(yán)格執(zhí)行《招投標(biāo)法》的規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。采用公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行。

　　3.2各分管部門負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門編制招標(biāo)文件，確定投標(biāo)單位，依法成立評標(biāo)委員會，組織召開評標(biāo)會，確定中標(biāo)單位。

　　4.4在確定中標(biāo)單位后規(guī)定的期限內(nèi)，由分管部門辦理合同簽定前的巡簽審批工作，與中標(biāo)單位簽定書面分合同。

　　4.5工程招標(biāo)的具體管理方式執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標(biāo)管理制度》。

　　4.6物資采購的具體規(guī)定執(zhí)行Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。

　　4采購文件

　　4.1采購文件包括采購合同、招標(biāo)文件、招標(biāo)合同以及所涉及和運(yùn)用的技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和圖紙等。在實(shí)施采購前，要對采購文件的適宜性進(jìn)行評價(jià)，對招標(biāo)文件的審批和辦理合同巡簽等都作為評價(jià)的方式。

　　4.2采購合同和招標(biāo)合同按照公司《合同管理制度》的規(guī)定進(jìn)行簽定，合同中應(yīng)明確采購產(chǎn)品有關(guān)質(zhì)量要求及驗(yàn)收的條款，必要時(shí)，對供方的過程、設(shè)備及程序、人員資格和質(zhì)量管理體系的要求予以規(guī)定。

　　4.3采購文件由各分管部門負(fù)責(zé)管理，各使用部門按相關(guān)規(guī)定使用和保存。

　　4.4招標(biāo)文件和采購合同的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-044《工程招投標(biāo)管理制度》和Q/TZH-WI-049《物資采購管理辦法》。

　　5采購的驗(yàn)證

　　5.1各分管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品的質(zhì)量情況進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)證。

　　5.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)材料設(shè)備的進(jìn)場驗(yàn)收，執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》，對關(guān)鍵設(shè)備和物資，應(yīng)在采購合同中規(guī)定監(jiān)造和驗(yàn)證的要求

，由物資采購中心派員到供方現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)造和驗(yàn)證。

　　5.3對外包單位（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位）提供服務(wù)的情況，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)日常的監(jiān)督檢查，并定期進(jìn)行評價(jià)。

　　5.4合同有要求時(shí)，顧客或其代表有權(quán)在現(xiàn)場對供方的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證。顧客的驗(yàn)證不能免除公司的質(zhì)量責(zé)任，也不能排除其后顧客的拒收。

　　5.5對供方提供的服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量經(jīng)驗(yàn)證，不能滿足合同規(guī)定時(shí)，公司將依據(jù)法律規(guī)定終止合同，造成損失的依法進(jìn)行索賠，并重新進(jìn)行招標(biāo)或采購。

　　5.6個(gè)分管部門根據(jù)各類供方驗(yàn)證的結(jié)果，對合格供方名冊進(jìn)行調(diào)整。